自"9·29"新政及上海調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，已有投資客把眼光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，原因是商鋪、酒店式公寓并不在新政調(diào)控的范圍之內(nèi)，兩者即沒(méi)有限購(gòu)措施，且不管購(gòu)幾套，貸款頭付、利率都相當(dāng)于二套房貸。但是如果普通市民商投資商鋪將面臨兩難的問(wèn)題：優(yōu)質(zhì)商鋪門檻很高本身就供不應(yīng)求，劣質(zhì)商鋪可能賺不到錢還會(huì)虧。

　中介計(jì)劃四季度推商業(yè)

"××商業(yè)廣場(chǎng)，小戶型產(chǎn)權(quán)式商鋪、每周中山公園**站班車接，早到早得……"近來(lái)王先生的手機(jī)老是收到這樣的短信。由于住宅市場(chǎng)觀望濃厚，一些中介公司開(kāi)始未雨綢繆，計(jì)劃四季度給客戶推商業(yè)項(xiàng)目。"現(xiàn)在如果還有客戶上門的話，我們一定會(huì)給他推薦公司代理的商鋪。"一位中介門店負(fù)責(zé)人坦言，今年的二手房市場(chǎng)很難有大的起色了，所以公司近期著力多接一些一手銷售代理項(xiàng)目，希望能多條腿走路度過(guò)住宅成交的低谷期。

事實(shí)上，從4月份樓市新政開(kāi)始以來(lái)，商業(yè)市場(chǎng)每月的成交量都處于歷史高位，其中9月份達(dá)到了歷史的較高值，成交了28.56萬(wàn)平方米。

漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年1-9月份，本市共成交商業(yè)面積173.3萬(wàn)平方米，相對(duì)樓市火爆的2009年同期還增加了25.2萬(wàn)平方米，與住宅市場(chǎng)形成鮮明反差。供應(yīng)量同樣也較去年有大幅增加。

在交易量帶動(dòng)下，商業(yè)價(jià)格也穩(wěn)中有漲。不過(guò)不同商業(yè)類型的價(jià)格走勢(shì)也不盡相同。近郊的一些專業(yè)主題市場(chǎng)類的商鋪雖然成交量很大，但是價(jià)格普遍不高，并且明顯低于所在區(qū)域住宅價(jià)格，而位于上海規(guī)劃的大型住宅區(qū)靠近軌交的社區(qū)型商業(yè)及大型商業(yè)綜合體的價(jià)格則呈現(xiàn)強(qiáng)勁上升。

　商鋪轉(zhuǎn)手沒(méi)有住宅方便

不過(guò)對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，購(gòu)購(gòu)住宅受政策影響而轉(zhuǎn)投商業(yè)的話，并不是很容易的事，商鋪市場(chǎng)本身兩極分化很嚴(yán)重，優(yōu)質(zhì)商鋪回報(bào)率很高本身就供不應(yīng)求，劣質(zhì)商鋪可能賺不到錢還會(huì)虧，本身就不受市場(chǎng)所歡迎。上海本地尤其是城區(qū)的商鋪投資門檻是非常高的，對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)高不可攀。

況且同為不動(dòng)產(chǎn)投資，但住宅和商鋪盈利模式天差地別。易居臣信市場(chǎng)研究分析師楊晨青說(shuō)，住宅投資注重賺購(gòu)賣差價(jià)，而商鋪投資則注重租金回報(bào)率，通俗的來(lái)說(shuō)，商鋪需要"養(yǎng)鋪"。以上海市場(chǎng)來(lái)看，市成熟區(qū)域的商鋪動(dòng)輒單價(jià)幾十萬(wàn)，投資門檻較高，普通民眾更傾向于投資市郊或上海周邊城市的商鋪產(chǎn)品，而這類區(qū)域通常周邊配套、人氣都不會(huì)太成熟，更多的是關(guān)注未來(lái)區(qū)域的規(guī)劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，需要持有鋪?zhàn)酉喈?dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才能看到回報(bào)。

而且商鋪轉(zhuǎn)讓時(shí)有兩個(gè)稅費(fèi)較高：土地增值稅，按照該商鋪賣出后的利潤(rùn)率的高低，對(duì)凈利潤(rùn)部分征30%-60%的稅；營(yíng)業(yè)稅，按照凈利潤(rùn)的20%征稅。楊晨青表示，一般來(lái)說(shuō)，商鋪換手率極低，其原因即為轉(zhuǎn)讓交易過(guò)程中的高額稅費(fèi)，通常上家需要繳納的稅費(fèi)占其利潤(rùn)的55%以上，因此，絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長(zhǎng)期持有，通過(guò)收租獲取利潤(rùn)，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價(jià)的贏利模式有根本的區(qū)別。

所以，對(duì)于想要投資商鋪的普通市民而言，頭先要確保資金為閑錢，因?yàn)樯啼佫D(zhuǎn)手遠(yuǎn)沒(méi)有住宅方便，資金流轉(zhuǎn)率不高；此外，由于是長(zhǎng)期持有，需要對(duì)鋪源所在區(qū)域未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃做深入的了解，親身到現(xiàn)場(chǎng)了解周邊真實(shí)情況是必須的。

(作者：徐運(yùn))

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！