房地產(chǎn)未能搭上振興規(guī)劃“末班車”并沒有改變資金回流樓市的現(xiàn)實。春節(jié)后廣州以及全國多個城市樓市成交量持續(xù)激增,部分投資客也開始借助這股暖流四處“抄底”。市場人士稱,目前的房產(chǎn)投資購家主要是長線投資者,部分樓盤價格觸底和資金避險需求是投資者紛紛出手樓市的主要原因。

成交回暖

“許久不見的投資客們又回來了”

春節(jié)后廣州樓市三周成交的新房數(shù)量分別為1205、2059、2412套,成交呈持續(xù)回暖狀態(tài)。

盡管房地產(chǎn)較終在國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中落選,但中原地產(chǎn)天河區(qū)營業(yè)經(jīng)理湯影明卻對樓市越發(fā)有信心了。他所負責的珠江新城片區(qū)曾是這一輪樓市調(diào)整中“受災”較嚴重的區(qū)域,而現(xiàn)在的成交增長情況甚至令他覺得比2007年樓市較火爆時更好,特別是因為“許久不見的投資客們又回來了”。

廣州國土房管局“陽光家緣”網(wǎng)上簽約情況顯示,春節(jié)后廣州樓市三周成交的新房數(shù)量分別為1205、2059、2412套,成交呈持續(xù)回暖狀態(tài)。二手房方面,據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,2月份全市二手住宅成交面積環(huán)比明顯增長二成以上。另外,受部分業(yè)主開始“反價”的影響,該行成交的二手房價小幅回升至8200元/平方米。

近期房地產(chǎn)市場成交量的回暖,除了剛性置業(yè)需求紛紛出手外,投資客的“跑步進場”也是不可忽視的原因。據(jù)湯影明介紹,近期珠江新城成交的單位中投資與自住客戶的比例達到了1:1,而以前這個比例通常是3:7。他負責的分行2月份成交量同比增加了三至五成,增量的部分基本上都是投資購家。

投資購家對于降價到位的一手房產(chǎn)同樣也毫不手軟。號稱“成本價開盤”的清遠恒大金碧天下售價1880元/平方米,開盤即迎來珠三角各地購家前去“抄底”。近期廣州成交較多的光大水岸榕城、保利中環(huán)廣場等樓盤購家中也不乏投資客的身影。

投資機會

長線客迎來抄底時機

與以往不同的是,目前樓市的投資者極少有短炒行為。這是因為樓價并沒有出現(xiàn)大的回升,短炒的空間基本上不存在。

廣州市國土房管局數(shù)據(jù)顯示,全市2009年1月新建商品住宅成交均價為8014元/平方米,合富輝煌集團市場研究部在剔除了相對保守的通脹率后推算得出,當前房價平均水平已回落至2007年初的水平。

在眾多投資客近期出手的案例中,投資者陳先生的購房經(jīng)歷頗為典型。他從今年初開始就大量吸納市區(qū)內(nèi)50-60平方米的物業(yè),一購就是一批或一棟,所購物業(yè)分布在廣州、深圳等地,只要是年回報率在5%以上的物業(yè)就行。陳先生表示,他手上有大量現(xiàn)金,并且認為較大比例地長線持有物業(yè)較為保值,“基本上大家都認為今年中開始樓價將站穩(wěn),現(xiàn)在早一點淘貨一點也不怕”。

經(jīng)過近一年的調(diào)整降價,廣州、深圳、東莞等地部分樓盤的降幅都達到20%—40%,長線投資的回報率也隨之回升。如珠江新城星匯國際一套45平方米的公寓近期成交價為60萬元,而月租金則為2500元/月,回報率在5%。

近期部分銀行在房貸方面的審核也較為寬松。只要之前的還貸記錄良好,購購套以上的住房同樣可以享受到三成頭付與7折利率優(yōu)惠,為投資客重返樓市創(chuàng)造了一定條件。

值得一提的是,記者在采訪中了解到與以往不同的是,目前樓市的投資者極少有短炒行為。這是因為盡管樓市中已有不少“筍盤”,但樓價并沒有出現(xiàn)大的回升,炒房的空間基本上不存在。容易出租的市、中等戶型物業(yè)較受投資客青睞。

風險提示

回暖時機不充分投資仍須謹慎

2月份成交量的“反季節(jié)”放大并不意味著樓市就此回暖,樓市真正回暖可能出現(xiàn)在今年9月。

當前是否正處于樓市的底部?近期抄底是否一定劃算?許多業(yè)內(nèi)人士對此并不完全贊同。易居克而瑞廣州公司副總經(jīng)理金歡認為,2月份成交量的“反季節(jié)”放大并不意味著樓市就此回暖,這種回暖的持續(xù)性還有待觀察,樓市真正回暖可能出現(xiàn)在今年9月。

合富輝煌集團市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,樓市目前的回暖或許只能定義為“階段性”:今年1月廣州全市商品住宅新增供應同比下降42%,春節(jié)后至今廣州樓市更只新增了五個預售樓盤。年初至今的新增供應量大幅下降并不是正常現(xiàn)象,而自住和投資購家的購房熱情仍有進一步激活的空間。

合富輝煌頭席分析師黎文江表示,2008年底廣州全市余貨約2.7萬套,再加上今年全市十區(qū)新增供應約4.9萬套,2009年的可售貨量預計與2008年相當。今年內(nèi)樓市供求形勢不會出現(xiàn)再度逆轉(zhuǎn)。黎文江認為,樓市是否真正回暖還要視4、5月份供應旺季時的成交情況而定。

也有專業(yè)人士提醒,在宏觀經(jīng)濟基本面尚未趨向穩(wěn)定、樓價下跌空間尚存、樓市仍有數(shù)量巨大的存貨壓力等情況面前,現(xiàn)在還不是輕言見底的時候。但相比其他投資渠道的不穩(wěn)定性,投資房產(chǎn)仍然是較穩(wěn)妥的長線獲利渠道之一。（王昊）

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