元旦過后，"存量房貸"突然成為了很多人關注的焦點。在貸款購房很普及的今天，房貸已經成為大部分工薪較主要的家庭支出，如能獲得七折房貸利率，每個月可少還幾百元貸款，在這個金融冬天里，這可是銀行給"房奴"的大紅包，是每一個人都希望獲得的，但是，并非所有"房奴"都能心想事成。

在存量房貸客戶潮水般的詢問中，各家銀行相繼推出了針對這部分客戶的房貸新政策，從內容來看，各家銀行對存量房貸客戶的考查政策幾乎無一雷同：有些銀行可以給存量房貸自動轉7折利率，但必須沒有逾期還款記錄；有些銀行要求客戶貸款余額要30萬元以上，或者要求客戶有50萬元理財賬戶，還有些銀行要求客戶辦信用卡方能獲得優(yōu)惠。另一些銀行，即使拿到"七折"利率，客戶以后也不輕松，會要求客戶簽約三年不得提前還款等等。

圍繞著"存量房貸"，部分銀行展開了一輪營銷攻勢，另一些銀行則開始了大規(guī)模挖角。面對銀行紛繁復雜的房貸政策，各種拉客戶的營銷，普通貸款者應該揉亮眼睛，利用好銀行的營銷，謀求進一步降低房貸支出。

[類型案例一]

普通存量房貸客戶（已享85折房貸）

■解決辦法---

自動轉為7折較優(yōu)惠利率

房貸利率按照客戶情況調整不過是2007年以后的事情，在此之前，無論貸款購購多少套房子，銀行都可以向客戶提供基準利率85折的房貸，因此，現在銀行有了大批存量85折房貸客戶，隨著銀行執(zhí)行新的利率優(yōu)惠政策，這部分前期貸款購房者能否享受新政策，于是成為市場上的一件引人關注的事件。

徐小姐就是眾多存量房貸客戶中的一位。2005年，她在浦東購購了一套二手房，商業(yè)房貸50萬元，房貸利率為基準利率的85折，到2009年年初，徐小姐還剩40多萬元房貸未歸還。另外，去年她和男友結婚了，男友名下也有一套婚前購購的商品房，貸款40萬元，也是85折利率。隨著房貸新政策的執(zhí)行，徐小姐想知道兩套房能否一起享受到較優(yōu)惠的七折利率？或者，這兩套房是否會使銀行將其作為家庭非頭套房處理？

據銀行業(yè)內人士透露，現在部分大銀行陸續(xù)出臺了一些對待存量房貸客戶的政策，前期享受85折房貸利率的存量客戶只要沒有不良還款記錄，且房貸余額多于30萬元，有些銀行可以自動在年初將其轉變?yōu)?折較優(yōu)惠利率；另一些銀行對于這類客戶申請7折利率也沒有什么門檻，像徐小姐這樣的情況，在大部分銀行是可以享受到7折較優(yōu)惠利率政策的。由于銀行對于存量房貸的政策有越來越寬松的趨勢，現在即使前期購房者有兩套存量房貸，只要原來是85折利率，且沒有不良還款記錄，也能獲得七折較優(yōu)惠房貸利率。

[類型案例二]

有不良還款記錄的存量房貸客戶

■解決辦法--

接受銀行附帶條件

2009年1月1日以后，不少存量房貸客戶為獲得較優(yōu)惠的七折利率而向銀行咨詢，其中部分貸款者無法順利地從銀行獲得自動轉換的較優(yōu)惠7折貸款，其原因主要是有逾期還款的記錄。

陳先生就是這類郁悶的貸款者之一。陳先生2004年貸款購購了一套商品房，貸款總額70萬元，房貸利率為基準利率的85折，一直以來，他都準時還款。但是2008年3月份，他出差去了外地，等趕回上海，已經過了約定的還款期限，盡管他還是在當月歸還了房貸款項，但不良記錄已經出現了。今年1月3日他去銀行咨詢存量房貸政策，被銀行告知，他有一次逾期還款記錄，按照銀行的規(guī)定，他這種情況不能享受自動轉較優(yōu)惠7折利率的政策，必須去銀行填表申請，在申請過程中，個人要提供在該銀行的30萬元理財產品的證明，另外，還要簽約承諾三年內不會提前還款。

據銀行業(yè)內人士透露，不良還款記錄是目前銀行為存量房貸客戶自動轉較優(yōu)惠利率設置的主要否決條件之一。有些銀行規(guī)定，有一次逾期還款記錄，存量房貸客戶就無法自動獲得新一年度的7折房貸利率，而有些銀行條件稍微寬松，可以接受兩到三次逾期還款記錄。針對這類有逾期還款記錄的客戶申請7折房貸，銀行不但要求客戶購購理財產品，還要承諾三年內不提前還款，有的銀行還要求客戶辦銀行卡等等。針對銀行的這類條件，貸款購房者千萬不要以為就此無法獲得7折利率房貸了，貸款者不妨跟銀行客戶經理談一下，看是否有其他變通的可能性，否則還可以轉按揭到其他銀行。另外，銀行為避免存量房貸轉走，也很可能會網開一面。

類似這樣的客戶可以觀望一下，從目前的情況來看，銀行對于存量房貸客戶的政策還在變化中，門檻很可能進一步降低。

[類型案例三]

前期按上浮利率貸款購房者

■解決辦法---

考慮轉按揭

從2007年以來，我國的房貸政策一直在變化過程中。在國內房貸市場上，存在著幾類不同性質的房貸：2007年前，幾乎所有的房產貸款客戶都可以獲得85折貸款利率，而2007年之后，一些購購套房的購房者只能按照基準利率貸款購房，而2008年年初，貸款購購套商品房，購房者不得不接受基準利率上浮10%的房貸政策。

隨著新的房貸政策執(zhí)行，很多以往享受85折利率購房的貸款者獲得了7折較優(yōu)惠利率，而2008年才用1.1倍基準利率購房的貸款者才是較吃虧的。

小羅就是這樣一位倒霉的購房者，他稱自己是"房奴"，2008年年初剛剛購好房，房價就開始跌，更倒霉的是，他當初購房時，國家對房地產行業(yè)的新一輪宏觀調控剛剛開始，政策明確規(guī)定，對于貸款購購套房的購房者貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。頂著超高房價，超高利率過了一年，小羅看到國家開始執(zhí)行新的房貸政策，立刻跑去咨詢，希望他的房貸利率能降下來。但卻被告知，像他這種利率上浮的前期貸款購房者顯然是套貸款購房，不能獲得7折房貸利率，小羅非常郁悶。

據銀行業(yè)內人士透露，現在上海的銀行對于存量房貸客戶獲得7折較優(yōu)惠利率都有基本要求，就是必須前期獲得了85折優(yōu)惠利率。銀行開出這樣的條件也有其原因，因為85折是之前較優(yōu)惠的房貸利率，盡管享受這一政策貸款購房者不僅僅包括頭套房購房者，還有很多幾年前貸款購購套、第三套房的購房者，但畢竟銀行不可能對所有存量房貸重新審查，于是85折貸款購房者統(tǒng)統(tǒng)搭了頭套購房者的便車。而上浮利率的貸款購房者情況就不同了，他們顯然是貸款購購套商品房的購房者，銀行拒絕給予7折較優(yōu)惠利率名正言順。

對于這部分客戶來說，要降低貸款利率水平可以考慮轉按揭。一些中小銀行正在積極拉攏這類存量房貸業(yè)務，轉按揭的成本也不高，手續(xù)也不復雜。就以存量房貸客戶從中國銀行轉到深發(fā)展的案子為例：頭先，這位客戶需要提供姓名身份證，產權證、房屋面積、竣工年限、貸款年限、貸款等信息，由 的中介做預審，看其是否能符合銀行要求的條件，預審通過后就由客戶與銀行簽約，接下來銀行將審批該合同，銀行審批通過這個轉按揭貸款合同后，銀行和客戶就去交易辦抵押，然后深發(fā)展放款到客戶賬戶上，深發(fā)展的工作人員陪同客戶去中國銀行還款，較后中國銀行拿到還款后，注銷抵押。轉按揭也就順利完成。在這一過程可能會產生評估費、擔保費等手續(xù)費用，約為貸款總額的千分之四，但是由于銀行積極爭取存量房貸，這筆費用一般都可以免去，較后轉按揭客戶只需支付房地產交易要求的80元手續(xù)費。

[類型案例四]

貸款余額低于30萬的購房者

■解決辦法---

考慮提前還貸

較優(yōu)惠利率到底是給豪宅購購者，還是給普通商品房購購者，較近一段時間，這個問題成為了人們議論的熱門話題？這個遭到熱議的話題源起于銀行對于存量房貸的新政策，部分銀行要求存量房貸客戶獲得7折利率，必須符合貸款余額超過30萬元這一底限，這迫使很多購購小房型，貸款總額低的工薪無法獲得7折利率的房貸，而一些豪宅購房者卻可以因為貸款余額高而申請獲得了7折利率房貸。

張小姐就是一位存量房貸客戶。2005年，她貸款30萬元購購了一套商品房，還了3年，還剩下25萬元的房貸。聽說今年銀行開始執(zhí)行新貸款政策了，她興沖沖跑去銀行咨詢，但卻被告知，像她這種貸款余額低的貸款者無法獲得較優(yōu)惠貸款利率。

賀先生是另一位因為房貸余額低而無法獲得優(yōu)惠利率的購房者，他在一家銀行有三套貸款房產，而且都是2002年前后購購的，利率統(tǒng)一是85折，現在都只剩下10多萬余額了。銀行房貸新政策執(zhí)行以后，他前往咨詢，結果發(fā)現阻撓其獲得優(yōu)惠房貸利率的不是多套貸款房產，而是貸款余額太低。"貸款余額少不正說明我的房貸風險比較低嘛。"賀先生想不通銀行的政策為什么對其另眼相看。

據業(yè)內人士透露，銀行因為貸款余額低拒完全存量房貸客戶提供較優(yōu)惠房貸，主要是出于銀行利益的考慮，這部分房貸余額較少，其他銀行不是很感興趣，銀行流失客戶的風險小，因此銀行不情愿主動降利率挽留客戶。但是對于這類客戶來說，也有多種方法可以選擇，如果資金允許，不妨提前還貸，要不然，也可以選擇轉按揭，因為也有一些銀行愿意對15萬元以上的余額房貸提供7折優(yōu)惠利率。而擁有多筆小額房貸的賀先生則可以考慮提高一套房產的貸款余額，而還清其他三套房產的房貸余額，以獲得7折房貸利率，當然其中的手續(xù)就很復雜了。

(作者：林勁榆　)

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