想購(gòu)房者，請(qǐng)往下看！而不管你的動(dòng)機(jī)是投機(jī)投資，或是改善居住，還是剛性需求。
　　
　　由于新政的干擾，媒體輿論的火上澆油，拐點(diǎn)論和降價(jià)說充盈了消費(fèi)者的思考空間——房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？降多少是底？演變成了樓市的哥德巴赫猜想，讓很多想購(gòu)房的消費(fèi)者左右為難：購(gòu)吧，怕降價(jià)；不購(gòu)，又怕繼續(xù)上漲。而為難的前提一邊是政府大刀闊斧的政策高壓，一邊是房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺甚至不停的上漲，甚至某些利益集團(tuán)拋出了報(bào)復(fù)性上漲的威脅論！
　　
　　購(gòu)房的左右為難，構(gòu)成目前市場(chǎng)的主旋律；那么是購(gòu)，還是再等等？
　　
　　《國(guó)十條》關(guān)鍵詞解讀
　　
　　4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，提出十條措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，被業(yè)界稱為“新國(guó)十條”。新政嚴(yán)格限制購(gòu)購(gòu)二套、三套以上住房和異地購(gòu)房貸款，通過收緊信貸、加大供應(yīng)，遏制樓市投機(jī)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、緩解供需矛盾。《國(guó)十條》也掀開了新政調(diào)控第三波的序幕
　　
　　◎關(guān)鍵詞一：政府考核問責(zé)
　　
　　“新國(guó)十條”頭度提出統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識(shí)，建立政府考核問責(zé)制。在以往的歷次調(diào)控中，從沒有明確地方政府在房產(chǎn)調(diào)控中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。這樣，在利益驅(qū)動(dòng)及缺乏壓力的情況下，地方政府往往對(duì)調(diào)控陽奉陰違，導(dǎo)致調(diào)控屢成“空調(diào)”。而“新國(guó)十條”卻鮮明地提出“省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制”。
　　
　　◎關(guān)鍵詞二：史上較嚴(yán)厲調(diào)控
　　
　　毫不夸張，“新國(guó)十條”號(hào)稱較嚴(yán)厲，且招招致命打中要害：二套房貸頭付提高到五成、叫停三套房貸等在很大程度上打擊投機(jī)及投資性購(gòu)房需求；限制外地人購(gòu)房及地方政府有權(quán)限制購(gòu)購(gòu)套數(shù)在很大程度上打擊消費(fèi)性購(gòu)房需求；保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，將令絕大多數(shù)剛需者者離場(chǎng)觀望；加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管，房產(chǎn)商利用土地及項(xiàng)目進(jìn)行融資的難度將大幅增加；加大交易秩序監(jiān)管力度，開發(fā)商必將不敢再度捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)；研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策，將在很大程度上增加投資、投機(jī)性購(gòu)房者的持有成本。
　　
　　◎關(guān)鍵詞三：新政牽涉部門較多
　　
　　“新國(guó)十條”是房產(chǎn)調(diào)控以來牽扯部門較多、部門責(zé)任較明確的一次調(diào)控。此番調(diào)控明確了國(guó)務(wù)院、地方政府、住建部、監(jiān)察部、央行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、稅務(wù)總局、國(guó)土資源部、發(fā)改委、證監(jiān)部門、統(tǒng)計(jì)部門等十二個(gè)部門的相關(guān)責(zé)任。
　　
　　降價(jià)是新政的先進(jìn)目的
　　
　　國(guó)十條出臺(tái)不久，中國(guó)人民銀行在5月2日宣布年內(nèi)第三次上調(diào)準(zhǔn)備金率；各地的新政細(xì)則也先后出臺(tái)，其中北京更是祭起了限購(gòu)令的大旗；6月4日，住建部等發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)房貸中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，更為嚴(yán)厲“認(rèn)房也認(rèn)貸”，而且是以家庭為單位；開征物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅的輿論效果滿天飛，而且有板有眼……
　　
　　從去年年底出臺(tái)“國(guó)四條”開始，不到一年時(shí)間，先后出臺(tái)的調(diào)控政策超過十余條，而且愈調(diào)愈嚴(yán)厲，甚至現(xiàn)在看來還沒有罷休之意。
　　
　　第三波新政出臺(tái)后，全國(guó)樓市迅即出現(xiàn)降溫。尤其是房屋成交量顯著下降，包括上海在內(nèi)的一線城市房屋成交量已遭腰斬。價(jià)格也出現(xiàn)調(diào)整跡象。二手房市場(chǎng)中降價(jià)已成普遍現(xiàn)象，新房市場(chǎng)受制于開發(fā)商資金面寬松，尚未出現(xiàn)的價(jià)格下跌，但隨著恒大、萬科等地產(chǎn)巨頭的率先促銷，接來會(huì)有越來越多的樓盤加入調(diào)價(jià)陣營(yíng)。
　　
　　住建部政策研究副主任秦虹6月11日在南京參加論壇時(shí)說，政策控制房?jī)r(jià)快速上漲的目標(biāo)在今年將如期實(shí)現(xiàn)；經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉以“娛樂”的語言卻表情嚴(yán)肅地表示：這次是真的“狼來了”，開發(fā)商該降就降、該跑就跑！
　　
　　當(dāng)前新政下的購(gòu)房困惑
　　
　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：4月全國(guó)70大城市房?jī)r(jià)同比上漲12.8%，5月同比上漲12.4%，但環(huán)比12個(gè)大中城市下降，不過降幅的杭州不到1%，降幅其次的南京下降0.5%。
　　
　　與價(jià)格堅(jiān)挺形成鮮明對(duì)比的是，全國(guó)5月成交量的繼續(xù)大幅度下降。根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2010年5月，29個(gè)城市成交面積環(huán)比下跌，半數(shù)城市成交量下跌接近或超過50%；10個(gè)城市成交面積環(huán)比全部下跌，杭、寧、深、京、渝、滬六市環(huán)比下跌接近或超過50%。
　　
　　雖然成交量持續(xù)下跌，但有一點(diǎn)我們必須明白：08年死里逃生的開發(fā)商，對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)漲不購(gòu)跌的消費(fèi)鐵律依然心有余悸！降價(jià)后的成交與價(jià)格都一瀉千里，如果不是地方政府較后拉了一把，很多房企可能早就破產(chǎn)了。“吃一塹長(zhǎng)一智”，在與消費(fèi)者、政府的博弈中，降價(jià)是死，不降也是死，對(duì)于同樣的結(jié)果，很多開發(fā)商都異常的堅(jiān)強(qiáng)，選擇堅(jiān)守！同時(shí)寄希望于消費(fèi)者頭先松動(dòng)，政策適當(dāng)而止！
　　
　　正是如此，量降價(jià)漲，讓消費(fèi)者深陷購(gòu)房困惑。購(gòu)吧，怕降價(jià)；不購(gòu)吧，怕價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)！讓消費(fèi)者更當(dāng)心的是，即便幾個(gè)月后房?jī)r(jià)下降，但降幅可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上新政后的漲幅，到時(shí)候吃虧仍然是消費(fèi)者。
　　
　　這不是消費(fèi)者的杞人憂天——至少南京很多開發(fā)商就是這樣想，也是這樣做的——先提再降，即便降后也比現(xiàn)在要高。
　　
　　比困惑更危險(xiǎn)的購(gòu)房認(rèn)識(shí)誤區(qū)
　　
　　與消費(fèi)者的購(gòu)房困惑同步存在的，是新政下兩點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)識(shí)誤區(qū)：1、所有房子都會(huì)降價(jià)！2、等待抄底。我的觀點(diǎn)是：不是所有商品房都會(huì)降價(jià)；抄底購(gòu)房永遠(yuǎn)是夢(mèng)想。
　　
　　由于全國(guó)區(qū)域差異化大，相對(duì)而言，一二線城市降價(jià)空間大，而西部和三北地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較為滯后，相對(duì)而言，房?jī)r(jià)的利潤(rùn)空間較少；特別是一些三、四線城市，幾乎都是微利開發(fā)，降價(jià)的可能性非常少。即便降價(jià)，幅度也不會(huì)太大。
　　
　　至于抄底，則永遠(yuǎn)是個(gè)美麗的神話。在中國(guó)樓市，你永遠(yuǎn)不知道什么時(shí)候見底，或許，就根本沒有底——因?yàn)橹袊?guó)的樓市都是呈螺旋狀上升！2008年的下降，也只是短暫的打盹罷了！
　　
　　當(dāng)前新政下的購(gòu)房攻略
　　
　　總體來說，房?jī)r(jià)越高地區(qū)越可以等待，房?jī)r(jià)較低地區(qū)則不要盲目觀望。大家都必須密切觀察市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)！但也不能一刀切。
　　
　　1、投機(jī)投資客應(yīng)暫且收手。第三波新政的核心就是打壓投資投機(jī)性購(gòu)房，緊縮貸款提高利率增加頭付，甚至可能開征房產(chǎn)稅，從而大幅提高持有多套住宅的成本。因此，投資投機(jī)性購(gòu)房應(yīng)暫時(shí)停止，房源多者可以拋售部分，以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　但是，利好的環(huán)境可以繼續(xù)投資。較近的利好就是深圳擴(kuò)關(guān)成功，將鐵定帶動(dòng)上漲關(guān)外的房?jī)r(jià)；各大省會(huì)城市規(guī)劃的**熱，**沿線的樓盤肯定上揚(yáng)等。國(guó)家的政策和規(guī)劃很重要，大家投資前一定要詳細(xì)了解
　　
　　2、改善型購(gòu)房者，可以適當(dāng)?shù)鹊?。認(rèn)房也認(rèn)貸的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后，再購(gòu)房就得按頭付至少五成，貸款利率1.1倍，購(gòu)房成本大幅增加。另外，改善需求的急迫性明顯弱于頭次置業(yè)，在當(dāng)前房?jī)r(jià)整體調(diào)整的時(shí)期，建議暫且觀察一下市場(chǎng)走勢(shì)。等到房?jī)r(jià)有一定幅度的下跌，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)釋放之后，尤其是一旦調(diào)控政策出現(xiàn)放松現(xiàn)象，即可準(zhǔn)備入市。
　　
　　但是，在一些三四線城市，如果選擇一次性付款，則不需再等。再等，可能失去心儀的房源。
　　
　　3、頭次置業(yè)者，特別是剛性需求，建議購(gòu)90平米以下的，在頭付和利率上都還有一定的優(yōu)惠，遇見自己喜歡的，仍可以入市，但盡量避開09年漲幅過大區(qū)域，比如南京的江北板塊，房?jī)r(jià)松動(dòng)后必先搶先回落。
　　
　　4、長(zhǎng)三角地區(qū)城市群（蘇北除外）、珠三角地區(qū)城市群、各大省會(huì)城市、各直轄市和各經(jīng)濟(jì)單列市以及海南，現(xiàn)在購(gòu)房建議多等等，其他地區(qū)想出手時(shí)就出手！
　　
　　5、三種房子堅(jiān)決不能購(gòu)：一是09年漲幅過大的區(qū)域；二是新政后漲幅較高的樓盤；三是地王的樓盤。
　　
　　“死穴”之一：購(gòu)漲不購(gòu)跌
　　
　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，購(gòu)了房的人無不盼望大漲，沒購(gòu)的無不盼望大跌。幾乎很少看到有異常冷靜的市民。
　　
　　記得筆者在2008年12月房地產(chǎn)跌聲一片的時(shí)候，建議部分自住需求的市民可以適當(dāng)考慮出手購(gòu)房，有一部分購(gòu)了，很高興。然而有的會(huì)員卻認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)跌，堅(jiān)持再等等，然而等到2009年價(jià)格又上漲了20%的時(shí)候，急了，害怕自己不購(gòu)別人會(huì)購(gòu)了就沒有了，會(huì)漲得更高，便不管多少價(jià)錢都匆匆忙忙地出手購(gòu)房了，憑空冤枉多支付了十多萬元甚至幾十萬元。筆者認(rèn)為：在房市，永遠(yuǎn)沒有頂和底，也沒有哪個(gè)人會(huì)知道未來跌多少漲多少。漲就是跌的開始，而跌就是漲的先兆。
　　
　　解穴辦法：當(dāng)身邊的人都在入市購(gòu)房的時(shí)候，自己較好不要去湊熱鬧。因?yàn)闇悷狒[是要付出代價(jià)的。在別人恐慌的時(shí)候，自己一定要貪婪，在跌的時(shí)候購(gòu)，在漲的時(shí)候賣。只有這樣，才不會(huì)白白浪費(fèi)自己的血汗錢。
　　
　　“死穴”之二：不研究國(guó)家政策，盲目入市
　　
　　經(jīng)歷過2007年房市瘋狂大起大落的人應(yīng)該不會(huì)忘記，如果政府不出手，就深圳的房?jī)r(jià)而言完全可以炒到3萬元/平方米。而2009年，當(dāng)國(guó)家的鼓勵(lì)政策一出臺(tái)，就應(yīng)該意識(shí)到房?jī)r(jià)要開始漲是必然的。這說明房?jī)r(jià)完全是在政府的掌控之中。
　　
　　解穴辦法：我想告訴大家的秘訣就是：每天一定要看《新聞聯(lián)播》，看報(bào)紙的頭版新聞。政策鼓勵(lì)而且政策很松的時(shí)候購(gòu)，政策控制開始收嚴(yán)的時(shí)候密切觀望。因?yàn)檫@些國(guó)家政策是較直接的涉及到市場(chǎng)反應(yīng)中的。
　　
　　“死穴”之三：攢夠錢才購(gòu)
　　
　　這是一個(gè)完全的理念錯(cuò)誤。其實(shí)正因?yàn)闆]錢才更要購(gòu)房，否則的結(jié)果是等你攢到足夠的錢時(shí)又不夠了。很多老百姓每日精打細(xì)算，要攢到足夠的錢才購(gòu)房，有的甚至傻到去付全款。其實(shí)，購(gòu)房一定程度要掌握竅門，頭付越低越好，月供越長(zhǎng)越好。普通老百姓能夠“套”到國(guó)

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