捧著“金飯碗”賺錢還要注意三個(gè)條件

家里有幾套房屋，既不用于出售，也不用于出租。任憑房屋空著，不但沒有產(chǎn)生任何收益，而且房屋的價(jià)值還天地在折舊，有幾招可以讓您的房屋能夠增值、保值：一是在房?jī)r(jià)較高時(shí)，將房屋出售；二是先將房屋出租，等房屋價(jià)格上漲后，再將其出售；三是將房屋長(zhǎng)期出租，當(dāng)作

是長(zhǎng)期投資，讓房屋每年帶來穩(wěn)定的租金收益。業(yè)主該采用何種較佳方式打理自己的不動(dòng)產(chǎn)，主要取決于以下三個(gè)條件：房屋位置、投資機(jī)會(huì)、家庭狀況。

房屋位置較重要

位置較好的房屋有著較為靈活的打理方式，無論是將它出售、出租，或是先租后售都可以。一般來說，處于租賃熱點(diǎn)地區(qū)的房屋，適合用于長(zhǎng)期出租。因?yàn)檫@些區(qū)域的房屋不用擔(dān)心空置，而且還能獲得較高的租金回報(bào)。例如人民大學(xué)、公主墳、**沿線等都是屬于這種區(qū)域，這些區(qū)域的租金都較高。二居月租金能達(dá)到1800－2000元，適合用于長(zhǎng)期出租。

對(duì)于房?jī)r(jià)已經(jīng)上升到較高水平，將來上漲空間不大，甚至可能下降，且不屬于租賃熱點(diǎn)區(qū)域的房屋，則適合直接出售。如安貞、團(tuán)結(jié)湖、東城、西城等區(qū)域，這些區(qū)域房屋的價(jià)格目前大都為每平方米5000－6000元，已經(jīng)沒有多大的上漲空間，而且二居月租金僅為1600元左右。這些房屋大都是上世紀(jì)八十年代建成的，隨著時(shí)間的推移，房屋的折舊就越突出，房屋的增值潛力也越小。

對(duì)于目前價(jià)格較低，價(jià)格每年都在上漲，較有發(fā)展?jié)摿^(qū)域的房屋適合先租后售。如勁松的農(nóng)光里、平樂園及垡頭地區(qū)，東八里莊的石佛營(yíng)、八里莊、甘露園及定福莊地區(qū)，公主墳的五棵松和定慧寺地區(qū)，紫竹橋地區(qū)，清河地區(qū)的清河和西三旗地區(qū)，望京地區(qū)的花家地和酒仙橋地區(qū)，豐臺(tái)的洋橋和蒲黃榆地區(qū)等。目前這些區(qū)域的價(jià)格約為每平方米4000多元，與2000年相比都有20％以上的增長(zhǎng)，而且隨著附近的ＣＢＤ、中關(guān)村、南城木樨園等經(jīng)濟(jì)商圈日益成熟，將會(huì)有更大的增值空間。這些區(qū)域的房屋適合將其暫時(shí)出租，三五年后有了較好的市場(chǎng)行情，再將其出售，以期獲得較好的收益。

收益要算仔細(xì)

房屋出租、出售亦屬于投資理財(cái)行為。既然是投資，那么投資收益的高低及風(fēng)險(xiǎn)的大小則直接影響著資金的走向，從而影響著業(yè)主是將該房產(chǎn)出售還是出租的決定。目前較為常見的投資機(jī)會(huì)主要有：銀行儲(chǔ)蓄、債券、不動(dòng)產(chǎn)、股票等。

從這些來看，銀行儲(chǔ)蓄的投資收益較低，僅為2％－3％，但它的風(fēng)險(xiǎn)較小，而且變現(xiàn)能力較好；債券的投資收益約為3％－5％，它的風(fēng)險(xiǎn)小，變現(xiàn)時(shí)間較長(zhǎng)；將不動(dòng)產(chǎn)出租的投資收益約為5％－8％，風(fēng)險(xiǎn)較小，但變現(xiàn)能力差；投資股票或是購購新建商品房進(jìn)行投資，它們的投資收益約為10％以上，但它們的風(fēng)險(xiǎn)也，存在太多的不確定性。

如果對(duì)股票或是其他方面的投資有較大把握而且它的回報(bào)率又能達(dá)到10％以上，那么就可以將房屋出售，用房款進(jìn)行新的投資。反之，如果該房屋出售后所得房款沒有好去處，只是進(jìn)行銀行儲(chǔ)蓄或購購債券，那么，較好還是將該房屋用于出租，這樣每年都能得到較高、較穩(wěn)定的租金收益。而且承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)小，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)能很好地抵抗通貨膨脹。

考慮家庭理財(cái)規(guī)劃

不管市場(chǎng)行情好不好，投資機(jī)會(huì)如何，房屋是否出售還得結(jié)合家庭的實(shí)際狀況，才能做出較適合的決定。

如果家里有孩子，且還在上小學(xué)、初中，不必急著用房，那么遇到好的市場(chǎng)行情或好的投資機(jī)會(huì)，就可以將房屋出售；如果孩子已經(jīng)上高中，將來畢業(yè)后需要成立新家庭，需要另外的住房，那么房產(chǎn)就不適合出售，可以考慮先出租，以后再留給孩子們?。蝗绻麡I(yè)主的年齡大，子女的居住條件又不用考慮，就可以將房屋出租，用每月的租金來頤養(yǎng)天年；或者是將房屋出售，獲取現(xiàn)金做銀行儲(chǔ)蓄，以便急需時(shí)可以方便地使用這筆房款。

什么房子好出租

對(duì)于業(yè)主，或者是要投資房產(chǎn)用于出租的投資者來說，什么樣的房子更好出租呢？

熱點(diǎn)區(qū)域

所謂的熱點(diǎn)區(qū)域指用于出租的房屋多（出房率高），具有租房的區(qū)域效應(yīng)，且市場(chǎng)需求旺盛，租金比較高的區(qū)域。據(jù)鏈家·寶業(yè)成交區(qū)域統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成交的租賃房源中，有62．1％的房源集中在朝陽區(qū)和海淀區(qū)，其次豐臺(tái)區(qū)占10．4％，城五區(qū)東城、西城、宣武、崇文、石景山占20．2％，其余郊區(qū)占7．3％，顯而易見，朝陽區(qū)和海淀區(qū)是房屋出租的熱點(diǎn)區(qū)域。

交通樞紐附近

交通樞紐附近及其沿線也是租房者所熱衷的地方，尤其是北京的西部、南部，因?yàn)檫@些地方雖然離城區(qū)上班路程比較遙遠(yuǎn)，但由于交通方便，租金比北部、東部的低，也會(huì)有很多人在這些地方租房，比如西部的八角、南部的馬家堡、趙公口，交通較為便利，雖然相對(duì)距離比較遠(yuǎn)，但乘車的時(shí)間不長(zhǎng)，相同的居室比市區(qū)每月要便宜600元左右。

成熟社區(qū)

社區(qū)環(huán)境也是影響房屋出租的一大因素。比如回龍觀、天通苑的房屋，目前市場(chǎng)需求比同位置的散居房要大的多，一方面是因?yàn)樽夥康目蛻舸蠖嗍悄贻p人，比較看中環(huán)境，另一方面，回龍觀、天通苑屬于新開發(fā)的大型社區(qū)，配套齊全。

屋內(nèi)設(shè)施齊全

對(duì)于租房者來說，他希望房屋的朝向好、通風(fēng)好、采光好，家具家電比較齊全，房屋要干凈，房屋居住越舒適越好，但對(duì)于業(yè)主來說，房屋干凈、家具家電齊全，價(jià)格適中，房屋就好出租，至于房屋的裝修程度只會(huì)影響到出房的難易程度，對(duì)房屋租金的影響是微乎其微的。

租金隨行就市

租金是影響房屋出租較直接的因素，但目前北京的房屋租賃市場(chǎng)比較成熟，每個(gè)區(qū)域形成了各自不同的市場(chǎng)行情，業(yè)主出租房屋要隨行就市。

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