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加息后房奴面臨“溫水煮青蛙” 細(xì)算購(gòu)房、炒房賬

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 754 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

隨著央行歷次加息和各地基于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所增加出的稅費(fèi),房奴們的負(fù)擔(dān)似乎是越來(lái)越重,而炒房一族的利潤(rùn)空間也在不斷減小。普通百姓和不少精明的投資者都需要好好算一筆帳。此時(shí)購(gòu)房、炒房是否還合算?

房奴:溫水煮青蛙

家住上海的董先生早在2004年6月就在長(zhǎng)寧區(qū)購(gòu)了一套3室2廳的房子,當(dāng)時(shí)房子總價(jià)122萬(wàn)元,他頭付42萬(wàn)元,并向銀行申請(qǐng)了80萬(wàn)元、20年期限、等額本息的商業(yè)貸款。

然而,自2004年10月以來(lái)的連續(xù)加息,給董先生增添了不少煩惱。

董先生介紹,他于2004年初購(gòu)房時(shí),商業(yè)銀行房貸利率才5.04%,總額80萬(wàn)元、20年期限的貸款,月供5297.34元。從2004年10月29日開始,央行已是連續(xù)7次上調(diào)房貸利率,而董先生所在的貸款銀行對(duì)老客戶是于年的1月1日開始按照新利率記息,因此,董先生實(shí)際執(zhí)行的還款利率分別是2005年5.31%、2006年5.51%、2007年5.81%。

按照這一變化,董先生2005年的月供是5417.6元,相比2004年每月多還120.26元;2006年的月供是5507.62,相比2005年每月增加90.02元,2007年的月供是5644.11,相比2006年每月的增加額是136.49元。因而,自2005年1月1日~2007年6月31日,董先生因加息而多支付的月供達(dá)到了3478.79元。

此次,央行于7月20日宣布,上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率,其中五年期以上貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn),提高到7.38%。由于董先生可以享受銀行的優(yōu)惠利率,因此,假設(shè)在2007年剩余期限內(nèi)央行不再加息,從2008年1月1日起,董先生所執(zhí)行的還款利率將是6.27%,則當(dāng)年的月供數(shù)為5856.76元,相比2007年又將增加212.65元。

相對(duì)2004年加息前,董先生2008年月供數(shù)將增加559.42元,增加額超過(guò)了10%。這簡(jiǎn)直就是溫水煮青蛙,董先生嘆道。2004年銀行頭次加息0.27個(gè)百分點(diǎn)時(shí),正如大多數(shù)購(gòu)房人一樣,董先生并不緊張,但是2005年、2006年,直至今年銀行又連續(xù)幾次加息,董先生開始不安起來(lái)。更讓他擔(dān)憂的是,不斷有經(jīng)濟(jì)學(xué)家放言,中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了加息周期,今后央行可能會(huì)進(jìn)一步提升貸款利率,這就意味著今后董先生的月供還會(huì)增加。

炒房:利潤(rùn)空間減小

加息讓房奴們不堪忍受,但如果炒房一族要想把房子轉(zhuǎn)賣掉,各種各樣的稅收和費(fèi)用加起來(lái),也將消耗掉不少利潤(rùn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì),僅上海地區(qū)賣房者須繳納的稅費(fèi)就達(dá)6種之多。以一套價(jià)值100萬(wàn)元、建筑面積100平方米的普通住宅為例,假設(shè)業(yè)主于2004年購(gòu)購(gòu),當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)是70萬(wàn)元,裝修投入10萬(wàn)元,計(jì)劃于今年出售,售價(jià)100萬(wàn)元,扣除購(gòu)房成本和裝修后,利潤(rùn)為20萬(wàn)元。

由于該套房屋持有未滿五年,因此該業(yè)主必須繳納營(yíng)業(yè)稅和所得稅,其中營(yíng)業(yè)稅按房屋售價(jià)的5.5%征收,即5.5萬(wàn)元,所得稅按利潤(rùn)的20%(或總價(jià)的1%)征收,須支付4萬(wàn)元(1萬(wàn)元)。此外,賣房者還須繳納合同印花稅,按售價(jià)的0.05%計(jì)為500元。

除以上三項(xiàng)稅種外,賣房者還須按售價(jià)的0.3%交合同公證費(fèi)3000元,按2.5元/平方米建筑面積繳納交易手續(xù)費(fèi)2500元,較后還要按售價(jià)的1%支付中介費(fèi)1萬(wàn)元。

以上6項(xiàng)稅費(fèi)相加,賣房者須支付的稅費(fèi)總額為11.1萬(wàn)元,即使按房屋售價(jià)的1%繳納所得稅,所交稅費(fèi)共計(jì)也有8.1萬(wàn)元,因此較后到手的利潤(rùn)較多不超過(guò)11.9萬(wàn)元,稅費(fèi)開支所占比重將近半數(shù)。這讓專門賺取購(gòu)賣差價(jià)的炒房一族也開始猶豫了。

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