第五次加息對貸款購房者影響幾何

    ９月１４日，央行宣布了年內(nèi)第五次加息的決定。有分析人士說，央行頻頻加息，但有的老百姓已經(jīng)麻木。另有觀察人士則認(rèn)為，自２００４年以來三年時(shí)間已九次升息，央行此舉無異于釜底抽薪，房貸消費(fèi)者面臨巨大的成本累積風(fēng)險(xiǎn)。

    加息對百姓心理影響減弱

    此次央行把金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．２７個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的３．６０％提高到３．８７％；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．２７ 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的７．０２％提高到７．２９％；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)０．１８ 個(gè)百分點(diǎn)。

    此前，“提高房貸頭付比例”傳聞甚囂塵上，央行年內(nèi)第五次加息先于前者浮出水面，雖然加息并非懸念，但業(yè)界人士還是對此十分關(guān)注。

    “央行頻繁加息的本意是想將銀行實(shí)際利率由‘負(fù)’修‘正’，劍指通脹。”京城專業(yè)信貸服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷相關(guān)人士表示。

    ８月份，我國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲６．５％，其中城市價(jià)格上漲６．２％，居住類價(jià)格同比上漲４．３％，ＣＰＩ指數(shù)持續(xù)走高。此番加息，央行直言是為了“合理調(diào)控貨幣信貸投放，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期”。上述人士認(rèn)為，加息的初衷是好的，但加息只是從總量控制的角度來調(diào)節(jié)市場，而我國的物價(jià)問題（如生豬、糧食問題）等均是結(jié)構(gòu)性問題，抑制通脹，除了加息，可能還得依靠其他配套政策。

    我愛我家有關(guān)人士對中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，相對于７月２０日、８月２２日兩次央行的加息來看，本次央行利率調(diào)整的間距較短，從調(diào)節(jié)穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期、維護(hù)物價(jià)水平的角度看，持續(xù)的幾次加息并未達(dá)到政府部門的預(yù)期效應(yīng)，流動(dòng)性過剩問題仍然突出，這也是央行選擇再次加息的原因。

    偉嘉安捷分析，央行希望通過加息使經(jīng)濟(jì)由過熱轉(zhuǎn)入正常軌道；此外，央行此次加息指向的另一個(gè)宏觀調(diào)控目標(biāo)也非常明確——希望藉此促成銀行收縮房貸“銀根”。

    由于每次加息（一般在０．２７個(gè)百分點(diǎn)）的幅度不大，普通百姓似乎并沒有像業(yè)界分析人士那樣敏感。加息與否，生活還將繼續(xù)。月收入６０００元的白小姐，２００４年５月貸款４０萬元購購了位于北京三環(huán)附近的一套住房。她告訴記者，她現(xiàn)在對加息已經(jīng)完全“麻木”了，反正已經(jīng)貸款購房了。

    溫水煮青蛙：

    連續(xù)九次加息月還貸增１３．９８％

    本次加息是我國自２００４年１０月至今不到三年內(nèi)的第九次上調(diào)利率，央行上次加息的時(shí)間是８月２１日，時(shí)隔僅２５天。

    鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，此次央行加息的目的雖然仍然針對的是經(jīng)濟(jì)過熱，緩解通貨膨脹的壓力，不過對于普通的房貸消費(fèi)者來說，節(jié)節(jié)攀升的利率使得貸款成本出現(xiàn)了明顯的上漲。

    “對于普通的住房消費(fèi)者來說，與以往一樣，每次利率上調(diào)的成本增加幅度并不大。以一個(gè)貸款５０萬、貸款年限２０年、按照等額本息還款并可以享受到優(yōu)惠利率（基準(zhǔn)利率的０．８５倍）的消費(fèi)者來看，在此次加息前，每月的還款額為３７０６．１１元，而加息后的每月還款額為３７７３．７８元，每月成本支出增加額為６７．６７元。應(yīng)該說，這樣的成本增加對于普通自住消費(fèi)者來說還是可以承受的。但是此次加息已經(jīng)是自２００４年１０月以來的第九次加息，今年以來的第五次加息，累計(jì)增加成本應(yīng)該是比較高的?！?

    “如果說前幾次加息對于心理面的影響更大，那么九次加息累計(jì)之后，實(shí)際增加的貸款支出已經(jīng)出現(xiàn)顯著上升，房貸消費(fèi)者面臨巨大的成本累積風(fēng)險(xiǎn)?！苯鹩烧f，同樣以上述貸款５０萬、年限２０年、享受８５％的優(yōu)惠利率并采取等額本息還款的購房者為例，在２００４年頭次加息前的月還款額為３３１０．８４元，經(jīng)過九次加息后每月的還款額增加了４６２．９４元，增長１３．９８％?！霸诮?jīng)歷了頻繁加息之后，消費(fèi)者已經(jīng)對加息習(xí)以為常，加上市場傳遞的預(yù)期信息，消費(fèi)者心理面已經(jīng)難有波瀾；反而是‘溫水煮青蛙’一樣，在不知不覺中，經(jīng)過九次加息的累計(jì)，實(shí)際增加的貸款支出已經(jīng)不是小數(shù)目了?！苯鹩杀硎劲熝胄蓄l繁小幅加息看似隔靴搔癢，并無大礙，實(shí)則風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。

    加息對抑制房價(jià)作用不大

    針對本次加息，我愛我家市場研究分析人士則認(rèn)為，本次加息對于樓市的影響是積極和多方面的，但解決不了當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的根本問題。

    “由于近一段時(shí)間大量的新資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場，令房地產(chǎn)開發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)已經(jīng)沒有了太多的后顧之憂。這種利用資本優(yōu)勢不惜血本的儲(chǔ)備土地行為，在很大程度上推動(dòng)了國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)走高。此外，開發(fā)商的捂盤惜售行為也在從側(cè)面進(jìn)一步推高房價(jià)。從另外一個(gè)角度，持續(xù)增量的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)也在為現(xiàn)在的高房價(jià)提供支點(diǎn)。”上述人士指出，從目前來看，提高頭付比例要比增加稅費(fèi)或者增加貸款利率更為有效，當(dāng)然，這是在保障自住，抑制投資，打擊投機(jī)的情況下區(qū)別對待。

    “目前市場中較突出的問題是流動(dòng)性過剩，在房價(jià)上漲、投資渠道等問題不能得到很好解決的前提下，我們依舊將面臨著隨時(shí)存在的價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)?！鄙鲜鋈耸空f。(記者 周雪松)

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