四次加息增加房貸支出7% 專(zhuān)家支招省錢(qián)攻略 　　導(dǎo)讀：加息通道已經(jīng)打開(kāi)，有沒(méi)有什么措施可以幫市民減輕還貸壓力，有效調(diào)整房貸理財(cái)策略呢？記者昨日采訪(fǎng)了多家銀行的房貸專(zhuān)家，請(qǐng)他們結(jié)合具體事例為市民厘清思路，并提出了三招實(shí)用的省錢(qián)攻略。 　　年內(nèi)的次加息比市場(chǎng)預(yù)期來(lái)得更早，自去年10月的頭次加息啟動(dòng)以來(lái)，央行以平均每?jī)稍乱淮蔚墓?jié)奏上調(diào)存貸款利率，盡管每次上調(diào)的幅度僅為0.25個(gè)百分點(diǎn)，但連續(xù)多次的小步快跑已使得購(gòu)房者的還款壓力不再是"溫水煮青蛙"，而在短短的5個(gè)月內(nèi)累計(jì)上升了近7%。 　　加息通道已經(jīng)打開(kāi)，有沒(méi)有什么措施可以幫市民減輕還貸壓力，有效調(diào)整房貸理財(cái)策略呢？記者昨日采訪(fǎng)了多家銀行的房貸專(zhuān)家，請(qǐng)他們結(jié)合具體事例為市民厘清思路，并提出了三招實(shí)用的省錢(qián)攻略。 　　加息增大房貸還款壓力 　　記者昨日的采訪(fǎng)頗費(fèi)了一番周折--各銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)部門(mén)的電話(huà)幾乎從一大早開(kāi)始就熱得燙手。"來(lái)電咨詢(xún)房貸情況的客戶(hù)很多，快把我們的電話(huà)打爆了，我一個(gè)上午就接了十幾個(gè)電話(huà)"，某商業(yè)銀行個(gè)貸部的人士告訴記者，"客戶(hù)較關(guān)心的還是在貸款額不變的情況下，有沒(méi)有辦法把房貸支出減少些，畢竟已經(jīng)加了四次息，大家的還款壓力實(shí)實(shí)在在地增加了。" 　　從次加息到現(xiàn)在，購(gòu)房者的壓力增加了多少？據(jù)測(cè)算，以50萬(wàn)元房貸20年期限為例，去年10月19日加息前的利率為5.94%，等額本息還款方式下的月供為3564.8元；4月5日加息后的利率為6.8%，月供增至3816.7元。僅僅5個(gè)月時(shí)間，購(gòu)房者每月就需多付251.9元，增長(zhǎng)幅度接近7%(如表)。這樣看，一年下來(lái)實(shí)際上客戶(hù)差不多要多付一個(gè)月的月供。"千萬(wàn)別小看了這每月的兩百多元"，深圳中行的房貸專(zhuān)業(yè)人士表示，由于個(gè)人住房貸款的"利息與本金比"顯著上升，50萬(wàn)元、20年的房貸總利息支出超過(guò)了6萬(wàn)元，繼續(xù)加息的話(huà)還會(huì)"水漲船高"，20年相當(dāng)于沒(méi)了一輛經(jīng)濟(jì)型轎車(chē)。 　　在深圳，大多數(shù)客戶(hù)的房貸金額都不少于50萬(wàn)，前兩年購(gòu)房頭付往往只要求兩三成，有的客戶(hù)貸款高達(dá)數(shù)百萬(wàn)元，現(xiàn)在幾次加息下來(lái)，還貸壓力不可小視。更需關(guān)注的是，分析人士普遍認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)環(huán)境都將促使央行繼續(xù)加息，年內(nèi)再加息一至兩次幾乎不存在懸念。 省錢(qián)三招數(shù)有實(shí)用價(jià)值 　　記者從多家銀行獲悉，每次加息之后，都有部分客戶(hù)采取措施變更或完善升級(jí)貸款方式，以節(jié)省利息支出。綜合多位房貸理財(cái)專(zhuān)家的意見(jiàn)，有三個(gè)招數(shù)對(duì)市民具有借鑒和實(shí)用價(jià)值： 　　一是及時(shí)調(diào)整還款方式和貸款內(nèi)容。 　　資金實(shí)力強(qiáng)的市民適當(dāng)縮短還款時(shí)間，可以節(jié)省利息支出。而在還款方式上，面對(duì)銀行提供的等額本金和等額本息兩種方式，相當(dāng)多的市民常常是在貸款合同上隨意劃個(gè)鉤。其實(shí)兩者差異很大，在利率不穩(wěn)定的環(huán)境下，等額本金是市民的較佳選擇，其在提前還貸及節(jié)約總利息方面的優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。原因在于，等額本息法較開(kāi)始還給銀行的本金比例較小，占用銀行資金時(shí)間較長(zhǎng)，因此利息總額較大；而等額本金法則是還款負(fù)擔(dān)逐月遞減，總的利息支出會(huì)有所節(jié)省。同樣以50萬(wàn)元、20年貸款為例，等額本息需要市民支付利息416000.7元，等額本金則只需付346466.1元，兩項(xiàng)相差近7萬(wàn)元，如果市民提前還款則省下更多。 　　二是善用銀行創(chuàng)新房貸理財(cái)產(chǎn)品。 　　深圳房貸理財(cái)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，使這里成為國(guó)內(nèi)房貸創(chuàng)新產(chǎn)品推出較活躍的城市之一。市民如果多方比較了解、合理選擇特色房貸產(chǎn)品，也能達(dá)到省息的目的。理財(cái)專(zhuān)家介紹，如果市民按揭購(gòu)房計(jì)劃時(shí)間只有5到8年，建議選擇在授信額度內(nèi)可以隨借隨還的"循環(huán)貸"產(chǎn)品，可以節(jié)省一定數(shù)量的利息；開(kāi)立"存抵貸"賬戶(hù)，存入該賬戶(hù)的余錢(qián)可按比例折抵相應(yīng)數(shù)量貸款的利息，而且不用客戶(hù)辦理還款手續(xù)，賬戶(hù)會(huì)自動(dòng)按日計(jì)算存抵貸，存入金額越高，抵扣的利息也越高；"按揭信用卡"產(chǎn)品非常適合在同一家銀行辦理房貸和信用卡的市民，可利用信用卡消費(fèi)積分抵扣部分房貸利息。 　　三是提前還款不宜盲動(dòng)。 　　興業(yè)銀行相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士建議，去年之前按揭貸款的市民普遍享受7折利率，即使多次加息后，相比現(xiàn)利率仍然較劃算，因此還可按兵不動(dòng)。此外，還有兩類(lèi)人不適合提前還貸：一是使用等額本息還款法，且已進(jìn)入還款階段中期的市民。如果在還款期的中期之后提前還款，那所償還的其實(shí)更多是本金，實(shí)際能夠節(jié)省的利息很有限。二是使用等額本金還款法，且還款期已過(guò)1／4的市民。因?yàn)樵谠鹿?gòu)成中，本金開(kāi)始多于利息，如果此時(shí)提前還款，就不利于有效地節(jié)省利息，如果是進(jìn)入還款期后期，那更沒(méi)必要用一筆較大數(shù)額的資金進(jìn)行提前還款。 　　深圳建行房貸專(zhuān)家特別提醒市民，如果沒(méi)有可靠的投資渠道，市民不應(yīng)跟風(fēng)提前還款，因?yàn)槟壳般y行的存款準(zhǔn)備金率已創(chuàng)歷史新高，接近美國(guó)銀行業(yè)較高21%的"紅線(xiàn)水平"，貸款額度普遍非常緊張；同時(shí)，市場(chǎng)上其他貸款方式的綜合貸款成本已超過(guò)30%，銀行6.8%的貸款利率并不算高。一旦提前還款，再要以合理的利率拿到貸款難度太大。 四次加息后房貸月供變化 　　(50萬(wàn)元房貸20年期限、等額本息還款) 　　利率 月供 月供增加 月供增幅 房貸總利息支出 　　去年10月 5.94% 3564.8元 -- -- -- 　　19日加息前 　　4月5日 6.8% 3816.7元 251.9元 近7% 超過(guò)6萬(wàn)元 　　加息后 　　專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn) 　　商貸與公積金貸款"利差"擴(kuò)大 　　80萬(wàn)元公積金比等額商貸節(jié)省利息23萬(wàn)多元 　　專(zhuān)家認(rèn)為，此次加息后，公積金房貸的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，住房公積金貸款和商業(yè)貸款之間的"利差"進(jìn)一步擴(kuò)大。20年期的80萬(wàn)元公積金相比等額商貸可節(jié)省利息總計(jì)23萬(wàn)多元。 　　此次加息，住房公積金貸款利率也隨之調(diào)整，五年以下(含五年)的公積金貸款利率從之前的4%調(diào)整為4.2%，五年期以上從4.5%上調(diào)為4.7%。按照上海等一線(xiàn)城市家庭公積金貸款數(shù)額上限80萬(wàn)元計(jì)算，加息前20年期的公積金貸款月供5061.2元，加息后須多支出86.77元。 　　值得注意的是，由于目前各大銀行已基本取消頭套房貸利率優(yōu)惠，連續(xù)加息后，住房公積金貸款和商業(yè)貸款之間的"利差"進(jìn)一步擴(kuò)大。5年期以上商業(yè)貸款利率目前為6.8%，公積金則為4.7%，兩者利差高達(dá)2.1%，公積金貸款的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。假設(shè)同樣貸款80萬(wàn)元、20年期等額本息還款，公積金貸款將比商業(yè)住房按揭貸款少支付利息總額23萬(wàn)多元。 　　此外，由于大多數(shù)銀行均在次年元旦執(zhí)行新的住房按揭貸款利率，因此，此次加息前貸款的客戶(hù)年內(nèi)還將執(zhí)行去年底的利率，"房奴"們不用急著提前還貸。而4月6日之后貸款的客戶(hù)將執(zhí)行新利率。 四次加息增加房貸支出7% 專(zhuān)家支招省錢(qián)攻略 　　導(dǎo)讀：加息通道已經(jīng)打開(kāi)，有沒(méi)有什么措施可以幫市民減輕還貸壓力，有效調(diào)整房貸理財(cái)策略呢？記者昨日采訪(fǎng)了多家銀行的房貸專(zhuān)家，請(qǐng)他們結(jié)合具體事例為市民厘清思路，并提出了三招實(shí)用的省錢(qián)攻略。 　　年內(nèi)的次加息比市場(chǎng)預(yù)期來(lái)得更早，自去年10月的頭次加息啟動(dòng)以來(lái)，央行以平均每?jī)稍乱淮蔚墓?jié)奏上調(diào)存貸款利率，盡管每次上調(diào)的幅度僅為0.25個(gè)百分點(diǎn)，但連續(xù)多次的小步快跑已使得購(gòu)房者的還款壓力不再是"溫水煮青蛙"，而在短短的5個(gè)月內(nèi)累計(jì)上升了近7%。 　　加息通道已經(jīng)打開(kāi)，有沒(méi)有什么措施可以幫市民減輕還貸壓力，有效調(diào)整房貸理財(cái)策略呢？記者昨日采訪(fǎng)了多家銀行的房貸專(zhuān)家，請(qǐng)他們結(jié)合具體事例為市民厘清思路，并提出了三招實(shí)用的省錢(qián)攻略。 　　加息增大房貸還款壓力 　　記者昨日的采訪(fǎng)頗費(fèi)了一番周折--各銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)部門(mén)的電話(huà)幾乎從一大早開(kāi)始就熱得燙手。"來(lái)電咨詢(xún)房貸情況的客戶(hù)很多，快把我們的電話(huà)打爆了，我一個(gè)上午就接了十幾個(gè)電話(huà)"，某商業(yè)銀行個(gè)貸部的人士告訴記者，"客戶(hù)較關(guān)心的還是在貸款額不變的情況下，有沒(méi)有辦法把房貸支出減少些，畢竟已經(jīng)加了四次息，大家的還款壓力實(shí)實(shí)在在地增加了。" 　　從次加息到現(xiàn)在，購(gòu)房者的壓力增加了多少？據(jù)測(cè)算，以50萬(wàn)元房貸20年期限為例，去年10月19日加息前的利率為5.94%，等額本息還款方式下的月供為3564.8元；4月5日加息后的利率為6.8%，月供增至3816.7元。僅僅5個(gè)月時(shí)間，購(gòu)房者每月就需多付251.9元，增長(zhǎng)幅度接近7%(如表)。這樣看，一年下來(lái)實(shí)際上客戶(hù)差不多要多付一個(gè)月的月供。"千萬(wàn)別小看了這每月的兩百多元"，深圳中行的房貸專(zhuān)業(yè)人士表示，由于個(gè)人住房貸款的"利息與本金比"顯著上升，50萬(wàn)元、20年的房貸總利息支出超過(guò)了6萬(wàn)元，繼續(xù)加息的話(huà)還會(huì)"水漲船高"，20年相當(dāng)于沒(méi)了一輛經(jīng)濟(jì)型轎車(chē)。 　　在深圳，大多數(shù)客戶(hù)的房貸金額都不少于50萬(wàn)，前兩年購(gòu)房頭付往往只要求兩三成，有的客戶(hù)貸款高達(dá)數(shù)百萬(wàn)元，現(xiàn)在幾次加息下來(lái)，還貸壓力不可小視。更需關(guān)注的是，分析人士普遍認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)環(huán)境都將促使央行繼續(xù)加息，年內(nèi)再加息一至兩次幾乎不存在懸念。

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