某小區(qū) 70 多平方米的物業(yè)管理用房 在今年 1 月份老物業(yè)公司撤出后，被他們鎖上了一間，造成新的物業(yè)公司不但辦公面積狹小，而且連生活用水、上廁所等基本問題都得不到解決。

老物業(yè)公司把物業(yè)管理用房上鎖的理由：這套物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)還是屬于開發(fā)商，開發(fā)商想怎么處理就怎么處理。

面對此種情況， 業(yè)委會(huì)應(yīng)該如何維護(hù)廣大業(yè)主的利益，解決物業(yè)管理用房問題呢？

分析 ：根據(jù)國務(wù)院條例，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體小區(qū)業(yè)主，不是屬于開發(fā)商的，開發(fā)商無權(quán)處理物業(yè)管理用房。處理意見和法律依據(jù)如下：

頭先，業(yè)委會(huì)可以到房產(chǎn)規(guī)劃局查明小區(qū)物業(yè)管理用房的標(biāo)注，因?yàn)榻ㄔO(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的座落、面積、室號(hào)在預(yù)測面積（實(shí)測面積）報(bào)告中予以注明，并加蓋建設(shè)單位公章，物業(yè)管理用房在小區(qū)規(guī)劃中都應(yīng)配置。根據(jù)《上海市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的若干意見》規(guī)定： 1997 年 7 月 1 日至 2003 年 8 月 31 日竣工的居住物業(yè)管理區(qū)域，其物業(yè)管理用房應(yīng)按照規(guī)劃中配置的標(biāo)準(zhǔn)提供；規(guī)劃中未配置的，按照物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H使用狀況予以提供。老物業(yè)公司實(shí)際使用的物業(yè)管理用房是 70 多平方米，物業(yè)公司更換后使用的物業(yè)管理用房也應(yīng)是 70 多平方米。

其次，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條的規(guī)定：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體小區(qū)業(yè)主。

業(yè)委會(huì)應(yīng)盡快和開發(fā)商一起把物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商的大產(chǎn)證轉(zhuǎn)到業(yè)主大會(huì)的名下。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，老物業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理用房和下列材料交還給業(yè)主委員會(huì)：

1 、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

2 、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

3 、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

4 、物業(yè)管理所必需的其他資料。

如果老物業(yè)公司不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處 1 萬元以上 10 萬元以下的罰款。

根據(jù)以上規(guī)定，業(yè)委會(huì)可以先把此情況向房地產(chǎn)行政主管部門反映，由房地產(chǎn)行政主管部門通過調(diào)解解決；若協(xié)商不成的，可以經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，向人民法院提起訴訟；業(yè)委會(huì)也可經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定直接向法院提起訴訟。

為避免開發(fā)商違規(guī)出售物業(yè)管理用房，業(yè)委會(huì)可以提請房地產(chǎn)登記部門給予產(chǎn)權(quán)異議登記，并盡快解決爭端。

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