“坐擁車第三城”的有車族，享受著出行的方便，也有些苦惱。開(kāi)“拓拓車”的成都市民劉先生較近有點(diǎn)煩。他看中市一新樓盤(pán)，可是車庫(kù)只賣不租的回答讓他失望:購(gòu)個(gè)車才三四萬(wàn)元，車庫(kù)卻要8萬(wàn)多。
　　劉先生不知道的是，他的煩惱許多成都人也有。“坐擁車第三城”盛名之下，小區(qū)車庫(kù)管理問(wèn)題也日漸凸現(xiàn)出來(lái)。成都某物業(yè)公司總經(jīng)理聞濤日前向本報(bào)記者透露，癥結(jié)在于開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物管三方在車庫(kù)上的利益博弈糾纏在一起，剪不斷理還亂。

　　開(kāi)發(fā)商VS業(yè)主:各自的算盤(pán)

　　為規(guī)范住宅小區(qū)車輛停放問(wèn)題，《成都市住宅物業(yè)管理區(qū)域車輛停放管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)于7月1日起施行。在成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)馬聰看來(lái)，這個(gè)辦法解決了小區(qū)配套車庫(kù)由業(yè)主優(yōu)先使用和露天停車場(chǎng)收益歸業(yè)主兩大問(wèn)題，具有積極意義。

　　8月15日，記者隨機(jī)調(diào)查了5家新開(kāi)樓盤(pán)。除一家含混表示“賣或租正在考慮”外，另四個(gè)樓盤(pán)都聲稱車庫(kù)只賣不租。

　　“這是開(kāi)發(fā)商的霸王條款?！瘪R聰認(rèn)為。開(kāi)發(fā)商強(qiáng)硬的背后是利益的追求。有開(kāi)發(fā)商透露，目前成都城區(qū)的車庫(kù)售價(jià)在5萬(wàn)元左右，較高的超過(guò)10萬(wàn)元。一個(gè)中等小區(qū)車位以200個(gè)計(jì)，每個(gè)8萬(wàn)，只車庫(kù)就能賣上1600萬(wàn)，這在開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)中占了不少部分。在目前房產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃郁、開(kāi)發(fā)商資金鏈條吃緊的條件下，無(wú)疑是一本萬(wàn)利的捷徑。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，都企望在一個(gè)樓盤(pán)上快速賺走、賺足利潤(rùn)，靠出租車庫(kù)回收資金，戰(zhàn)線會(huì)越拉越長(zhǎng)——“肥的拖瘦、瘦的拖死”。

　　而業(yè)主則有自己的算盤(pán)。以劉先生算的賬為例:一個(gè)車位月租金200元，一年2400元;而即使按銀行現(xiàn)行1年期存款利率計(jì)算，8萬(wàn)元的稅后利息是1440元，每月平均也有120元，剩下80元缺口對(duì)有車族每月為愛(ài)車所掏的腰包來(lái)說(shuō)，只是“毛毛雨”。更何況，“把雞蛋放在幾個(gè)籃子里總比放一個(gè)籃子保險(xiǎn)”，如果中途要換房，租的話沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。

　　采訪中有學(xué)者建議，開(kāi)發(fā)商可以將車庫(kù)計(jì)入公攤，由業(yè)主委員會(huì)決定處置方式，收益歸全體業(yè)主。

　　但是開(kāi)發(fā)商哭喪著臉:現(xiàn)在好多樓盤(pán)的公攤比例已經(jīng)高得讓購(gòu)房者“退避三舍”，再加上幾千上萬(wàn)平方米的車庫(kù)，公攤恐怕會(huì)高得離譜。市場(chǎng)本來(lái)觀望氣氛很重，再有膽量的開(kāi)發(fā)商也不敢在這時(shí)“吃螃蟹”。

　　但小區(qū)車庫(kù)產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議更大的是在早些年開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。因?yàn)樵鐜啄甑墓珨傆?jì)算不如現(xiàn)在規(guī)范透明，開(kāi)發(fā)商的公攤包不包括車庫(kù)、會(huì)所，對(duì)這一問(wèn)題業(yè)主在購(gòu)房時(shí)尚未“有所警覺(jué)”。萬(wàn)和物業(yè)一負(fù)責(zé)人透露，這也是許多小區(qū)車庫(kù)糾紛原因所在。聞濤給記者舉了個(gè)例:某樓盤(pán)車庫(kù)產(chǎn)權(quán)一直不清不楚，而開(kāi)發(fā)商又突然提高租金，有車的業(yè)主紛紛把車停在小區(qū)空地上，沒(méi)車的業(yè)主對(duì)此卻有意見(jiàn)，小區(qū)里彌漫著緊張氣氛。

　　對(duì)于這樣的“歷史”問(wèn)題，西南財(cái)大法學(xué)院民商法教研室主任辜明安認(rèn)為，這很簡(jiǎn)單，請(qǐng)管理部門(mén)查一查開(kāi)發(fā)商是否將車庫(kù)計(jì)入公攤，如果計(jì)入，開(kāi)發(fā)商則對(duì)車庫(kù)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)和處置權(quán)。正面向社會(huì)征集意見(jiàn)的《物權(quán)法》(草案)中也有相關(guān)規(guī)定:“會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！?BR>
　　物管VS開(kāi)發(fā)商:強(qiáng)弱爭(zhēng)鋒皆為利

　　前些年，開(kāi)發(fā)商在完成土建和銷售后，就地成立物管公司管理小區(qū)。因此許多小區(qū)物管和開(kāi)發(fā)商是“母子關(guān)系”。聞濤透露，車庫(kù)一直是塊“肥肉”，開(kāi)發(fā)商除全部賣掉快速回收資金外，也樂(lè)于將車庫(kù)全部出租，收租金的事就交給了自己的“兒子物管”。因?yàn)閮烧呃嬉恢?，在處理開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的利益分歧上，物管聽(tīng)從于開(kāi)發(fā)商。

　　但隨著物管業(yè)的興起，一些非開(kāi)發(fā)商嫡系的物管公司發(fā)展起來(lái)。在經(jīng)過(guò)招投標(biāo)后，業(yè)主炒掉了“兒子物管”，新進(jìn)物管與開(kāi)發(fā)商的矛盾就出來(lái)了。

　　“原本是一鍋食一個(gè)人舀，但現(xiàn)在有外人分享，可以想象開(kāi)發(fā)商有多不悅?！遍_(kāi)發(fā)商將車庫(kù)交給外來(lái)物管打理后，雖然收益權(quán)沒(méi)有變，但是你得給物管報(bào)酬啊，或者提點(diǎn)或者每個(gè)車位給50-100元管理費(fèi)用。一個(gè)車位200-300元租金，就要抽掉20-50%。

　　物管面對(duì)不樂(lè)意讓利的開(kāi)發(fā)商，自有一套。采訪中，某物管公司老總興奮地講起他經(jīng)歷的一個(gè)“非暴力不合作”的“經(jīng)典”案例。開(kāi)發(fā)商將車庫(kù)租售給小區(qū)以外的車主，并自己請(qǐng)了人來(lái)管理車庫(kù)，物管不可能強(qiáng)行把他們趕出去，就說(shuō)服業(yè)主委員會(huì)，不動(dòng)聲色地?cái)嗔塑噹?kù)的水電。按照相關(guān)的物管條例，一個(gè)物管區(qū)域只能有一個(gè)電總開(kāi)關(guān)、一個(gè)水總開(kāi)關(guān)，開(kāi)發(fā)商不可能再接進(jìn)新的水電。物管斷水?dāng)嚯娨灿兴睦碛?既然你開(kāi)發(fā)商認(rèn)為物管管不著車庫(kù)，物管當(dāng)然也有權(quán)利借業(yè)主委員會(huì)的名義，不向車庫(kù)供電、供水。一個(gè)星期下來(lái)，業(yè)主、車主反映都很強(qiáng)烈，開(kāi)發(fā)商乖乖地向物管投了降。

　　業(yè)主VS物管:雙方都有無(wú)奈

　　李先生3年前在東郊某樓盤(pán)購(gòu)了一套房子，并租下一個(gè)車位。前不久，偶然發(fā)現(xiàn)在自己上班時(shí)間，車位停了一輛陌生汽車。物管解釋:“閑時(shí)利用一下?！?BR>
　　李先生很氣憤，“我租下了，我就有使用權(quán)”，更何況租給其他車的收益該算誰(shuí)的?典型的“物管請(qǐng)客，業(yè)主購(gòu)單”。但他也無(wú)奈:收了多少租金?已經(jīng)收了多長(zhǎng)時(shí)間?物管不認(rèn)賬，他也無(wú)從查起。

　　與此同時(shí)，隔壁小區(qū)的物管卻有自己的煩惱。隨著住戶的電動(dòng)車增加到60多輛，管理問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)。物管專門(mén)劃出一片露天區(qū)域停放，然后以通告的形式要求業(yè)主與物管簽訂保管協(xié)議，否則電動(dòng)車丟失物管不負(fù)責(zé)任。然而一個(gè)月過(guò)去，沒(méi)有業(yè)主購(gòu)賬。

　　對(duì)前一種情況，馬聰認(rèn)為，物管顯然違規(guī)，是短時(shí)效應(yīng)，長(zhǎng)此以往恐怕就要被業(yè)主炒掉。而后一個(gè)問(wèn)題，電動(dòng)車如果停放在已經(jīng)計(jì)入公攤的公共區(qū)域內(nèi)，收取保管費(fèi)用說(shuō)法不妥，應(yīng)該是看管費(fèi)用。他同時(shí)表示，除了必要的管理費(fèi)用外，看管收入不能揣入物管腰包，而應(yīng)該歸全體業(yè)主共有，或者轉(zhuǎn)入小區(qū)維修基金?！?BR>

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