自7月10日《物權(quán)法(草案)》公布并公開征求意見以來，公眾輿論一觸即發(fā)。尤其是關(guān)于小區(qū)車庫、會所等公建配套設施的權(quán)屬，草案提出，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的，除非建設單位等能證明自己享有所有權(quán)，否則將歸業(yè)主共有。這條“革命性”的規(guī)定掀起了軒然大波。

　　值得注意的是，在這輪大討論中，獨獨少見利益攸關(guān)的當事人——開發(fā)商發(fā)出的聲音。

　　一貫高調(diào)的開發(fā)商忙什么去了？不出聲不代表其沒有想法。種種跡象表明，在《物權(quán)法》正式實施前的這段時間里，開發(fā)商已經(jīng)先下手為強，竭力將原先未明確權(quán)屬的車庫、會所等公共設施掌握到自己手中，以便從這塊“肥肉”中獲取各種收益。

　　“小白樓”歸屬之謎

　　北京西四環(huán)邊的美麗園社區(qū)較近麻煩不斷。業(yè)主們剛剛忙完和小區(qū)物管公司的物業(yè)糾紛案，又聽說了一個令人吃驚的消息：小區(qū)內(nèi)兩幢公建配套小樓要被劃給北京市煤炭三廠。

　　在小區(qū)規(guī)劃中，這兩棟小樓一棟是綜合樓(“小白樓”)，另一棟則用來開百貨店，實際建成之后，“小白樓”用于超市、餐飲、小區(qū)活動室等設施，另一棟小樓則成了圖書館和理發(fā)室。到了2004年11月后，“小白樓”一向經(jīng)營紅火的商業(yè)設施忽然停業(yè)，不知所終。物業(yè)公司把小區(qū)西門的圍墻拆掉，重建之后，原先在墻內(nèi)的“小白樓”給劃到了墻外面去。詢問物業(yè)公司，得到的回答是該樓以后不在物業(yè)公司的物管范圍之內(nèi)了。又過了一段時間，其部分房間開始了內(nèi)部裝修，部分則貼出了“對外招租”的廣告。

　　現(xiàn)在的新消息是，另外那幢小樓也將被騰空，其中的圖書館將遷到小區(qū)內(nèi)新建的醫(yī)院門診部。

　　業(yè)主們又發(fā)現(xiàn)，在“小白樓”外墻貼了很久的招租廣告不見了。

　　“是不是已經(jīng)租出去了？”業(yè)主們無從知道。他們所知道的是對自己的生活失去便利的切身感受：“現(xiàn)在我們這兒連一個超市也沒有，購一些日用品還要跑大老遠。”

　　按物業(yè)公司的說法，美麗園小區(qū)是開發(fā)商——北京東方鴻銘房地產(chǎn)有限公司和煤炭三廠“合作開發(fā)”的。在小區(qū)項目竣工之后，兩家公司對小區(qū)內(nèi)部分公建配套設施的權(quán)屬有爭議，打了一場官司之后，法院把這些設施的產(chǎn)權(quán)判給煤炭三廠了。

　　記者幾次詢問東方鴻銘公司的工作人員以及代理律師，得到的回答均是“不清楚此事”。美麗園的業(yè)主們猜測，“可能是因為開發(fā)商當時沒辦出產(chǎn)權(quán)證，但又不想把所有權(quán)拱手讓給業(yè)主，所以采取了變通的辦法，交給第三方去經(jīng)營。這等于給業(yè)主們收回產(chǎn)權(quán)多設置了一道障礙，開發(fā)商可就省心多了?！?/P>

　　但是，由于尚未立案，目前業(yè)主們既無法查詢大、小產(chǎn)權(quán)證，也無從獲得東方鴻銘公司和煤炭三廠的土地出讓協(xié)議，事件的來龍去脈仍是一個只有開發(fā)商能解的謎。

　　產(chǎn)權(quán)到底該歸誰？

　　采訪中，記者了解到，希望趕在《物權(quán)法》實施之前辦出公建配套“小產(chǎn)權(quán)證”的開發(fā)商不在少數(shù)。北京世紀興業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)部的一位人士稱，“我們正在為博雅西園項目的一些公建設施抓緊辦理小產(chǎn)權(quán)證，這需要一個過程，當然我們希望盡快辦完?！睎|直門內(nèi)一家高端樓盤的開發(fā)商同樣在忙于明確自己對公建配套的所有權(quán)，以避免《物權(quán)法》實施后產(chǎn)權(quán)不明晰導致的糾紛。

　　公建配套的權(quán)屬，用舒可心的話來說，是一個“利益的原始分配”問題。作為利益博弈的對立雙方，業(yè)主和開發(fā)商互相表現(xiàn)出了極大的攻擊性。北京世紀興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司的一位人士在接受記者采訪時顯得憤憤不平：“《物權(quán)法》草案太不講理了，也沒聽說過大街上擺的東西只要沒標明是誰的就可以歸我呀！”在采訪中，記者分別聽到過開發(fā)商和業(yè)主為對方冠以“搶”和“偷”的指責。

　　這樣激烈的口舌之爭自然是由于潛在的巨大利益?！靶^(qū)的不動產(chǎn)中，公共資產(chǎn)比私人住宅值錢得多，后者的收益占30%左右，前者占到70%?！泵利悎@業(yè)主樸先生說，住宅年年折舊，越來越不值錢，但公共設施往往是能夠可持續(xù)經(jīng)營，不斷產(chǎn)生效益的。

　　在《物權(quán)法》草案提出后到正式實施之前期間，關(guān)于小區(qū)未分攤建筑成本的公建配套設施的產(chǎn)權(quán)歸屬，三個不同的衡量標準莫衷一是：成本是否納入房價、是否擁有產(chǎn)權(quán)證、是否有過合同約定。美麗園業(yè)主主張自己所有權(quán)的依據(jù)是，無論公建配套設施的成本是否明確地分攤到房價中，開發(fā)商所定的房價一定是覆蓋了包括公建配套設施在內(nèi)的所有成本的。既然這些成本是由業(yè)主埋單了，那么其所有權(quán)也應當歸屬業(yè)主。

　　“目前房價主要是由供需關(guān)系而非成本決定的。”北京市建委房屋權(quán)屬處程處長對成本是否納入房價的標準不以為然?！段餀?quán)法》起草小組組長江平教授則表示，“成本如何納入房價，較終要歸結(jié)到證據(jù)問題?！?/P>

　　鑒于現(xiàn)行政策，程處長認為公建配套權(quán)屬歸開發(fā)商是理所當然的，“除非業(yè)主一致同意再將這部分公建配套面積計入房價中，但是，誰能保證每個業(yè)主都同意支付這個價格？”

　　舒可心則主張，在奉行“權(quán)證制”大陸法系的中國，關(guān)于會所、車庫的歸屬，應當規(guī)定“除建設單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，都應屬于業(yè)主共有”，而非《物權(quán)法》草案中源自英美法系的“約定”原則。

　　“當然，一旦法律規(guī)范既成，無論利益傾向于哪一方，我們也只能按此行事?！彼瑫r表示。

　　力量懸殊的博弈

　　對業(yè)主在這場較量中的勝算，舒可心顯得相當樂觀：“開發(fā)商有些產(chǎn)權(quán)證能補回來，有些也不一定補得回來。由于政府對容積率有相應規(guī)定，因此在一定單位土地面積上的建筑面積是有限的?，F(xiàn)在要為多出來的面積補土地出讓金，也只能局限于容積率允許的范圍之內(nèi)?！边@就是說，如果開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)項目時已經(jīng)用足了容積率指標，那他就是想為更多建筑面積補辦產(chǎn)權(quán)也辦不了。

　　對于業(yè)主爭取公建設施所有權(quán)的頭要任務，他的呼吁是“盡快建立業(yè)委會，以組織的力量行使自己的權(quán)利”。

　　實際情況真有那么簡單嗎？

　　“關(guān)于公建配套的權(quán)屬爭議，我們目前為止收集到的證據(jù)都是支離破碎的?！北M管擁有兩名職業(yè)律師的陣容，美麗園業(yè)主委員會依然覺得自己在這場搏斗中力量太弱。

　　從房地產(chǎn)主管部門對記者的表態(tài)看來，政府較明顯地傾向于由開發(fā)商取得權(quán)益的方式。北京市建委的程處長說了，“開發(fā)商建的房子產(chǎn)權(quán)本來就是在他名下，他們要辦小產(chǎn)權(quán)證，只要是合法的當然給辦。”

　　“開發(fā)商確權(quán)的道路很寬闊，而我們這些業(yè)主卻走得一路坎坷！” 美麗園的業(yè)主樸先生感慨萬分。如爭議較大的地下車庫產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在很多開發(fā)商正忙于補交這部分土地出讓金，以便拿到產(chǎn)權(quán)。“對政府來說，把車庫產(chǎn)權(quán)補發(fā)給開發(fā)商，他們可以多收一回土地出讓金，而如果補發(fā)給業(yè)主，這筆收入可就泡湯了！” 樸先生對其中的利害關(guān)系作了一番分析。

　　正因力量過于懸殊，面對關(guān)乎切身利益的博弈，開發(fā)商說干就干，很快占據(jù)了上風；而業(yè)主們除了跺腳惋惜之外，很難采取實質(zhì)性的行動。而“業(yè)主委員會”發(fā)揮作用也并非可以如舒可心所說的那么容易，據(jù)主管美麗園業(yè)委會的海淀區(qū)小區(qū)辦的意見，“業(yè)委會職能范圍限于物業(yè)管理，關(guān)于小區(qū)公建配套設施的問題不應屬于業(yè)委會管轄范圍?！?/P>

　　職業(yè)律師、美麗園業(yè)主周杰提出了一條相對可行的維權(quán)道路，“業(yè)主應當出資聘請一些專職的業(yè)委會委員，由他們聘請物業(yè)管理人，或者，全體業(yè)主成為股東?！敝皇?，這也需要全體業(yè)主的一致意見，對一個幾千戶人口的小區(qū)來說，這并非易事。

　　除此之外，業(yè)主們的次選是，放棄對配套公建產(chǎn)權(quán)的爭取，而將注意力投入到勝算更大的使用權(quán)的爭取中?！段餀?quán)法》草案要求，將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵返壬虡I(yè)用房和將共有部分改變用途這兩種情形，均應當經(jīng)全體業(yè)主同意。根據(jù)這條規(guī)定，業(yè)主可監(jiān)督開發(fā)商，要求其履行規(guī)劃當中對公建設施用途的承諾。

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