來(lái)電顯示：

我們是星沙商業(yè)樂(lè)園部分業(yè)主和購(gòu)受人。開(kāi)發(fā)商湖南兆佳房地產(chǎn)公司通知我們到其子公司———長(zhǎng)沙永佳物業(yè)公司辦理交收房手續(xù)；而長(zhǎng)沙永佳物業(yè)公司不是通過(guò)招投標(biāo)方式選的，而是開(kāi)發(fā)商指定的。辦理交房手續(xù)時(shí)，永佳公司強(qiáng)制我們必須先簽署他們制訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，否則不向業(yè)主交鑰匙。這個(gè)《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》規(guī)定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米3.5元，既不跟業(yè)主平等協(xié)商，又高于政府指導(dǎo)價(jià)。該“協(xié)議”還宣稱：“本物業(yè)區(qū)域內(nèi)廣告位由甲方經(jīng)營(yíng)管理，所得收益用來(lái)補(bǔ)貼物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。”請(qǐng)問(wèn)：兆佳、永佳“父子公司”上述行為是否違規(guī)侵權(quán)？

星沙商業(yè)樂(lè)園部分業(yè)主和購(gòu)受人

律師回復(fù)：

《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋開(kāi)始出售至業(yè)主委員會(huì)成立前，由物業(yè)出售單位選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理?！眹?guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》明文規(guī)定：“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！毙巧成虡I(yè)樂(lè)園的建設(shè)單位不是通過(guò)招投標(biāo)方式選聘，而是指定自己的子公司管理該園區(qū)物業(yè)，屬違規(guī)操作。

根據(jù)省政府相關(guān)文件規(guī)定，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主“平等協(xié)商，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量確定費(fèi)用?！眹?guó)家規(guī)定：無(wú)論是參照政府指導(dǎo)價(jià)，還是實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)共同協(xié)商確定。如果由一家說(shuō)了算，那就是所謂的“霸王條款”。

根據(jù)國(guó)家和湖南省有關(guān)規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備設(shè)置經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主會(huì)書(shū)面同意后，與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，支付場(chǎng)地租金。收取的租金應(yīng)當(dāng)納入維修基金”?！八檬找鎽?yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！庇兰盐飿I(yè)公司將所得收益用來(lái)補(bǔ)貼物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足，是變相挪用維修基金的侵權(quán)條款。

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