600萬(wàn)住宅養(yǎng)老金“還”給業(yè)主
　　
　　昨日下午，在與深圳市中級(jí)人民法院毗鄰的長(zhǎng)城盛世家園小區(qū)，業(yè)主倪益民拿到了一份意義非同尋常的深圳中院行政判決書(shū)，根據(jù)這一終審判決，一項(xiàng)總額在600萬(wàn)元左右、本該屬于業(yè)主的公用設(shè)施專(zhuān)用基金，將由福田區(qū)建設(shè)局、深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局責(zé)令開(kāi)發(fā)商繳交給業(yè)主委員會(huì)。
　　
　　業(yè)主估算　涉及“住宅養(yǎng)老金”約為600萬(wàn)　　什么是“公用設(shè)施專(zhuān)用基金”？倪益民形象地說(shuō)，“就是住宅的養(yǎng)老金，新開(kāi)發(fā)的小區(qū)前些年當(dāng)然沒(méi)什么問(wèn)題，但是二十、三十年后，房子老了也要生病啊，業(yè)主每月一百多塊錢(qián)的物業(yè)管理費(fèi)根本起不了作用，維修就靠這項(xiàng)基金了”?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專(zhuān)用基金。公用設(shè)施專(zhuān)用基金用于購(gòu)購(gòu)管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目”?！　∮捎跓o(wú)法查詢(xún)到小區(qū)建設(shè)總投資額，倪益民只能大致算賬，2002年竣工入住的長(zhǎng)城盛世家園一期共有789套房子，以每套房子價(jià)格在50萬(wàn)元計(jì)算，總額大約是4個(gè)億，以地價(jià)1個(gè)億計(jì)算，公用設(shè)施專(zhuān)用基金大約是3個(gè)億的2％，也就是600萬(wàn)元左右，2002年入住以后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該移交給業(yè)主委員會(huì)。
　　
　　追討之路　不服一審判決提起上訴

　　600萬(wàn)“藏”在哪里？2003年該小區(qū)成立了臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，時(shí)任主任的倪益民就開(kāi)始了追討之路。倪益民的職業(yè)是律師，在購(gòu)房之前，他就關(guān)注到深圳公用設(shè)施專(zhuān)用基金普遍挪用，2003年5月20日，業(yè)主委員會(huì)向開(kāi)發(fā)商提交了報(bào)告，要求移交物業(yè)管理?xiàng)l例里規(guī)定的圖紙、專(zhuān)用基金等相關(guān)資料，2003年6月25日，開(kāi)發(fā)商移交了圖紙，并發(fā)函稱(chēng)“其他事宜，可向建設(shè)、物業(yè)管理主管部門(mén)咨詢(xún)”。當(dāng)年7月3日，業(yè)主委員會(huì)向福田區(qū)建設(shè)、市住宅局遞交報(bào)告，請(qǐng)求責(zé)令開(kāi)發(fā)商繳交專(zhuān)用基金。倪益民稱(chēng)，此后一直未得到兩級(jí)主管部門(mén)答復(fù)?！　?duì)此，福田區(qū)建設(shè)局局長(zhǎng)劉光瀅昨日說(shuō)，不便發(fā)表意見(jiàn)，但在中院的行政判決書(shū)中，福田區(qū)建設(shè)局答辯稱(chēng)，物業(yè)科的同志曾經(jīng)電話(huà)通知長(zhǎng)城盛世開(kāi)發(fā)商落實(shí)事項(xiàng)。市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局(原市住宅局撤消并入該局)答辯稱(chēng)，長(zhǎng)城盛世家園是分兩期開(kāi)發(fā)的，二期工程尚未完工，小區(qū)未全部開(kāi)發(fā)完成，無(wú)法確定整個(gè)項(xiàng)目的專(zhuān)用基金數(shù)額，還無(wú)法移交給臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)?！　　胺梢呀?jīng)規(guī)定了政府怎么做，怎么處罰，政府不執(zhí)行，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損，就是行政不作為”，倪益民依據(jù)的法律是《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條——“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反本條例第四十五條規(guī)定的，市區(qū)住宅主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行，逾期不履行的，可按應(yīng)交款項(xiàng)逾期的時(shí)間處以每日千分之三的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門(mén)認(rèn)定，市規(guī)劃國(guó)土行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)暫停其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)”。去年1月，倪益民和104位業(yè)主對(duì)福田區(qū)建設(shè)局、市住宅局提起行政訴訟，福田區(qū)法院判決駁回業(yè)主請(qǐng)求后，倪益民等8位業(yè)主不服又向市中院提起上訴。市中院終審判決，福田區(qū)建設(shè)局、市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局于判決生效之日起10日內(nèi)對(duì)上訴人的請(qǐng)求依法作出處理?！　?B>典型意義　部分小區(qū)奔走相告判決結(jié)果

　　“這是值得大書(shū)特書(shū)的一個(gè)案例”，北京知名房產(chǎn)維權(quán)律師秦兵說(shuō)，侵吞國(guó)家財(cái)產(chǎn)10萬(wàn)元都是違法行為，而業(yè)主價(jià)值數(shù)百萬(wàn)、千萬(wàn)的公用設(shè)施專(zhuān)用基金在中國(guó)普遍被挪用，卻很少以“違法”處理，從這個(gè)意義上說(shuō)，長(zhǎng)城盛世家園業(yè)主通過(guò)法律途徑追討的案件具有極大的突破意義。在深圳，部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)昨日也在奔走相告這一判決?！　?B>■判決沖擊波　業(yè)委會(huì)主任紛紛來(lái)電取經(jīng)　　倪益民認(rèn)為，鑒于業(yè)委會(huì)也有濫用基金可能，有待政府部門(mén)或業(yè)主制定規(guī)范細(xì)則　　“其實(shí)我對(duì)這個(gè)案子根本沒(méi)抱希望”，為追討基金奔走了兩年多，剛剛拿到判決書(shū)的倪益民說(shuō)，就在兩天前都沒(méi)預(yù)料到這個(gè)結(jié)果，因?yàn)榇饲敖?jīng)歷了太多波折。
　
　　【焦點(diǎn)一】為何兩審判決大相徑庭？　　倪益民說(shuō)，較初希望業(yè)主委員會(huì)來(lái)起訴，福田區(qū)法院以“業(yè)主委員會(huì)不具備主體資格”不予立案，隨后105個(gè)業(yè)主改為個(gè)人名義起訴，但福田區(qū)法院以“不屬于行政訴訟收案范圍”不受理，此后又上訴到市中院，市中院認(rèn)為起訴符合行政訴訟條件，繼續(xù)由福田區(qū)法院審理。此后，倪益民不服福田區(qū)法院一審判決，遂上訴到市中院，較終有了剛剛拿到的終審判決?！　∫荒曛g，福田區(qū)法院和市中院前后作出的判決大相徑庭，倪益民認(rèn)為，這是時(shí)代發(fā)展使然，全國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)以后，業(yè)主維權(quán)的輿論環(huán)境、形勢(shì)慢慢地好起來(lái)，政府主管部門(mén)、司法部門(mén)也在順應(yīng)這樣的形勢(shì)?！　∮捎陂L(zhǎng)城盛世家園毗鄰市中級(jí)人民法院，有一個(gè)未經(jīng)證實(shí)的傳聞是，有中級(jí)人民法院的公職人員在這里購(gòu)置房產(chǎn)，是否他們起到了推動(dòng)作用？倪益民對(duì)這個(gè)傳聞斷然否定，“我打這個(gè)官司，沒(méi)有找過(guò)任何人，完全是正當(dāng)?shù)耐緩健?，他認(rèn)為官司跟哪個(gè)小區(qū)無(wú)關(guān)，別的小區(qū)打這個(gè)官司，應(yīng)該也是這樣的結(jié)果。對(duì)他本人來(lái)說(shuō)，這次訴訟的意義是維權(quán)又能推動(dòng)了。倪益民說(shuō)，兩年來(lái)的維權(quán)屢屢陷入艱難境地，一些業(yè)主很灰心，覺(jué)得業(yè)主沒(méi)辦法抵抗強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商，而這次結(jié)果可能又令大家看到希望。
　　
　　【焦點(diǎn)二】這次業(yè)主勝訴有何經(jīng)驗(yàn)可談？　　昨日，在深圳業(yè)主委員會(huì)維權(quán)網(wǎng)站上，這一判決書(shū)全文被拍成照片上載，引發(fā)了不少網(wǎng)民的關(guān)注。通過(guò)各種渠道得到該判決消息的人士紛紛給倪益民打電話(huà)，主要是長(zhǎng)城盛世家園的業(yè)主和一些小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)主任。在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，倪益民就接到幾位業(yè)主的電話(huà)，要他搞個(gè)“慶祝儀式”?！　∽蛉战拥胶芏鄻I(yè)主委員會(huì)主任咨詢(xún)電話(huà)的倪益民傳授經(jīng)驗(yàn)說(shuō)，“打官司要趁早”，這筆錢(qián)對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)太重要了，一定要爭(zhēng)取到，等到房產(chǎn)商沒(méi)錢(qián)維修貶值時(shí)，再要就來(lái)不及了，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些小開(kāi)發(fā)商很有可能在競(jìng)爭(zhēng)中破產(chǎn)了，到時(shí)候業(yè)主找誰(shuí)要錢(qián)?！　?duì)于更多的業(yè)主來(lái)說(shuō)，要想追討公用基金，成立業(yè)主委員會(huì)更是當(dāng)務(wù)之急，中國(guó)人民大學(xué)公共政策研究社區(qū)治理項(xiàng)目組研究員王海說(shuō)，法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商移交公用基金的條件是在業(yè)主委員會(huì)成立兩個(gè)月后。如果業(yè)主委員會(huì)沒(méi)成立，不形成合力去追討，開(kāi)發(fā)商哪有積極性主動(dòng)移交。
　　
　　【焦點(diǎn)三】業(yè)主委員會(huì)何時(shí)能拿到錢(qián)？　　何時(shí)能拿到錢(qián)？一些業(yè)主委員會(huì)主任更關(guān)心的是官司雖然贏(yíng)了，業(yè)主何時(shí)才能拿到這600萬(wàn)。昨日，福田區(qū)建設(shè)局局長(zhǎng)劉光瀅接受記者電話(huà)采訪(fǎng)時(shí)，沒(méi)有對(duì)究竟如何執(zhí)行判決發(fā)表意見(jiàn)，但他表示“支持業(yè)主在法律范圍內(nèi)的行動(dòng)”。他還說(shuō)，這是業(yè)主和開(kāi)發(fā)單位之間的糾紛，媒體和政府部門(mén)都應(yīng)該引導(dǎo)業(yè)主不要一有問(wèn)題，就找政府，就希望通過(guò)行政力量去解決問(wèn)題，因?yàn)檫@不是好現(xiàn)象，業(yè)主更多地應(yīng)該通過(guò)法律途徑解決問(wèn)題?！　∧咭婷駥?duì)判決的執(zhí)行很有信心，稱(chēng)如果不執(zhí)行，他頭先會(huì)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，“有了這么好的開(kāi)頭，不會(huì)留著一半放在那里”。倪益民同時(shí)認(rèn)為，法律規(guī)定的處罰是非常嚴(yán)厲的，執(zhí)行起來(lái)也是有效的，但是沒(méi)那么快，判決下來(lái)只是步，真正拿到錢(qián)至少是第四、五步。具體程序在《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中已有明確規(guī)定，政府主管部門(mén)應(yīng)該遵照判決書(shū)的裁定發(fā)函，責(zé)令開(kāi)發(fā)單位繳交公用基金。如果開(kāi)發(fā)單位拒不繳，住宅主管部門(mén)有權(quán)對(duì)之處以罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，還可以暫停其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)?！　?shí)際上，倪益民還希望錢(qián)晚點(diǎn)到手。他說(shuō)，雖然打官司告政府不作為，但政府的擔(dān)心是存在的。目前，業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作并不規(guī)范，如果錢(qián)真的到了業(yè)委會(huì)手里，也有被揮霍的可能。譬如，本來(lái)小區(qū)不該刷墻的，某個(gè)委員或業(yè)委會(huì)主任一定要刷，本來(lái)刷墻只需要20萬(wàn)，可有人擅自做主花30萬(wàn)，這都是在浪費(fèi)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)。對(duì)這些移交后可能產(chǎn)生的問(wèn)題如何監(jiān)督，他認(rèn)為政府部門(mén)或者業(yè)主自身也應(yīng)該制定出規(guī)范細(xì)則。

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