業(yè)主狀告開(kāi)發(fā)商追繳維修基金，到底是適用建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》還是適用《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》？律師稱(chēng)，此案的法律適用問(wèn)題有可能較終需要全國(guó)人大常委會(huì)裁決。

　　1999年8月，李女士與開(kāi)發(fā)商廣州市東華實(shí)業(yè)股份有限公司(下稱(chēng)“東華公司”)簽訂《商品房預(yù)售合同》，花了70多萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)了東悅居一套90多平方米的房子。李女士稱(chēng)，當(dāng)時(shí)她與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中沒(méi)有約定該單元維修基金由業(yè)主支付。后來(lái)東悅居小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，但是一直沒(méi)有依規(guī)定建立小區(qū)的物業(yè)管理維修基金。于是，2003年李女士以開(kāi)發(fā)商不給其繳納物業(yè)維修基金為由，把東華公司告上法院，被稱(chēng)為“廣州維修基金案”。

　　李女士認(rèn)為，廣東省人大常委會(huì)1998年7月29日通過(guò)的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第32條的規(guī)定：“物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的2%，在向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，一次性劃撥給業(yè)主委員會(huì)”。但東悅居小區(qū)業(yè)主委員會(huì)一直沒(méi)有收到上述維修基金，該筆維修基金總金額高達(dá)190萬(wàn)元。

　　作為開(kāi)發(fā)商的東華公司則認(rèn)為，依據(jù)建設(shè)部1999年1月1日實(shí)施的《住宅共同部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，“商品房在銷(xiāo)售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2%至3%的比例向銷(xiāo)售房單位繳交維修基金”。因此，維修基金應(yīng)該由業(yè)主自己來(lái)掏。另外，根據(jù)建設(shè)部和財(cái)政部有關(guān)規(guī)定，物業(yè)維修基金的使用和分?jǐn)傇瓌t是“誰(shuí)受益、誰(shuí)負(fù)責(zé)”。東悅居物業(yè)的共用單位和共用設(shè)施設(shè)備是為業(yè)主服務(wù)的，而東華公司作為建設(shè)單位并不能從中受益，業(yè)主李女士作為共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的直接受益者，理應(yīng)承擔(dān)交納物業(yè)維修基金的責(zé)任。


　　廣州市東山區(qū)人民法院在今年1月28日作出一審判決。法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于誰(shuí)是交納頭期專(zhuān)項(xiàng)維修資金的義務(wù)主體。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局2003年9月5日發(fā)出的關(guān)于貫徹國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)問(wèn)題的通知精神，東悅居小區(qū)的商品房預(yù)售許可證核發(fā)于1999年3月24日，原、被告簽訂合同的時(shí)間為1999年12月9日，雙方未在《商品房預(yù)售合同》約定由誰(shuí)交納頭期專(zhuān)項(xiàng)維修資金等事實(shí)，交納該專(zhuān)項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)可參照上述通知規(guī)定的住宅建筑面積40元/平方米計(jì)算，東華公司應(yīng)按原告購(gòu)房建筑面積93.10平方米及每平方米40元計(jì)，將李女士房子的專(zhuān)項(xiàng)維修資金3724元按規(guī)定存入中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行廣州市北秀支行的專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)用賬戶(hù)。

　　東華公司不服，上訴至廣州市中級(jí)人民法院。今年4月，廣州中院開(kāi)庭審理此案，而問(wèn)題的焦點(diǎn)則落到了法律的適用上。

　　按照2000年7月1日起實(shí)施的立法法規(guī)定，地方性法規(guī)與部門(mén)規(guī)章之間出現(xiàn)不一致時(shí)，由國(guó)務(wù)院提出意見(jiàn)，國(guó)務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，適用地方性法規(guī)；國(guó)務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門(mén)規(guī)章的，提請(qǐng)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)裁決。

　　近日，廣州市中級(jí)人民法院已將此案上報(bào)廣東省高端人民法院。李女士的代理律師周玉忠表示，此案涉及的法律沖突問(wèn)題可能較終需要全國(guó)人大常委會(huì)裁決。周律師還表示，若此案能夠終審勝訴，這將意味著1998年至2003年間購(gòu)房的與李女士有相似情況的數(shù)十萬(wàn)戶(hù)業(yè)主的頭期維修基金將依此判例由開(kāi)發(fā)商繳納。這樣，需要由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)繳的維修基金將以數(shù)十億計(jì)。

　　有法律界人士指出，物業(yè)維修基金是用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修與更新的專(zhuān)項(xiàng)基金，建立物業(yè)維修基金必然為物業(yè)的正常使用和更新改造提供強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)保障。然而，隨著住房制度改革的深入和物業(yè)管理工作的進(jìn)一步發(fā)展，作為新生事物的物業(yè)維修基金制度，其不平衡性和滯后性亦日益凸顯，呈現(xiàn)出了較多的矛盾和問(wèn)題。同時(shí)，由于國(guó)家對(duì)有關(guān)物業(yè)維修基金的法律法規(guī)并不健全，因此導(dǎo)致如本案中地方性條例與部門(mén)規(guī)章相沖突的情況。

　　周律師告訴記者，本案因?yàn)樯婕暗椒蛇m用問(wèn)題及物業(yè)維修基金的交納問(wèn)題，已經(jīng)引起社會(huì)各界廣泛關(guān)注，此案對(duì)我國(guó)今后在處理有關(guān)物業(yè)管理糾紛的案件上有十分重要的借鑒意義

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