●一場預售制產(chǎn)生的糾紛，一審黃鶴年勝訴，二審海南鑫溢勝訴，兩審判決迥異。但其背后的一些問題，有關部門如何規(guī)范值得重視。

"簽訂了《內(nèi)部購房協(xié)議》，定金也交了，可開發(fā)商卻反悔，認為協(xié)議無效，工程完工后房子也沒了。"８月９日下午４時許，剛剛到?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ和辍睹袷略賹徤暾垥返纳虾？蜕厅S鶴年的代理律師吳雄在接受《證券導報》"財經(jīng)海南"記者采訪時說，"一審勝訴，二審敗訴，只能提請再審了。"

這場讓吳律師頭疼了兩年的官司是備受爭議的房屋預售制引起的。

預售制惹糾紛　　

２００３年９月３０日，上?？蜕厅S鶴年委托朋友與海南鑫溢實業(yè)有限公司（以下簡稱海南鑫溢）簽訂了五份《海韻公寓內(nèi)部認購單》（以下簡稱《認購單》），購購其開發(fā)建設的海韻公寓（現(xiàn)更名為北海岸８８號）期房５套，房號分別為１００５、１１０４、１３０４、１３０６、１２０６，并在２００３年９月３０日和１０月８日每房預付定金２萬元，共計１０萬元。

雙方在《認購單》中約定，海韻公寓工程進度達到正負零時，黃先生應在２００４年１月１０日簽訂正式購房合同并預交房款（不少于總房貸的３０％）。

與此同時，雙方也約定了購房的面積、價格。據(jù)《認購單》，黃鶴年所購的１００５、１００５、１１０４、１３０４、１３０６、１２０６等五套房的建筑面積分別為１３１．９８、１３１．９８、９１．１８、１３１．９８、９１．１８平方米，每平方米價格分別為２１４０、２１９０、２２４０、２２９０、２２９０元，總價共計１２８萬多元。

然而事情突然起了變化。２００４年３月２０日，海南鑫溢在《海南日報》上刊登《通知》，"黃鶴年：您與我司２００３年９月３０日簽訂的《海韻公寓內(nèi)部認購單》，由于您未按規(guī)定預交房款，特此通知您，雙方所簽訂的上述認購單自通知之日起解除并終止。"

得知詳情后，黃鶴年認為，當時海南房地產(chǎn)行情看好，房價大幅上漲，巨額的利潤差使得開發(fā)商收回了房權，違反了當初的認購協(xié)議。據(jù)當年（２００３年１１月）海韻公寓售價表，十樓毛壞房售價為３７３８元／平方米，十樓以上每樓層增加１００元／平方米，相比當初簽訂《認購單》時的２０００多元／平方米，價格高出了１／３。

同時，黃鶴年也表示，海南鑫溢是單方面解除認購協(xié)議的，他并沒有接到相關通知。于是將海南鑫溢訴至?？谑忻捞m區(qū)人民法院。

但海南鑫溢卻認為，雖然雙方簽訂了認購協(xié)議，但黃先生并未依約在２００４年１月１０日到公司簽訂正式合同，而且黃先生是委托朋友購房的，沒有留下聯(lián)系方式，無法與黃先生取得聯(lián)系，在等待兩個月后，無奈登報解除合約，《認購單》已無履行必要。

兩審判決迥異　　

一場糾葛由此產(chǎn)生。

在調(diào)查審理后，海口市美蘭區(qū)人民法院認為：《認購單》是在雙方當事人平等自愿基礎上簽訂的，雖然雙方簽訂《認購單》時，海南鑫溢尚未取得房屋預售許可證，依法無權銷售房屋，但海南鑫溢在事后已補辦了房屋預售許可證，取得了售房資格，并收取了黃鶴年交付的部分購房款定金，因此，認定《認購單》是有效的，受法律保護。

同時，雙方在《認購單》中約定黃鶴年必須在２００４年１月１０日之前（工程達到正負零）簽訂正式購房合同并預交房款（不少于總房貸的３０％），但海南鑫溢未能證明該工程在１月１０日時已達到正負零，簽訂正式合同必須同時具備的兩個條件尚未達到，所以黃鶴年未在２００４年１月１０日之前與海南鑫溢簽訂正式合同不屬違約。

且海南鑫溢在取得房屋預售許可證之前無權銷售房屋、收取購房款，所以海南鑫溢在取得房屋預售許可證之前就以黃鶴年未預交購房款為由登報解除與黃鶴年簽訂的認購單的行為無效，不受法律保護。

海口市美蘭區(qū)人民法院一審判決：海南鑫溢履行《認購單》中協(xié)議，與黃鶴年簽訂購購海韻公寓五套房屋的正式合同。

海南鑫溢不服一審判決，上訴至?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ?，稱，海南鑫溢自雙方簽訂《認購單》至海南鑫溢刊登《通知》解除《認購單》期間未取得商品房預售許可證。所以，《認購單》是無效的。

海口市中級人民法院審理認為：《認購單》中雙方約定２００４年１月１０日之前（工程達到正負零）簽訂正式購房合同，但海南鑫溢尚未取得房屋預售許可證，依法無權銷售房屋，雙方不具備簽訂正式合同的法定條件。在此情況下，海南溢鑫于２００４年３月２０日在《海南日報》上刊登《通知》解除并終止雙方簽訂的《認購單》，該行為合法有效。后海南鑫溢雖于２００４年４月２０日取得《?？谑蟹慨a(chǎn)預售許可證》，但海南鑫溢已解除并終止《認購單》，雙方簽訂正式購房合同沒有法律依據(jù)。

也就是說，黃鶴年依據(jù)已終止的五份《認購單》要求海南鑫溢簽訂５套房屋的正式合同沒有法律依據(jù)。?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ憾徟袥Q：撤銷海口市美蘭區(qū)人民法院一審判決中關于"海南鑫溢履行《認購單》中協(xié)議，與黃鶴年簽訂購購海韻公寓五套房屋的正式合同"的條款。

一審黃鶴年勝訴，二審海南鑫溢勝訴，兩份判決結果迥異。

目前，黃鶴年已提請《民事再審申請書》，焦點也轉移到《認購單》是否有效。黃鶴年代理律師吳雄認為，根據(jù)《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋２００３７號，２００３年６月１日施行）中條規(guī)定，"出賣人未取得商品房預售許可證明，與購受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。"海南鑫溢在黃鶴年起訴前已經(jīng)取得房屋預售許可證，所以，依據(jù)司法解釋，雙方簽訂的《認購單》應該是有效的。

預售制背后　　

在預售制官司背后，是一筆經(jīng)濟賬。２００６年８月２０日，記者從北海岸８８號（原海韻公寓）銷售部門了解到，目前房屋的售價為頭層３６５０元／平方米，依次每上一層，增加７０元／平方米，算下來，十樓及以上售價已達４２００元／平方米以上，按黃鶴年當年的總購房面積５７８．３平方米來計算，總價達到２４２萬多元，即使是按２００３年１１月海韻公寓所發(fā)布的售價表，以十樓３７３８／平方米來計算，總價也達到２１６萬多元，相比黃鶴年當初協(xié)定的總價１２８萬多元，價錢差距不小。

與此同時，記者從相關法律法規(guī)查到，《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房購賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實等三種情況導致合同無效或者被撤銷、解除的，購受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

業(yè)內(nèi)人士認為，但由于其中對什么才是"故意隱瞞"沒有解析，也未明確規(guī)定"如果樓盤沒有拿到預售許可證，開發(fā)商卻采取內(nèi)部認購等方式變相預售房屋"這種行為應如何處置，這就給開發(fā)商堂而皇之以"沒有拿到預售許可證之前的《內(nèi)部認購協(xié)議》是無效的"對薄公堂。

事實上，早在去年８月，就房屋預售制是否取消已鬧得沸沸揚揚。２００５年８月１５日央行在《２００４年中國房地產(chǎn)金融報告》中提出"建議取消現(xiàn)行房屋預售制度"，是年８月２４日，建設部新聞發(fā)言人表態(tài)"國家近期不會取消商品房預售制度"，預售制一時備受爭議。

盡管事后不了了之，但預售制所惹的糾紛并不少。據(jù)業(yè)內(nèi)一律師透露，僅他一個人，這些年就已經(jīng)接手了６件類似的官司。

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