如果說強(qiáng)制執(zhí)行是司法機(jī)關(guān)對(duì)法律尊嚴(yán)的一次捍衛(wèi)，那么隱藏其后的是長期以來業(yè)主與物業(yè)管理公司之間選擇權(quán)力的一次較量。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日趨完善的背景下，物業(yè)管理公司少有稱雄的非市場(chǎng)化局面，恐怕才是結(jié)癥的病理所在。

“我不是不交物業(yè)費(fèi)，只是幾次叫物業(yè)給我修房子都不來，我憑什么交啊？”面對(duì)登門造訪的朝陽法院執(zhí)行庭副庭長胡克莉，芍藥居北里10號(hào)樓住戶王某如此傾訴。

10月30日清晨，北京市朝陽法院出動(dòng)98名法警和執(zhí)行法官，兵分六路來到歐陸經(jīng)典、芍藥居等13個(gè)小區(qū)，對(duì)長年拒繳物業(yè)費(fèi)且不履行法院判決的57戶業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。其中12名再次拒絕履行判決的業(yè)主及4名妨礙公務(wù)執(zhí)行人員被處以15天司法拘留；另有38人因即時(shí)補(bǔ)齊所欠物業(yè)管理費(fèi)及罰款而免遭拘留，王某屬后一例。

截至11月2日，12名被執(zhí)行人因履行了法律義務(wù)而被提前解除拘留，另4名以暴力妨礙執(zhí)法的案外人將被拘留至期滿。

事件即將落幕，但所引發(fā)的爭(zhēng)議卻剛剛開始。

正如被譽(yù)為“業(yè)主運(yùn)動(dòng)先行者”的自由作家北野先生所言：“這是一個(gè)好的訊號(hào)。它從另一個(gè)角度引起了業(yè)主及社會(huì)的反思，究竟該以何種方式來維護(hù)業(yè)主自身權(quán)力，以解決長期以來的種種物業(yè)糾紛問題？”

拒繳行為與法定義務(wù)

也許芍藥居北里王某面對(duì)法官的傾訴，表達(dá)了諸多業(yè)主對(duì)繳納物業(yè)費(fèi)用的困惑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅今年朝陽區(qū)法院所受理的物業(yè)糾紛案件就超過7000件，而其中九成以上是物業(yè)公司起訴業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)，并且超過20%的業(yè)主在接到法院判決通知后仍然拒繳。正因?yàn)槲从?，?qiáng)制執(zhí)行無疑給迷霧中的業(yè)主們一道強(qiáng)有力的警示。正如胡克莉所言，強(qiáng)制執(zhí)行更象是一場(chǎng)精心準(zhǔn)備的宣傳教育，讓業(yè)主對(duì)問題的認(rèn)識(shí)真正上升到法律高度。

據(jù)朝陽法院執(zhí)行庭庭長康長慶介紹，此次被強(qiáng)制執(zhí)行的均是長期不繳納物業(yè)費(fèi)，并在物業(yè)起訴、法院判決生效的情況下仍不履行的業(yè)主。早在10月18日，朝陽法院便在17個(gè)小區(qū)張貼執(zhí)行公告書，點(diǎn)名責(zé)令305名拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主在7日內(nèi)履行法院判決，但截至25日，僅有66名業(yè)主補(bǔ)交。

根據(jù)2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是一項(xiàng)法定的義務(wù)。而綜觀所有物業(yè)糾紛案件，大多是法院以物業(yè)公司的服務(wù)事實(shí)為基礎(chǔ)裁決業(yè)主敗訴?？甸L慶說，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司開展服務(wù)需要有一定的資金保證，其資金的主要來源是業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主如不能按時(shí)交納，必定造成物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)不足，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量的下降，較終損害的是業(yè)主自身的利益。

作為前銀楓家園業(yè)主委員會(huì)主任，北野對(duì)此有更清晰的認(rèn)識(shí)。他指出，業(yè)主們必須清楚三個(gè)前提：

頭先是業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，是建立在業(yè)主群體上的合同關(guān)系，單個(gè)業(yè)主意愿不代表群體意愿，而單個(gè)業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)是對(duì)業(yè)主群體利益的損害；其次，物業(yè)費(fèi)所換取的是業(yè)主自身享受的服務(wù)，房產(chǎn)得以保值、整個(gè)社區(qū)環(huán)境及設(shè)備得以正常運(yùn)轉(zhuǎn)；再次是業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)是違法的，經(jīng)法院裁決還不執(zhí)行便是對(duì)抗法律、對(duì)抗國家尊嚴(yán)，這已是與法院之間的關(guān)系而非物業(yè)公司。

“業(yè)主如果覺得物業(yè)公司有不合理的地方，應(yīng)該用正確的手段去解決，法律途徑是存在的，而不是采用拒繳這樣消極的救濟(jì)手段。”北野表示。

三分之二人的力量

既然在強(qiáng)制執(zhí)行后，拒繳行為得到了法律的斷然否定，那么當(dāng)業(yè)主自身利益真正受到損害時(shí)，該以何種方式發(fā)出聲音成為業(yè)主們關(guān)注的另一焦點(diǎn)。業(yè)界的共識(shí)是，成立業(yè)主委員會(huì)來代表業(yè)主們爭(zhēng)取合法權(quán)益是較為有效的途徑。但之前被媒體炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的歌唱家朱明瑛一案再次引發(fā)人們的深思。此物業(yè)糾紛案件的爭(zhēng)議點(diǎn)在于，物業(yè)公司的入駐是經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)還是多數(shù)業(yè)主同意才算合法。于是，業(yè)委會(huì)與業(yè)主群體的關(guān)系問題正式浮出水面。

中國人民大學(xué)制度分析與公共政策研究研究員舒可心在接受記者采訪時(shí)指出，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的明確規(guī)定，物業(yè)管理委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，而完全不是業(yè)主群體的全權(quán)代表；業(yè)委會(huì)所執(zhí)行的是業(yè)主大會(huì)的決議，而這個(gè)決議必須由三分之二的業(yè)主表決通過；業(yè)委會(huì)委員的構(gòu)成，也需要依靠全體業(yè)主的選舉?！拔覀儽仨毧辞?，業(yè)委會(huì)不是真正的救世主，全民參與才是維權(quán)的救世主”。

因而，北野先生更愿意將“業(yè)主權(quán)力”說成是“業(yè)主們的權(quán)力”。在他看來，業(yè)主們維權(quán)的權(quán)力來源有三點(diǎn)。頭先是正確的權(quán)力意識(shí)，要明白社區(qū)是一個(gè)共同體，里面有公約和法律，當(dāng)違反業(yè)主公約，如不交物業(yè)費(fèi)時(shí)，便無權(quán)談權(quán)力。其次，必須有實(shí)際行動(dòng)，也就是需要廣大業(yè)主的積極參與。較后是整個(gè)司法和行政體制的問題，必須讓司法進(jìn)社區(qū)。

“從法律角度來說，只有當(dāng)至少三分之二的業(yè)主開始真正行使他們的合法權(quán)力，業(yè)主委員會(huì)的力量才能發(fā)揮出來”。但有著深刻實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的北野對(duì)記者坦言，現(xiàn)在業(yè)主委員會(huì)從成立到具體操作，都是舉步維艱。糾紛背后的維權(quán)之爭(zhēng)

“無資金、無人員、無辦公場(chǎng)所，公益性太強(qiáng)而又得不到廣大業(yè)主的參與支持，使得業(yè)主委員會(huì)常常形同虛設(shè)”。他建議，是否能夠仿效國外采取聘用社區(qū)經(jīng)理的模式來管理業(yè)委會(huì)。從目前來看，許多業(yè)委會(huì)設(shè)立業(yè)委會(huì)秘書，正是朝此方向的一個(gè)積極探索。

根據(jù)較新統(tǒng)計(jì)，目前北京3000多個(gè)小區(qū)已成立業(yè)主委員會(huì)近500家。北野表示，成立業(yè)委會(huì)始終是一條業(yè)主正當(dāng)爭(zhēng)取自身權(quán)益的有效途徑，在未來仍然需要加大建設(shè)力度。

權(quán)力的平衡

如果拒繳行為本身包含了業(yè)主們對(duì)物業(yè)公司的強(qiáng)烈不滿，那么在此背后，是長期以來物業(yè)公司對(duì)社區(qū)的“壟斷”事實(shí)。普遍的情況是，作為小區(qū)的憲法——業(yè)主公約，是業(yè)主入住時(shí)必須簽訂的，而公約里卻包含著對(duì)開發(fā)商事先指派物業(yè)公司的默許。既然物業(yè)公司的入駐取決于開發(fā)商的意愿，那么業(yè)主話語權(quán)的缺失，必然成為滋生物業(yè)公司“腐敗”的溫床。

“請(qǐng)物業(yè)像請(qǐng)保姆。可保姆進(jìn)家門不由主人說了算，是保姆給主人定價(jià)，當(dāng)對(duì)服務(wù)不滿意時(shí)，主人還不能決定更換?！敝泻Ｑ艌@業(yè)委會(huì)主任胡密珍坦言：“一方面物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)不符，而財(cái)務(wù)又不公開，有亂收費(fèi)之嫌；另一方面，物業(yè)公司往往是‘非法入駐’，入駐后又難以退出。這無論從客觀上還是主觀上，都會(huì)引起業(yè)主的不滿。”

雖然模式來源于歐美，但中國的物業(yè)公司卻有著自身的特殊性。北野的看法是，在當(dāng)前社區(qū)這個(gè)新的生活方式被大范圍復(fù)制，而舊有的街道居委會(huì)又不能深入此中的情況下，中國的物業(yè)公司不僅要管理物業(yè)，還要管理社區(qū)，更多地在行使著某些政府行政管理的職能。于是，巨大的責(zé)任同時(shí)也造就了公眾對(duì)物業(yè)公司的更高要求，除了物業(yè)公司自身需加強(qiáng)自律外，必須將市場(chǎng)化深入到整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)才是解決問題的關(guān)鍵。舒可心指出，“實(shí)現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)公司的雙向挑選，從而讓物業(yè)公司用服務(wù)質(zhì)量說話”。

然而面對(duì)物業(yè)公司，業(yè)主薄弱的力量似乎遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到監(jiān)督效果。北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員陳旭表示，在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)制度轉(zhuǎn)型的過程中，必然需要政府強(qiáng)有力的干預(yù)。他提出，“政府頭先應(yīng)該引入第三方監(jiān)督，對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行分類定級(jí)，并將費(fèi)用與級(jí)別相對(duì)應(yīng)；其次，應(yīng)該建立一個(gè)讓物業(yè)公司能夠平等競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制，即讓小區(qū)業(yè)委會(huì)能夠通過一個(gè)順暢的程序，來選擇、選定、選聘物業(yè)公司；再次，由于目前物業(yè)糾紛申訴耗時(shí)、耗力，成本太高，以致業(yè)主不愿用正當(dāng)法律手段維權(quán)，是否可以建立類似小額法庭的機(jī)制讓糾紛得以迅速解決?！?

另一方面，許多法律界人士指出，目前解決物業(yè)糾紛尚無專門法律依據(jù)、而《物業(yè)管理?xiàng)l例》又過于軟性也成為解決糾紛案件的一大難點(diǎn)。北京市物業(yè)管理商會(huì)會(huì)長于慶新表示，這將有賴于未來《中華人民共和國物權(quán)法》的出臺(tái)。他指出，《物權(quán)法》出臺(tái)后，建筑物所有權(quán)的區(qū)分有了依據(jù)，解決物業(yè)糾紛將有法可依。而在11月初，北京市建委出臺(tái)了新的物業(yè)服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，要求物業(yè)公司公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)，公示業(yè)主公約等材料，進(jìn)行規(guī)范服務(wù)。依此，未來物業(yè)公司的收支透明度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)將得到法規(guī)上的堅(jiān)實(shí)支撐。

在此次強(qiáng)制執(zhí)行結(jié)束后，康長慶公開表示，法院希望業(yè)主增強(qiáng)維權(quán)意識(shí)，對(duì)于不履行義務(wù)的物業(yè)公司，在相關(guān)部門協(xié)商不了的情況下，應(yīng)進(jìn)行投訴，判決后仍不履行義務(wù)，法院也會(huì)對(duì)其進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行?！爸灰幸环降暮戏ɡ娴玫綋p害，對(duì)于業(yè)主和物業(yè)公司，法院的執(zhí)行力是一樣的?！?p>

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