北京業(yè)主告贏物業(yè)案又將再審引爭(zhēng)議

　　物業(yè)收費(fèi)到底有沒(méi)有“水分”

　　北京：業(yè)委會(huì)頭次告贏物業(yè)案要再審

　　“1.58元/月/平方米的物業(yè)費(fèi)，鴻銘物業(yè)是否有利潤(rùn)空間？”7月16日，吸引了眾多媒體及學(xué)者，由北京市海淀和諧社區(qū)發(fā)展舉辦的“美麗園小區(qū)物業(yè)費(fèi)案：構(gòu)建和諧社會(huì)的深層思考”研討會(huì)上，美麗園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任雷霞給與會(huì)者算了一筆賬，其結(jié)論是物業(yè)公司每年仍有300多萬(wàn)元利潤(rùn)空間。

　　較近，一波三折的美麗園物業(yè)費(fèi)糾紛案，因敗訴的鴻銘物業(yè)公司(以下簡(jiǎn)稱鴻銘物業(yè))拒絕執(zhí)行已生效的終審判決，繼續(xù)申訴，被法院裁定中止執(zhí)行原判決，準(zhǔn)備再審。一時(shí)間，該案再次引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。

　　2005年3月，美麗園業(yè)主委員會(huì)以“物業(yè)收費(fèi)不實(shí)”將該小區(qū)物業(yè)管理公司———鴻銘物業(yè)告上了法庭，經(jīng)過(guò)北京市海淀區(qū)人民法院一審，業(yè)委會(huì)敗訴，后又提起上訴；同年12月15日，北京市中級(jí)人民法院二審判決業(yè)委會(huì)勝訴。根據(jù)該判決，美麗園小區(qū)的物業(yè)費(fèi)單價(jià)由2.72元/月/平方米元降為1.58元，法院還判令鴻銘物業(yè)向業(yè)主歸還3年的電梯廣告費(fèi)收益18萬(wàn)元，3533.76元的公廁用房供暖費(fèi)及物業(yè)費(fèi)。該案成為北京業(yè)委會(huì)告物業(yè)公司案的頭次勝訴。

　　“我們終于通過(guò)正常的法律途徑，擰干了物業(yè)費(fèi)中濕漉漉的水分。”美麗園業(yè)委會(huì)主任雷霞告訴記者。

　　本已塵埃落定的案件，卻因鴻銘物業(yè)提供的兩份“關(guān)鍵”證據(jù)材料，即北京市物業(yè)管理協(xié)會(huì)出具的《行業(yè)專家對(duì)北京市海淀區(qū)美麗園物業(yè)管理糾紛案給物業(yè)管理行業(yè)造成的嚴(yán)重影響的意見(jiàn)及情況反映》(以下簡(jiǎn)稱《情況反映》)，以及由5位法學(xué)專家簽字的《北京市海淀區(qū)美麗園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與北京市鴻銘物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛案專家論證意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《專家論證意見(jiàn)書(shū)》)，而使法院中止執(zhí)行原判決，準(zhǔn)備再審。

　　爭(zhēng)議：物業(yè)收費(fèi)計(jì)量有沒(méi)有“水分”

　　此案再審的焦點(diǎn)還是集中在物業(yè)收費(fèi)上。鴻銘物業(yè)汪副總告訴記者，他們認(rèn)為，根據(jù)原判決，物業(yè)費(fèi)將由2.72元/月/平方米降到1.58元，實(shí)際上否定了美麗園小區(qū)《房屋使用、管理、維修公約》(以下簡(jiǎn)稱《公約》)的物業(yè)費(fèi)價(jià)格，而物業(yè)費(fèi)實(shí)際應(yīng)當(dāng)由價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同行業(yè)主管部門(mén)進(jìn)行認(rèn)定，法官不宜直接定價(jià)。為此，鴻銘物業(yè)提出了新證據(jù)，包括北京市價(jià)格認(rèn)證的一份報(bào)告，其對(duì)美麗園小區(qū)物業(yè)費(fèi)測(cè)算的結(jié)果為3.411元/月/平方米。

　　5位法學(xué)專家在給鴻銘物業(yè)委托的衡石律師事務(wù)所出具的《專家論證意見(jiàn)書(shū)》中指出，《公約》規(guī)定的總價(jià)格(即“包干價(jià)”)為雙方成立交易的基礎(chǔ)。所確定的物業(yè)管理收費(fèi)總價(jià)格雖由單項(xiàng)價(jià)格構(gòu)成，但決定當(dāng)事人是否簽訂合同的主要原因仍為總價(jià)格。該合同總價(jià)格的確定，并非單純依據(jù)單項(xiàng)價(jià)格累計(jì)而成，而是在頭先確定總價(jià)格之后，再將之分?jǐn)傆?jì)入各單項(xiàng)價(jià)格的。

　　北京市物業(yè)管理協(xié)會(huì)出據(jù)的《情況反映》認(rèn)為，“法院的判決將會(huì)引發(fā)北京物業(yè)全行業(yè)的混亂，不利于北京物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。美麗園物業(yè)費(fèi)降到1.58元，會(huì)造成住宅一(電)梯兩戶的商品房物業(yè)費(fèi)，比實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的同類普通經(jīng)濟(jì)適用房還低的結(jié)果，違反了物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律?！兵欍懳飿I(yè)將該意見(jiàn)連同再審申請(qǐng)，遞交給了北京市中級(jí)人民法院。

　　據(jù)了解，美麗園小區(qū)每一戶都有一份《美麗園住戶手冊(cè)》，其中一項(xiàng)就是《房屋使用、管理、維修公約》，《公約》的物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目總共列了16項(xiàng)?！拔飿I(yè)費(fèi)2.72元/月/平方米的總價(jià)是根據(jù)每個(gè)單項(xiàng)收費(fèi)核計(jì)累加算出來(lái)的。本案從來(lái)就不是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之爭(zhēng)，而是計(jì)量虛實(shí)之爭(zhēng)，我們只求貨真價(jià)實(shí)?！崩紫家辉?gòu)?qiáng)調(diào)，“我們只是要求物業(yè)公司嚴(yán)格履行《公約》，并沒(méi)有更改公約的規(guī)定。按照《公約》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，我們仔細(xì)核算，剔除了根本不存在的7部電梯和29組高壓水泵的收費(fèi)，使物業(yè)費(fèi)直接減少了0.45元；如果室內(nèi)的中修、小修費(fèi)的選擇權(quán)還給業(yè)主們的話，我們還可以少交0.69元，因此，物業(yè)費(fèi)總價(jià)就從2.72元降到了1.58元。盡管聽(tīng)起來(lái)下降幅度比較大，可物業(yè)公司還是有不小的贏利空間?！?/P>

　　思考：業(yè)主為何與物業(yè)爭(zhēng)端不斷

　　“小區(qū)業(yè)主們與物業(yè)公司之間的矛盾并非美麗園一家獨(dú)有，這種現(xiàn)象在我國(guó)目前廣泛存在?！痹?月16日的研討會(huì)上，健翔園業(yè)委會(huì)主任任晨光如是說(shuō)。不久前，某媒體報(bào)道，因部分業(yè)主拒絕交費(fèi)，使該小區(qū)物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)難以為繼，北京大興區(qū)西紅門(mén)月桂莊園小區(qū)物業(yè)經(jīng)理張偉，身掛兩塊寫(xiě)著維權(quán)字樣的紙牌在小區(qū)工作。而通州區(qū)中澤家園小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理烏某，為了向維權(quán)的業(yè)主進(jìn)行報(bào)復(fù)，糾集打手，砍傷業(yè)主代表張某夫婦，被通州法院判處有期徒刑3年。

　　業(yè)主們?yōu)楹闻c物業(yè)公司爭(zhēng)端不斷呢？人民大學(xué)副教授張麗曼認(rèn)為，小區(qū)《公約》(合同)的制訂往往都是在小區(qū)開(kāi)發(fā)之前，在規(guī)劃審批之際由開(kāi)發(fā)商制定的。而此時(shí)的另一方主要當(dāng)事人———業(yè)主卻處于缺失狀態(tài)，其權(quán)利不可能得到充分體現(xiàn)。業(yè)主要想入住小區(qū)只能被動(dòng)地與之簽訂開(kāi)發(fā)商早就擬好的合同，與物業(yè)公司并不是平等的地位。且開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)公司，往往與之有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，這種開(kāi)發(fā)商“請(qǐng)客”，業(yè)主“埋單”的方式為以后業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾埋下了伏筆。此外，政府并沒(méi)有規(guī)定“前期物業(yè)合同”失效的條件和期限，也未規(guī)定開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司在小區(qū)建成之后對(duì)《公約》的及時(shí)進(jìn)行修正。而對(duì)于業(yè)主來(lái)講，即使對(duì)物業(yè)公司不滿，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，解聘和選聘新的物業(yè)公司，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2/3以上的業(yè)主通過(guò)，因此，解聘物業(yè)并非易事。

　　而物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)是有償?shù)?，本身要追求利?rùn)，其并沒(méi)有向業(yè)主委員會(huì)披露經(jīng)營(yíng)情況的義務(wù)。物業(yè)公司的收費(fèi)也往往采用包干的形式，具體單項(xiàng)收費(fèi)不透明，有的物業(yè)公司便出現(xiàn)了多收費(fèi)，亂收費(fèi)，少提供服務(wù)項(xiàng)目等行為，從而導(dǎo)致了業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。

　　目前此案正等待法院再審。

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