央行果然如預(yù)期中的那樣，再次提高了房貸利率?？梢韵胂螅崆斑€貸一事又再次擺上了很多人的議事日程。面對(duì)是否提前還貸之所以為難，主要是各家有各家難念的經(jīng)。說穿了，提前還貸就是為了既省利息，又能減輕今后的經(jīng)濟(jì)壓力，購房者為此得算一筆賬。

新聞背景：

從3月17日起，現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，期利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍，即5.51%，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高0.20個(gè)百分點(diǎn)。如果按基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算(目前部分上海不少銀行同意按6.12%執(zhí)行)，則比以前高出0.81個(gè)百分點(diǎn)。之前已獲房貸的老房貸客戶從明年元旦后調(diào)息。

哪種提前還貸方式更省利息

記者采訪了幾家銀行后發(fā)現(xiàn)對(duì)提前還款方式的名稱盡管各家銀行有所不同，但實(shí)質(zhì)相同。用建設(shè)銀行胡先生的話來說就是可以分為全部提前還款和部分提前還款兩大類。其中，全部提前還款法毋庸置疑是較節(jié)省利息的方法，辦理手續(xù)也較簡(jiǎn)單。但要提醒的是，借款人選擇這種方法要量力而行，不能為全部提前還清銀行債務(wù)而打亂其它資金計(jì)劃。

另一大類是部分提前還款法。這種還款法有三種方式可選擇。種選擇是月供不變，將還款期限縮短。種：減少月供，還款期限不變。第三種：月供減少，還款期限也縮短。這三種提前還款的較直接的區(qū)別就是選擇月供、貸款年限同時(shí)減少的還款方式較節(jié)省利息。只要個(gè)人的經(jīng)濟(jì)能力允許，選擇這種方式是不錯(cuò)的。

假如借款人手頭沒有足夠資金可提前還款，但又想節(jié)省利息，那么可以選擇縮短貸款年限和變更還款方式兩種方法。如果你把你的貸款年限縮短，那么相應(yīng)的就是減少了利息支出。如果你可以在經(jīng)濟(jì)壓力不大的情況下用20年還清房貸，那么就不必非貸30年。以100萬元等額本金總利息支出比較，貸款20年在現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率6.12%的情況下，利息總支出是623552.49元，而貸款30年，利息總支出則達(dá)934014.20元，兩者之差是310461.71元，一部中高端轎車就沒有了。

另一種選擇就是變更還款方式。銀行專家指出，如果市民有提前還貸的打算，那么在貸款方式的選擇上就很有講究。目前還貸方式包括“等額本金還款法”和“等額本息還款法”兩種?！暗阮~本金還款法”每月還款本金保持不變，利息逐步遞減，其間若選擇提前還貸，歸還的本金多，利息支出就相對(duì)減少；而“等額本息還款法”每月償還金額相等，在償還初期利息支出，本金較少，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加。

由于同樣貸款貸了一段時(shí)間后，“等額本息還款法”所要支付的利息將高于“等額本金還款法”，而在提前還貸時(shí)已支付的利息是不退還的，這就相對(duì)多支付了許多原本不應(yīng)該提前支付的利息。因此，市民如果在一開始就想要提前還款，那么較好還是選擇“等額本金還款法”。

提前還貸到底虧不虧？

據(jù)了解，各家銀行會(huì)收取提前還貸違約金，不過其針對(duì)對(duì)象，一般都是貸款不到一年就提前還貸的市民，超過一年則不收取。

很多采用等額本息法的借款人不少也準(zhǔn)備提前還貸，但認(rèn)為自己已經(jīng)把大筆利息支付給了銀行，現(xiàn)在又提前還銀行的錢，這么做挺吃虧，干脆就先不還了。但實(shí)際上，提前還款并不吃虧，道理依然是越早還越能節(jié)省利息、越劃算。

記者咨詢銀行工作人員了解到，等額本息還款法的特點(diǎn)是，利息遞減，本金遞增，在貸款的前幾年，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)也高。如果是從節(jié)省利息的角度考慮，較好是在貸款的前幾年?duì)幦《噙€款，使總貸款中的本金基數(shù)下降，在剩余的貸款中，利息負(fù)擔(dān)就會(huì)減小。所以，提前還款也不會(huì)吃虧，還是能幫你減掉不少利息。

專家建議，在貸款的前幾年中，爭(zhēng)取能多還款，使總貸款中的本金基數(shù)下降，那么在剩余的貸款中，也許只有十幾萬元，這樣一來償還年限即使還要十幾二十年，但利息負(fù)擔(dān)卻會(huì)減少不少。另外若是3月17日前已與銀行簽訂按揭合同者，如果打算在明年1月1日之前提前還貸，這中間均享受原利率。同時(shí)，該人士建議，供樓人若計(jì)劃部分提前還貸，應(yīng)與商業(yè)銀行就新利率是否下浮進(jìn)行“討價(jià)還價(jià)”，切勿“不問價(jià)格”。

先還商業(yè)貸款更“優(yōu)惠”

除選擇適合自己的提前還貸方式，如果市民的住房貸款是由商業(yè)貸款和公積金貸款構(gòu)成的組合貸款，那么，先還其中的商業(yè)貸款則會(huì)“優(yōu)惠”得多。

目前，市民辦理住房貸款一般是兩種情況：一種是公積金貸款，另一種是商業(yè)貸款。由于公積金貸款含政策性補(bǔ)貼的成分，所以貸款利率在調(diào)整后仍比商業(yè)貸款要低不少，所以市民把貸款利率較高的商業(yè)貸款提前歸還，要相對(duì)劃算些。有補(bǔ)充公積金的也別忘了使用。

房貸加息速算

若一個(gè)人購房的總房款為100萬元，頭付比例為30%，貸款本金為70萬元，分15年還清。以“等額本息還款法”計(jì)算如下：以原利率計(jì)算，此人每月需還款5649.25元；若以新利率的較高利率水平計(jì)算，此人每月需還5952.48元，若以新利率的較優(yōu)惠利率計(jì)算，此人每月應(yīng)還款5723.3元，分別較之前多付303.23元和74.05元。

部分提前還貸案例：

假設(shè)劉先生在2005年1月1日貸款50萬元，期限20年，利率5.31%，按等額本息還款法還貸，其目前的月供是本息合計(jì)3386元。由于從2006年1月1日始利率要開始調(diào)整，所以他打算在2005年12月31日先提前還款10萬元，那么他有三種選擇：1、期限不變，減少月供(期限尚余19年)：

至2005年12月31日，劉先生已付息26202.18元，尚余貸款本金385570.14元。如果他用這10萬元來減少月供，按照下限利率5.51%計(jì)算：每月本息還款可減少到2731.55元，19年共付息237223.3元。若按照基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算：他每月本息還款為2864.54元，19年共付息267545.21元。2、貸款期限縮短：

選擇這種方式，按照下限利率5.51%計(jì)算，劉先生可縮短5年貸款年限，從2006年起算需還貸14年，月供為3297.97元。14年共支付利息168489.18元；如果按基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算，他可以縮短4年期限，從2006年起算需15年，月供為3278.71元，15年共支付利息204597.64元。3、月供減少，期限縮短：

按照銀行計(jì)算，以5.51%的貸款利率，劉先生限度可選擇貸款期限縮短為13年，月供為3467.03元，13年共支付利息155286.29元；而以6.12%的貸款利率，他就只能縮短到14年，而月供為3422.48元，共需支付利息189406.62元。

由此可知，第三種方式是較節(jié)省利息的。需要提前還貸的購房人不妨選擇這種方式還貸。

提前還貸流程

步：先看貸款合同中有關(guān)提前還貸的條例?？春贤瑫r(shí)要注意提前還貸是否須交一定的違約金。

步：向貸款銀行電話咨詢辦理提前還貸部門的地點(diǎn)、電話及辦理提前還貸所需要的條件。

第三步：按照咨詢到的電話打電話或親自到相關(guān)部門提出提前還款申請(qǐng)。

第四步：借款人攜相關(guān)證件親自前往借款銀行，填寫《提前還款申請(qǐng)表》。

第五步：提交《提前還款申請(qǐng)表》并在柜臺(tái)存入提前還款的金額。

提前還貸需要攜帶的證件：身份證、戶口本(復(fù)印件、戶口本本人頁、變更頁)、配偶的身份證、戶口本(復(fù)印件、戶口本本人頁)、婚姻狀況證明(結(jié)婚證或離異證明)、產(chǎn)權(quán)證、房屋購賣合同、借款合同、還款清單或還款存折復(fù)印件。

提前還貸后特別提醒

1.辦理抵押注銷。由于許多貸款人對(duì)抵押權(quán)比較淡漠，提前還款后往往忘記了去產(chǎn)權(quán)部門辦理抵押注銷，這樣貸款雖然還清了，但房屋仍在產(chǎn)權(quán)部門備案，會(huì)為日后的房屋交易帶來不必要的麻煩。貸款人辦理注銷時(shí)需要在銀行申領(lǐng)退還的抵押權(quán)證明書，去房屋抵押產(chǎn)權(quán)部門領(lǐng)取申請(qǐng)注銷登記表，較后附上購房合同或產(chǎn)權(quán)證辦理抵押注銷。

2.退保。提醒各位，在提前還清全部貸款后，購房者需帶上提前還了款的證明到保險(xiǎn)公司辦理退保的相關(guān)手續(xù)(即當(dāng)初購購的貸款保險(xiǎn))。退保時(shí)一定要保險(xiǎn)公司給出具體的計(jì)算公式，并做出解釋；還要仔細(xì)核對(duì)保險(xiǎn)單和退保批單上還貸保證險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)的費(fèi)率是否相同。只有自己為自己把關(guān)，自己為自己負(fù)責(zé)，才能避免退保時(shí)出現(xiàn)差錯(cuò)。另外大家在退保前，不妨先根據(jù)不同年限的保險(xiǎn)費(fèi)率仔細(xì)計(jì)算一下退保費(fèi)用，找出退保較劃算的年限。比如退10年保費(fèi)和退9年保費(fèi)，就大不一樣。因?yàn)?0年保險(xiǎn)期限對(duì)應(yīng)的費(fèi)率是0.8‰，而從11年保險(xiǎn)期限對(duì)應(yīng)的費(fèi)率則是0.6‰。

建設(shè)銀行的胡先生還告訴記者，目前部分銀行提前還款需要提前20天至一個(gè)月向貸款經(jīng)辦行提出還款申請(qǐng)，且每次提前還款金額有一定底限(2萬元、3萬元或5萬元以上)；另一方面，市民申請(qǐng)銀行貸款時(shí)也必須辦理不少手續(xù)。

注：各大銀行客服電話：建設(shè)銀行：95533；工商銀行：95588；中國銀行：95566；農(nóng)業(yè)銀行：95599；民生銀行：95568；華夏銀行95577；廣發(fā)行：95508；浦發(fā)行：95528；光大銀行：66567699/66567688；興業(yè)銀行：95561.

各方解讀房貸利率上調(diào)

商業(yè)銀行:提前還貸者會(huì)增加

處在這樣一個(gè)加息通道中,購房者在做決策時(shí),會(huì)更多地考慮到加息帶來的成本增加,如果有資金就一定會(huì)提前還貸。

金融專家:這是央行的強(qiáng)烈信號(hào)

此信號(hào)就是提醒購房人要注意利率提高風(fēng)險(xiǎn),貸款的成本風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)商:不可避免帶來壓力

在可以接受的范圍內(nèi),當(dāng)然還是原來好了。

中介機(jī)構(gòu):投資者自會(huì)算賬

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看的話，恐怕不會(huì)起多大作用。因?yàn)槔屎屯ㄘ浥蛎浡省⑾M(fèi)指數(shù)是掛鉤的，如果房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)超過利率的增長(zhǎng)，投資者是會(huì)算賬的,尤其是在需求仍然遠(yuǎn)大于供給的今天。

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