上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)自從2003年下半年宏觀調(diào)控以來(lái)，經(jīng)歷了土地大限、加息、限貸、一手房二手房網(wǎng)上公示等諸多政策措施的洗禮，市場(chǎng)也曾一度出現(xiàn)過(guò)短暫的觀望，但是，這些似乎均未給始終高位運(yùn)行的上海房市以有力的沖擊，有實(shí)力的投資投機(jī)客始終對(duì)后市信心十足。不過(guò)也難怪，2004年下半年的反彈行情以及今年年初的房?jī)r(jià)暴漲局面也印證了以往政策的溫和性，以及市場(chǎng)強(qiáng)大的吸納能力。

而同時(shí)，這種不正常不穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利現(xiàn)狀也在擁有大量投機(jī)房產(chǎn)、尤其是處于離婚邊緣的家庭內(nèi)部催生出了新的怪胎，其利益糾葛牽涉到了無(wú)辜的購(gòu)家以及銀行，可謂殃及甚重。記者前不久就在法庭旁聽(tīng)到了這樣一起案件。

2005年5月9日上海市中級(jí)人民法院下午2 : 30

案件：原告劉某(女)訴請(qǐng)其前夫黃某履行離婚協(xié)議書(shū)中協(xié)議歸其所有的七套房屋的過(guò)戶更名手續(xù)。

從表面上看來(lái)，此案件只是一起普通的有關(guān)離婚協(xié)議的執(zhí)行方面的案件，此次開(kāi)庭為二次開(kāi)庭審理。但是，隨著法庭調(diào)查的深入，記者了解到了案件事實(shí)的復(fù)雜程度——

原告劉某(女)與被告黃某于2004年11月29日協(xié)議離婚，協(xié)議中將雙方所有的13套房產(chǎn)進(jìn)行了協(xié)議分割，并將其中七套位于中遠(yuǎn)兩灣城的房屋協(xié)議歸劉某所有。因是按揭貸款購(gòu)置的，約定剩余貸款由劉某償還。但是，因?yàn)檫@七套房屋當(dāng)時(shí)購(gòu)購(gòu)時(shí)房產(chǎn)證上只有黃某一個(gè)人的名字，所以涉及到了房產(chǎn)過(guò)戶更名的問(wèn)題。

而問(wèn)題是，在雙方協(xié)議離婚后，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了年中時(shí)政策帶來(lái)的短暫觀望后，在2004年11月后房?jī)r(jià)出現(xiàn)了翹尾現(xiàn)象，漲幅較大，這對(duì)于擁有數(shù)套房產(chǎn)的像劉某黃某這樣的短線投機(jī)客來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)利好信號(hào)，基于對(duì)后續(xù)調(diào)控政策的恐慌，此時(shí)拋盤(pán)不啻為一個(gè)好時(shí)機(jī)。于是，二人商議又委托第三人將七套房產(chǎn)中的六套拋售。

在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上人們“購(gòu)漲不購(gòu)跌”的心理追購(gòu)下，12月底，六套房產(chǎn)很快便在中介的幫助下找到了下家，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上當(dāng)時(shí)只有黃某的名字，便分別由黃某與購(gòu)家簽訂了房屋購(gòu)賣(mài)合同。

可是春節(jié)傳統(tǒng)的淡季過(guò)后，上海房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了新一波暴漲行情。想來(lái)，投機(jī)者的心態(tài)應(yīng)是怎樣的。劉某向黃某提出欲毀約停售，并提出訴訟請(qǐng)求，要求黃某將房產(chǎn)過(guò)戶更名至自己名下，但是，這時(shí)候，問(wèn)題就復(fù)雜了。

購(gòu)家權(quán)益受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)

“在當(dāng)初與購(gòu)家簽訂購(gòu)賣(mài)合同的時(shí)候，均約定了高額的違約金條款，而且本來(lái)已經(jīng)約定好要與購(gòu)家到交易辦理過(guò)戶手續(xù)的，因?yàn)閯⒛称鹪V，房屋被查封，才被擱置。至目前為止，已經(jīng)有四位購(gòu)家起訴至法院或者申請(qǐng)仲裁，要求合同簽署人黃某繼續(xù)履行合同約定，辦理過(guò)戶。”黃某的代理人李律師告訴記者。

至此，下家權(quán)益受到了挑戰(zhàn)。據(jù)記者庭外了解，這六個(gè)下家中諸多為外地購(gòu)家，而且基本是購(gòu)來(lái)為子女將來(lái)自住。

杭州的張先生和吳女士就是其中的兩位購(gòu)家。他們都是2004年12月24日在中介的撮合下與黃某簽訂了房屋購(gòu)賣(mài)合同，并且都向銀行申請(qǐng)辦理了轉(zhuǎn)按揭(當(dāng)時(shí)上海并沒(méi)有叫停轉(zhuǎn)按揭)。

“我們都支付了35%的頭付款，原來(lái)也和上家約好，在銀行轉(zhuǎn)按揭貸款放下來(lái)之后的七個(gè)工作日內(nèi)到交易辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，誰(shuí)知道3月初的時(shí)候，中介打電話來(lái)告訴我們，我們購(gòu)購(gòu)的房屋因牽涉案件，被查封了！”

“原來(lái)聽(tīng)說(shuō)女方也是同意出售房屋的，我們也交了定金?！睆姆ㄍヌ峁┑淖C據(jù)上來(lái)看，劉某也確實(shí)對(duì)收受的定金開(kāi)具了收條。

貸款銀行參加訴訟，挺而維權(quán)

另黃某的代理律師還向記者表示，“除去六家下家的權(quán)益不談，過(guò)戶更名給劉某還有一個(gè)問(wèn)題，那就是按揭貸款房屋所涉銀行的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題?！?p>據(jù)悉，六套房屋所涉銀行包括農(nóng)行、廣東發(fā)展銀行、交通銀行、中國(guó)銀行四家銀行。

依照我國(guó)《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定，“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?！?p>同時(shí)，根據(jù)《銀行住房貸款借款抵押合同》第八條第(一)款第(2)分項(xiàng)約定，“抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人的書(shū)面同意，抵押人不得自行以轉(zhuǎn)讓、交換、與、再抵押等方式處置抵押物。抵押人擅自處置抵押物的，其行為無(wú)效?！?p>而依據(jù)前述相關(guān)規(guī)定：如原告劉某要求被告黃某將涉案房屋變更登記為其名下，頭先須征得抵押銀行的同意，否則將無(wú)法實(shí)際履行。

而之后，2005年3月，為了打擊投機(jī)，上海市銀行同業(yè)公會(huì)會(huì)同滬上十六家中資銀行一致叫停二手房轉(zhuǎn)按揭，即銀行按揭貸款購(gòu)購(gòu)的二手房必須在還清貸款后方能辦理變更登記手續(xù)。

如此一來(lái)，按揭房產(chǎn)所涉貸款銀行紛紛提出異議，并作為有利害關(guān)系的當(dāng)事人向法院提出了獨(dú)立訴訟請(qǐng)求，明確表示如果劉某不能全部提前還貸，決不同意將房產(chǎn)轉(zhuǎn)按揭過(guò)戶更名給劉某。

對(duì)此，主審此案的法官認(rèn)為，作為銀行來(lái)說(shuō)，抵押權(quán)就是很好的救濟(jì)手段，如果劉某沒(méi)有了還款能力，銀行完全可以將房屋拍賣(mài)獲得救濟(jì)。

針對(duì)法官的這一說(shuō)法，記者和與該案有關(guān)的銀行聯(lián)系，廣發(fā)銀行上海分行的代理人金律師稱，“抵押權(quán)是銀行的救濟(jì)手段，但是無(wú)論何種救濟(jì)手段，那是銀行自身的權(quán)利；而銀行在辦理按揭貸款時(shí)，貸款人是黃某，考察的也是黃某的資信能力，現(xiàn)在欲變更貸款人，銀行當(dāng)然要考察劉某的資信能力，而顯然，劉某是不具備這種能力的。”“而且，即使法官不將上海市叫停轉(zhuǎn)按揭的銀行間協(xié)定作為判案的法律依據(jù)，認(rèn)為銀行可行使抵押權(quán)的較終救濟(jì)手段，在現(xiàn)在處于敏感期的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中，如果銀行同意轉(zhuǎn)按揭給資信能力不好的劉某，很可能即使拍賣(mài)該房產(chǎn)也無(wú)法保全自身權(quán)益?！?p>即使劉某可以全部提前還款，六個(gè)無(wú)辜購(gòu)家的權(quán)益又由誰(shuí)來(lái)維護(hù)呢？

至記者寫(xiě)稿時(shí)止，此案件因?yàn)橄嚓P(guān)下家的起訴及申請(qǐng)仲裁，已經(jīng)無(wú)法進(jìn)一步審理。

思考

由此，我們不禁要想到這樣一個(gè)對(duì)于欲毀約者不尷不尬的現(xiàn)狀：當(dāng)初欲毀約時(shí)，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，正是由于看好后市行情，以待更大暴利收益才有了毀約之心；而今，特別是七部委聯(lián)合發(fā)文后，投機(jī)者都瘋狂拋盤(pán)的情況下，房?jī)r(jià)持續(xù)走低，留在手中的也都是燙手山芋；而且，從案件事實(shí)上看，存在黃某在劉某不知情的情況下擅自出售房產(chǎn)的可能性不大，那么對(duì)下家數(shù)額巨大的違約金理應(yīng)較后仍由劉某承擔(dān)。如此一來(lái)，投機(jī)房產(chǎn)的更大的暴利收益只能成為南柯一夢(mèng)，甚至是更大的損失了。

向購(gòu)置二手房產(chǎn)的購(gòu)家敲響警鐘

為了避免簽訂的房屋購(gòu)賣(mài)合同在履行階段出現(xiàn)上述問(wèn)題，一定要在簽訂合同前，徹底明晰房屋的權(quán)屬。即使房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字，也一定要追問(wèn)此房產(chǎn)是否還與其他人存在所有關(guān)系，如果有，較好該所有人在合同簽訂時(shí)在附加條款上也以簽字為證，以免出現(xiàn)上述案件中的情形，較后不得不訴至公堂。

理應(yīng)引發(fā)銀行的思考

銀行在婚姻存續(xù)期間，發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款考察個(gè)人資信還貸能力時(shí)，即使房屋購(gòu)賣(mài)合同的購(gòu)受人只有夫妻中的一人，是不是也應(yīng)該將夫妻中的另一方作為還貸人進(jìn)行考察；同時(shí)，考慮到夫妻離婚后按揭房產(chǎn)的分割，如果房產(chǎn)證上原有的所有人名字要予以變更，而這牽涉到變更后的所有人資信不佳時(shí)，如何才能更好的規(guī)避銀行的風(fēng)險(xiǎn)？

插曲

據(jù)購(gòu)家張先生向記者痛訴，撮合交易的中介在案件審理期間，竟然要求其簽訂一份承諾書(shū)，承諾“如果較后合同不能履行，不追究中介方的任何責(zé)任，同時(shí)中介方不退還中介傭金?！?p>為此，記者咨詢了相關(guān)的房地產(chǎn)專業(yè)律師，中介方面的這種做法是完全沒(méi)有道理的，購(gòu)賣(mài)如果然不能成交，傭金理應(yīng)退還。

不管是怎樣的矛盾和沖突，上述原夫妻間的、上家與下家的、原告與銀行間的、購(gòu)家與中介方的，歸根到底都是由上海房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的扭曲的現(xiàn)狀催生出的怪胎。看來(lái)，市場(chǎng)的確是需要回歸理性的時(shí)候了。

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