上海四維律師事務(wù)所熊立民律師在上海樓市的一路下行中，二手房市場也不可避免地進入了事故多發(fā)地段，各種前所未現(xiàn)的糾紛纏繞于購賣雙方之間。

本刊記者近日走訪多家律師事務(wù)所，搜羅了一些具有當(dāng)前典型意義的毀約糾紛，從中不難發(fā)現(xiàn)，盡管違約事實各異，有些幾近荒誕，但核心無非是要把樓市下跌的損失想方設(shè)法地轉(zhuǎn)嫁給另一方承擔(dān)，讓別人背黑鍋而自己滑腳。

所有房產(chǎn)投資者應(yīng)以此為鑒，避免自身陷入如此法律旋渦。

案例一：故意不貸款被拗定金

2004年3月，李文滿在上海莘莊地區(qū)購購了一套面積不大的老公房，想通過出租投資賺錢，當(dāng)時這套55平方米的房子花了他38萬元。

經(jīng)過一年時間的嘗試，他決定賣出這套房產(chǎn)，因為出租收益并不如預(yù)期的多，而當(dāng)時的房價漲幅又頗高，讓他很動心，于是他在當(dāng)?shù)氐囊患抑薪楣緬斐隽宿D(zhuǎn)讓的牌子，叫價45萬元。

2005年3月11日，中介通知他，有位先生對掛牌的房子有興趣，想上門來看。于是，當(dāng)天晚上，購家郭先生上門看了房子，表示很喜歡，并商談下降一些價格。

經(jīng)過1天時間的商量，購賣雙方迅速達成協(xié)議，43萬成交，并于3月13日簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議并交了定金四萬元。

記者看到，在這份轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及和中介簽署的居間協(xié)議中都有這樣一個條款：如果購家無法辦理出房屋貸款(50%部分一次性自付，50%部分貸款)，該協(xié)議自動終止，定金全額返還，并不收取任何其他費用。

不辦貸款

簽了協(xié)議后，中介找李文滿商量，說現(xiàn)在的二手老公房貸款辦理有點難度，擔(dān)心郭先生辦不出來，讓他想想辦法。

李文滿想起來自己認識一個熟人在一家擔(dān)保公司就職，就去找他詢問。那位熟人在詳細了解了這個情況后，表示解決辦法很簡單，只要通過他們的渠道向銀行申請，完全能辦下來貸款。

于是李文滿立刻將這個消息告之郭先生和中介，并幫下家聯(lián)系好了所有擔(dān)保公司的事項，讓他3月14日去辦理手續(xù)。

誰知風(fēng)云突變就在那幾天。郭先生3月14日沒有出現(xiàn)在擔(dān)保公司門口，李文滿跟他聯(lián)系后他表示推遲，3月15日去，可是到了時候他人到了但是居然沒帶任何證件材料，于是只得約好3月17日再去。但是到了那天上午，李文滿收到一條來自擔(dān)保公司的短消息說：郭先生打電話來說他不用貸款了，請你不用來了。

此時，李文滿想起較近剛剛下達了一系列穩(wěn)定房價的措施，社會上也在傳說房價可能要跌，于是懷疑下家是否考慮到這一點，想撤回投資。

3月20日，雙方在中介的撮合下再次見面，事實印證了李文滿的猜想，下家明確表示，因為貸款無法申請到，他無力購房，要求返回定金。

公堂相見

由于李文滿不同意全額返回定金，而郭先生則堅持貸不出款的責(zé)任不在己，雙方只能上法庭理論了。

5月9日開庭。法庭上，原告郭先生表示，辦不出貸款的是因為李文滿不配合，應(yīng)該他去辦證明出示材料的他都不去。這一點經(jīng)過中介公司和擔(dān)保公司的證明被駁斥了，因為他們都證明李文滿對貸款一事非常起勁，每天通過電話聯(lián)系，還上門等候。

于是郭先生又表示辦不出貸款是因為銀行方面的政策調(diào)整，不給老公房貸款所致，但擔(dān)保公司出示的材料又證明，通過他們運作，貸款也是可以順理成章地辦下來的。

較后，理屈詞窮的他甚至搬出自己經(jīng)常不交手機費，資信記錄不良，銀行肯定不給貸款等等。然而經(jīng)過調(diào)查，他的確有筆手機費欠帳，不過是當(dāng)年4月的，也就是雙方發(fā)生糾紛后的，不排除他故意搞壞自己信用記錄的可能。

經(jīng)過調(diào)解，較終雙方達成協(xié)議，定金4萬元返回一半，李文滿獲得2萬元的補償，所有中介費用由郭先生承擔(dān)。

律師點評：

此案原告要求全額要回定金，就必須證明他通過自身的力量無法辦理出銀行貸款的事實。然而他顯然無法提交任何這方面證據(jù)，他既沒有來自銀行的證明，告之為何他的貸款辦不了，甚至還有擔(dān)保公司出來證明他可以辦而故意沒有上門去辦理，故此他的說法完全不被法院采納。

合同涉及的合同寫得很清楚：購家無法辦理出房屋貸款，無法是客觀不能，郭先生不去辦理貸款手續(xù)則是主觀不愿，不屬于合同可以自行終止的情形。

房產(chǎn)投資者需要明確的是，定金是有明確法律含義的用語，無合法理由毀約，定金必然受損。案例二：花樣百出欲毀約

2004年3月，在新加坡從事IT工作的張先生夫婦在上海浦東金橋地區(qū)購購了證大家園三期的一套三居室期房。

雖然比起2001年，上海的房價已經(jīng)有了近50%的漲幅，但當(dāng)時該小區(qū)的房價還只有每平方米6000元，誰料之后的房價日漲夜大，2005年春節(jié)過后更是進入瘋狂階段，每平方米單價已超萬元。張先生夫婦倆購了期房短短1年，還沒等開發(fā)商交房居然已有了近35萬元的差價。張先生夫婦于是決定把房子出售，并委托中原房產(chǎn)尋找下家。

2005年3月，張先生與購房者林小姐簽訂了房屋購賣合同，就浦東證大家園三期的該套三居室住房達成了房屋購賣協(xié)議。協(xié)議規(guī)定：簽協(xié)議當(dāng)日(3月 15日)林小姐支付24.6萬元給張先生，其中16.4萬為定金，8.2萬為購房款。并注明，這24.6萬元專用于提前歸還張先生尚欠銀行的購房貸款，以及注銷銀行對該房設(shè)有的抵押權(quán)。張先生需在開發(fā)商大產(chǎn)證下來后辦妥小產(chǎn)證，并在5日內(nèi)辦理銀行還款，還款后7日內(nèi)辦妥抵押注銷手續(xù)，以便林小姐向銀行申請轉(zhuǎn)按揭。林小姐則需在銀行貸款批準(zhǔn)后以貸款的方式支付張先生57.4萬元。

由于是期房轉(zhuǎn)售，因此雙方補充簽訂了違約條款：上家若未在開發(fā)商辦妥大產(chǎn)證后30個工作日內(nèi)辦妥小產(chǎn)證，則下家有權(quán)單方面終止合同，上家按總房款的10%支付違約金；上家若反悔不出售房產(chǎn)，則按照定金罰則退一賠一。

下家需在上家辦妥小產(chǎn)證后5個工作日內(nèi)備齊向銀行申請貸款的資料，交銀行申請貸款，若逾期15日，上家有權(quán)單方解除合同，下家需按定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任。

下家反悔

然而正當(dāng)樓市價格高速上沖達瘋狂狀態(tài)時，宏觀調(diào)控于3月正式開始，一系列的新政策使得樓市迅速降溫。

此時，林小姐好不后悔，眼看著房價連連下跌。金橋地區(qū)雖有規(guī)劃中的軌道交通6號線經(jīng)過，但由于地處中環(huán)和外環(huán)之間，離開市區(qū)域遠，周邊新房上市量也大，因而正好屬于房價泡沫較容易消退的地區(qū)。自3月15日簽訂協(xié)議起，到6月18日張先生辦妥小產(chǎn)證，單等林小姐去辦理貸款手續(xù)時為止，同類房屋的市場價已經(jīng)由每平方米近萬元的價格跌到了7000元左右，房屋市值縮水20多萬元。

房子在跌價，貸款沒辦過，房款沒付清，林小姐總覺得房子還不屬于自己，自己沒有被套牢。雖然，張先生已在簽合同的天就把房門鑰匙交付。面對縮水20多萬元的房子，林小姐動起了違約的念頭。

然而，已經(jīng)交給對方的24.6萬元怎么辦呢？林小姐開始花樣經(jīng)百出。

招：聲稱找不到上家辦理過戶手續(xù)。林小姐既沒有真正地找過張先生，也沒有向負責(zé)交易的中介機構(gòu)中原房產(chǎn)反映過找不到張先生的情況，而是多次向證大家園三期的物業(yè)公司表示自己找不到上家張先生，希望物業(yè)公司幫助尋找。7月31日，林小姐向物業(yè)公司遞交了一份書面解約通知，要求物業(yè)公司轉(zhuǎn)交給張先生。通知說明：自己因找不到上家張先生而無法履行過戶手續(xù)，現(xiàn)在要求與張先生解約并退還定金和房款并賠償違約金。

招：告上家違約8月9日，林小姐在沒有通知中介的情況下，向仲裁委員會提請仲裁，要求追究張先生以各種理由拒絕辦理房屋過戶手續(xù)，并避而不見自己的合同違約責(zé)任，要求仲裁庭裁決其與上家張先生之間購賣合同解除，雙倍返還定金32.8萬，返還購房款8.2萬，承擔(dān)違約金8.2萬，法定違約金1萬及8.2萬元的同期銀行利息。林小姐向仲裁委員會聲稱找不到上家張先生，并提供物業(yè)公司出具的一張找不到張先生的書面證明，作為自己的證據(jù)。

第三招：聲稱銀行貸款門檻提高為政策風(fēng)險，自己辦不出貸款為不可抗力由于林小姐實際上沒有意愿向銀行申請貸款，但根據(jù)協(xié)議，林小姐在張先生拿到產(chǎn)證后的5個工作日內(nèi)必須備齊向銀行申請貸款的資料，交銀行申請貸款，逾期15日就要承擔(dān)違約責(zé)任。林小姐心想，隨著房產(chǎn)新政出臺，媒體紛傳銀行貸款也將提高門檻，不如把辦不出貸款的事情往銀行身上推。于是林小姐在交貸款申請資料時，故意沒有去辦收入證明，沒有收入證明自然不符合銀行審貸的手續(xù)，因此林小姐的貸款就辦不出了。為此，林小姐還請教了某律師，知道了銀行提高貸款門檻為不可抗力這一說。

收集證據(jù)

仲裁委員會接到仲裁申請后，向張先生夫婦倆的上海地址和新加坡地址發(fā)信，并電話聯(lián)系在新加坡工作的張先生。由于張先生委托中原房產(chǎn)進行賣房操作，且自拿到小產(chǎn)證后就一直在等待對方辦理貸款的回音，因此根本沒想到自己會被告違約。在等待對方辦理貸款期間，中介、林小姐和張先生三方還碰過一次面，當(dāng)時林小姐推說銀行辦理貸款未果，而張先生心想自己拿到了對方的頭付款，對方不至于毀約，因此也就沒有在意對方辦理貸款已超過合同規(guī)定時間的問題，也根本不知道對方意圖毀約。

8月12日，張先生接到上海打來的一個電話，卻沒有通上話，張先生回電后才得知對方是仲裁委員會，林小姐居然以避而不見和不辦理過戶手續(xù)為由把自己給告了。

對于對方誣賴自己違約，張先生氣憤不已，于是請了假從新加坡趕回來了解情況，并聘請律師進行仲裁。為了采集證據(jù)，張先生先是要求中原房產(chǎn)為自己作證，中原房產(chǎn)負責(zé)此項房產(chǎn)購賣的代理人對此也感到莫名其妙，不明白林小姐怎么一點不與中介聯(lián)系就把上家告了，因此對于張先生十分配合，表示會出席作證。

張先生又找到了出具證明無法找到賣方書面證明的物業(yè)公司，經(jīng)過據(jù)理力爭，物業(yè)公司認為自己出具的證明上沒有法人公章，因此沒有意義。而張先生則表示，如果自己由于物業(yè)公司出具的假證明原因而導(dǎo)致敗訴，將轉(zhuǎn)而起訴物業(yè)公司，這才讓物業(yè)公司愿意出席作證。

此外，張先生還向銀行、房交等部門了解了林小姐是否辦理過貸款手續(xù)等事宜。

目前，該案仍在仲裁階段，結(jié)果仍

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