上海四維律師事務(wù)所熊立民律師在上海樓市的一路下行中，二手房市場(chǎng)也不可避免地進(jìn)入了事故多發(fā)地段，各種前所未現(xiàn)的糾紛纏繞于購(gòu)賣雙方之間。

本刊記者近日走訪多家律師事務(wù)所，搜羅了一些具有當(dāng)前典型意義的毀約糾紛，從中不難發(fā)現(xiàn)，盡管違約事實(shí)各異，有些幾近荒誕，但核心無(wú)非是要把樓市下跌的損失想方設(shè)法地轉(zhuǎn)嫁給另一方承擔(dān)，讓別人背黑鍋而自己滑腳。

所有房產(chǎn)投資者應(yīng)以此為鑒，避免自身陷入如此法律旋渦。

案例一：故意不貸款被拗定金

2004年3月，李文滿在上海莘莊地區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套面積不大的老公房，想通過(guò)出租投資賺錢，當(dāng)時(shí)這套55平方米的房子花了他38萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)一年時(shí)間的嘗試，他決定賣出這套房產(chǎn)，因?yàn)槌鲎馐找娌⒉蝗珙A(yù)期的多，而當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)漲幅又頗高，讓他很動(dòng)心，于是他在當(dāng)?shù)氐囊患抑薪楣緬斐隽宿D(zhuǎn)讓的牌子，叫價(jià)45萬(wàn)元。

2005年3月11日，中介通知他，有位先生對(duì)掛牌的房子有興趣，想上門來(lái)看。于是，當(dāng)天晚上，購(gòu)家郭先生上門看了房子，表示很喜歡，并商談下降一些價(jià)格。

經(jīng)過(guò)1天時(shí)間的商量，購(gòu)賣雙方迅速達(dá)成協(xié)議，43萬(wàn)成交，并于3月13日簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議并交了定金四萬(wàn)元。

記者看到，在這份轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及和中介簽署的居間協(xié)議中都有這樣一個(gè)條款：如果購(gòu)家無(wú)法辦理出房屋貸款(50%部分一次性自付，50%部分貸款)，該協(xié)議自動(dòng)終止，定金全額返還，并不收取任何其他費(fèi)用。

不辦貸款

簽了協(xié)議后，中介找李文滿商量，說(shuō)現(xiàn)在的二手老公房貸款辦理有點(diǎn)難度，擔(dān)心郭先生辦不出來(lái)，讓他想想辦法。

李文滿想起來(lái)自己認(rèn)識(shí)一個(gè)熟人在一家擔(dān)保公司就職，就去找他詢問。那位熟人在詳細(xì)了解了這個(gè)情況后，表示解決辦法很簡(jiǎn)單，只要通過(guò)他們的渠道向銀行申請(qǐng)，完全能辦下來(lái)貸款。

于是李文滿立刻將這個(gè)消息告之郭先生和中介，并幫下家聯(lián)系好了所有擔(dān)保公司的事項(xiàng)，讓他3月14日去辦理手續(xù)。

誰(shuí)知風(fēng)云突變就在那幾天。郭先生3月14日沒有出現(xiàn)在擔(dān)保公司門口，李文滿跟他聯(lián)系后他表示推遲，3月15日去，可是到了時(shí)候他人到了但是居然沒帶任何證件材料，于是只得約好3月17日再去。但是到了那天上午，李文滿收到一條來(lái)自擔(dān)保公司的短消息說(shuō)：郭先生打電話來(lái)說(shuō)他不用貸款了，請(qǐng)你不用來(lái)了。

此時(shí)，李文滿想起較近剛剛下達(dá)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施，社會(huì)上也在傳說(shuō)房?jī)r(jià)可能要跌，于是懷疑下家是否考慮到這一點(diǎn)，想撤回投資。

3月20日，雙方在中介的撮合下再次見面，事實(shí)印證了李文滿的猜想，下家明確表示，因?yàn)橘J款無(wú)法申請(qǐng)到，他無(wú)力購(gòu)房，要求返回定金。

公堂相見

由于李文滿不同意全額返回定金，而郭先生則堅(jiān)持貸不出款的責(zé)任不在己，雙方只能上法庭理論了。

5月9日開庭。法庭上，原告郭先生表示，辦不出貸款的是因?yàn)槔钗臐M不配合，應(yīng)該他去辦證明出示材料的他都不去。這一點(diǎn)經(jīng)過(guò)中介公司和擔(dān)保公司的證明被駁斥了，因?yàn)樗麄兌甲C明李文滿對(duì)貸款一事非常起勁，每天通過(guò)電話聯(lián)系，還上門等候。

于是郭先生又表示辦不出貸款是因?yàn)殂y行方面的政策調(diào)整，不給老公房貸款所致，但擔(dān)保公司出示的材料又證明，通過(guò)他們運(yùn)作，貸款也是可以順理成章地辦下來(lái)的。

較后，理屈詞窮的他甚至搬出自己經(jīng)常不交手機(jī)費(fèi)，資信記錄不良，銀行肯定不給貸款等等。然而經(jīng)過(guò)調(diào)查，他的確有筆手機(jī)費(fèi)欠帳，不過(guò)是當(dāng)年4月的，也就是雙方發(fā)生糾紛后的，不排除他故意搞壞自己信用記錄的可能。

經(jīng)過(guò)調(diào)解，較終雙方達(dá)成協(xié)議，定金4萬(wàn)元返回一半，李文滿獲得2萬(wàn)元的補(bǔ)償，所有中介費(fèi)用由郭先生承擔(dān)。

律師點(diǎn)評(píng)：

此案原告要求全額要回定金，就必須證明他通過(guò)自身的力量無(wú)法辦理出銀行貸款的事實(shí)。然而他顯然無(wú)法提交任何這方面證據(jù)，他既沒有來(lái)自銀行的證明，告之為何他的貸款辦不了，甚至還有擔(dān)保公司出來(lái)證明他可以辦而故意沒有上門去辦理，故此他的說(shuō)法完全不被法院采納。

合同涉及的合同寫得很清楚：購(gòu)家無(wú)法辦理出房屋貸款，無(wú)法是客觀不能，郭先生不去辦理貸款手續(xù)則是主觀不愿，不屬于合同可以自行終止的情形。

房產(chǎn)投資者需要明確的是，定金是有明確法律含義的用語(yǔ)，無(wú)合法理由毀約，定金必然受損。案例二：花樣百出欲毀約

2004年3月，在新加坡從事IT工作的張先生夫婦在上海浦東金橋地區(qū)購(gòu)購(gòu)了證大家園三期的一套三居室期房。

雖然比起2001年，上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)有了近50%的漲幅，但當(dāng)時(shí)該小區(qū)的房?jī)r(jià)還只有每平方米6000元，誰(shuí)料之后的房?jī)r(jià)日漲夜大，2005年春節(jié)過(guò)后更是進(jìn)入瘋狂階段，每平方米單價(jià)已超萬(wàn)元。張先生夫婦倆購(gòu)了期房短短1年，還沒等開發(fā)商交房居然已有了近35萬(wàn)元的差價(jià)。張先生夫婦于是決定把房子出售，并委托中原房產(chǎn)尋找下家。

2005年3月，張先生與購(gòu)房者林小姐簽訂了房屋購(gòu)賣合同，就浦東證大家園三期的該套三居室住房達(dá)成了房屋購(gòu)賣協(xié)議。協(xié)議規(guī)定：簽協(xié)議當(dāng)日(3月 15日)林小姐支付24.6萬(wàn)元給張先生，其中16.4萬(wàn)為定金，8.2萬(wàn)為購(gòu)房款。并注明，這24.6萬(wàn)元專用于提前歸還張先生尚欠銀行的購(gòu)房貸款，以及注銷銀行對(duì)該房設(shè)有的抵押權(quán)。張先生需在開發(fā)商大產(chǎn)證下來(lái)后辦妥小產(chǎn)證，并在5日內(nèi)辦理銀行還款，還款后7日內(nèi)辦妥抵押注銷手續(xù)，以便林小姐向銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭。林小姐則需在銀行貸款批準(zhǔn)后以貸款的方式支付張先生57.4萬(wàn)元。

由于是期房轉(zhuǎn)售，因此雙方補(bǔ)充簽訂了違約條款：上家若未在開發(fā)商辦妥大產(chǎn)證后30個(gè)工作日內(nèi)辦妥小產(chǎn)證，則下家有權(quán)單方面終止合同，上家按總房款的10%支付違約金；上家若反悔不出售房產(chǎn)，則按照定金罰則退一賠一。

下家需在上家辦妥小產(chǎn)證后5個(gè)工作日內(nèi)備齊向銀行申請(qǐng)貸款的資料，交銀行申請(qǐng)貸款，若逾期15日，上家有權(quán)單方解除合同，下家需按定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任。

下家反悔

然而正當(dāng)樓市價(jià)格高速上沖達(dá)瘋狂狀態(tài)時(shí)，宏觀調(diào)控于3月正式開始，一系列的新政策使得樓市迅速降溫。

此時(shí)，林小姐好不后悔，眼看著房?jī)r(jià)連連下跌。金橋地區(qū)雖有規(guī)劃中的軌道交通6號(hào)線經(jīng)過(guò)，但由于地處中環(huán)和外環(huán)之間，離開市區(qū)域遠(yuǎn)，周邊新房上市量也大，因而正好屬于房?jī)r(jià)泡沫較容易消退的地區(qū)。自3月15日簽訂協(xié)議起，到6月18日張先生辦妥小產(chǎn)證，單等林小姐去辦理貸款手續(xù)時(shí)為止，同類房屋的市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)由每平方米近萬(wàn)元的價(jià)格跌到了7000元左右，房屋市值縮水20多萬(wàn)元。

房子在跌價(jià)，貸款沒辦過(guò)，房款沒付清，林小姐總覺得房子還不屬于自己，自己沒有被套牢。雖然，張先生已在簽合同的天就把房門鑰匙交付。面對(duì)縮水20多萬(wàn)元的房子，林小姐動(dòng)起了違約的念頭。

然而，已經(jīng)交給對(duì)方的24.6萬(wàn)元怎么辦呢？林小姐開始花樣經(jīng)百出。

招：聲稱找不到上家辦理過(guò)戶手續(xù)。林小姐既沒有真正地找過(guò)張先生，也沒有向負(fù)責(zé)交易的中介機(jī)構(gòu)中原房產(chǎn)反映過(guò)找不到張先生的情況，而是多次向證大家園三期的物業(yè)公司表示自己找不到上家張先生，希望物業(yè)公司幫助尋找。7月31日，林小姐向物業(yè)公司遞交了一份書面解約通知，要求物業(yè)公司轉(zhuǎn)交給張先生。通知說(shuō)明：自己因找不到上家張先生而無(wú)法履行過(guò)戶手續(xù)，現(xiàn)在要求與張先生解約并退還定金和房款并賠償違約金。

招：告上家違約8月9日，林小姐在沒有通知中介的情況下，向仲裁委員會(huì)提請(qǐng)仲裁，要求追究張先生以各種理由拒絕辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，并避而不見自己的合同違約責(zé)任，要求仲裁庭裁決其與上家張先生之間購(gòu)賣合同解除，雙倍返還定金32.8萬(wàn)，返還購(gòu)房款8.2萬(wàn)，承擔(dān)違約金8.2萬(wàn)，法定違約金1萬(wàn)及8.2萬(wàn)元的同期銀行利息。林小姐向仲裁委員會(huì)聲稱找不到上家張先生，并提供物業(yè)公司出具的一張找不到張先生的書面證明，作為自己的證據(jù)。

第三招：聲稱銀行貸款門檻提高為政策風(fēng)險(xiǎn)，自己辦不出貸款為不可抗力由于林小姐實(shí)際上沒有意愿向銀行申請(qǐng)貸款，但根據(jù)協(xié)議，林小姐在張先生拿到產(chǎn)證后的5個(gè)工作日內(nèi)必須備齊向銀行申請(qǐng)貸款的資料，交銀行申請(qǐng)貸款，逾期15日就要承擔(dān)違約責(zé)任。林小姐心想，隨著房產(chǎn)新政出臺(tái)，媒體紛傳銀行貸款也將提高門檻，不如把辦不出貸款的事情往銀行身上推。于是林小姐在交貸款申請(qǐng)資料時(shí)，故意沒有去辦收入證明，沒有收入證明自然不符合銀行審貸的手續(xù)，因此林小姐的貸款就辦不出了。為此，林小姐還請(qǐng)教了某律師，知道了銀行提高貸款門檻為不可抗力這一說(shuō)。

收集證據(jù)

仲裁委員會(huì)接到仲裁申請(qǐng)后，向張先生夫婦倆的上海地址和新加坡地址發(fā)信，并電話聯(lián)系在新加坡工作的張先生。由于張先生委托中原房產(chǎn)進(jìn)行賣房操作，且自拿到小產(chǎn)證后就一直在等待對(duì)方辦理貸款的回音，因此根本沒想到自己會(huì)被告違約。在等待對(duì)方辦理貸款期間，中介、林小姐和張先生三方還碰過(guò)一次面，當(dāng)時(shí)林小姐推說(shuō)銀行辦理貸款未果，而張先生心想自己拿到了對(duì)方的頭付款，對(duì)方不至于毀約，因此也就沒有在意對(duì)方辦理貸款已超過(guò)合同規(guī)定時(shí)間的問題，也根本不知道對(duì)方意圖毀約。

8月12日，張先生接到上海打來(lái)的一個(gè)電話，卻沒有通上話，張先生回電后才得知對(duì)方是仲裁委員會(huì)，林小姐居然以避而不見和不辦理過(guò)戶手續(xù)為由把自己給告了。

對(duì)于對(duì)方誣賴自己違約，張先生氣憤不已，于是請(qǐng)了假?gòu)男录悠纶s回來(lái)了解情況，并聘請(qǐng)律師進(jìn)行仲裁。為了采集證據(jù)，張先生先是要求中原房產(chǎn)為自己作證，中原房產(chǎn)負(fù)責(zé)此項(xiàng)房產(chǎn)購(gòu)賣的代理人對(duì)此也感到莫名其妙，不明白林小姐怎么一點(diǎn)不與中介聯(lián)系就把上家告了，因此對(duì)于張先生十分配合，表示會(huì)出席作證。

張先生又找到了出具證明無(wú)法找到賣方書面證明的物業(yè)公司，經(jīng)過(guò)據(jù)理力爭(zhēng)，物業(yè)公司認(rèn)為自己出具的證明上沒有法人公章，因此沒有意義。而張先生則表示，如果自己由于物業(yè)公司出具的假證明原因而導(dǎo)致敗訴，將轉(zhuǎn)而起訴物業(yè)公司，這才讓物業(yè)公司愿意出席作證。

此外，張先生還向銀行、房交等部門了解了林小姐是否辦理過(guò)貸款手續(xù)等事宜。

目前，該案仍在仲裁階段，結(jié)果仍

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