近幾個月來，國家及上海市地方政府出臺了諸多抑制房地產(chǎn)炒作的政策，內(nèi)容涉及銀行按揭貸款、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)、房地產(chǎn)購賣稅收等各方面。由于房屋購賣合同從簽訂到履行完畢至少需要兩三個月，而多種政策在短期內(nèi)出臺并開始實施，確實給那些原先已經(jīng)簽訂了房屋購賣合同，但合同尚未履行完畢的交易者帶來了許多意想不到的制約和稅費支出。在此情況下，有不少房屋購賣雙方均對是否繼續(xù)履行合同以及如何繼續(xù)履行合同產(chǎn)生了分歧，近來此類咨詢數(shù)量大增。筆者分析后認(rèn)為，國家及地方政策的出臺實施，確實有其不可預(yù)測性，也會在一定程度上影響原訂合同條款的履行，但是否能夠據(jù)此而解除合同，應(yīng)當(dāng)視原合同的約定，不能一概而論。

受此輪政策影響較大的合同條款，主要集中在付款方式及頭付款和按揭貸款的比例方面。例如，有些當(dāng)事人原先簽訂的房屋購賣合同約定了頭付款的比例為30％，余額70％按揭貸款，但受政策影響，現(xiàn)按揭貸款已無法達到70％；有些賣方簽訂合同時尚未還清原銀行貸款，合同約定以轉(zhuǎn)按揭方式付款，現(xiàn)受政策影響，銀行已經(jīng)停止辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。遇到上述情況，筆者認(rèn)為，頭先應(yīng)當(dāng)看原合同中對貸款成數(shù)不足或轉(zhuǎn)按揭無法辦理的情況下，如何處理是否有約定，如有約定，購賣雙方仍應(yīng)當(dāng)按合同的約定繼續(xù)履行；如合同對此沒有進一步約定，那么購賣雙方可以進行協(xié)商，對合同進行變更或補充，如有一方愿意承擔(dān)墊資或提前付款的義務(wù)，在不加重另一方原訂合同義務(wù)的情況下，促使合同繼續(xù)履行的，則合同仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；只有當(dāng)合同沒有約定，雙方又協(xié)商不成，造成合同無法繼續(xù)履行，合同目的無法實現(xiàn)的情況下，才能適用《合同法》。

關(guān)于“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，解除原房地產(chǎn)購賣合同。

有些政策雖然增加了購賣雙方的交易成本和稅費支出，但是只要不影響合同目的的實現(xiàn)，即房地產(chǎn)交易的完成，雙方就仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！