問： 我在2005年向單位同事王女士購(gòu)購(gòu)了一套房改房，合同簽訂當(dāng)天即付了35萬元頭付房款。雙方約定：王女士在該房的產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后三個(gè)月內(nèi)，將房屋過戶到我的名下并付清余款，否則應(yīng)承擔(dān)違約金5萬元。隨后，我花了十余萬元對(duì)房屋進(jìn)行了裝修并居住至今。然而，2007年春節(jié)后，單位發(fā)了產(chǎn)權(quán)證，我數(shù)次要求王女士盡早過戶，但遭到了她明確的拒絕，說是價(jià)錢太便宜了，除非加價(jià)，否則就不賣了，要收回房子。2007年“五一”后，我接到王女士的電話，告訴我房屋已賣給別人，并辦理了過戶手續(xù)，同時(shí)還限我在一個(gè)月內(nèi)搬出。

　　請(qǐng)問：王女士是否已構(gòu)成違約？我能否要求賠償損失？ 文/讀者 靳先生

　　答疑嘉賓： 廣東法制盛邦律師事務(wù)所律師鄒忠勝：根據(jù)靳先生來信反映的情況，王女士在將房改房售予其后，違反雙方約定，在合同履行期限屆滿前，以明確的行為表示不再履行合同義務(wù)，將房屋另售他人，實(shí)屬“一房?jī)少u”，其行為已構(gòu)成根本違約，因此，靳先生作為守約方可以解除合同，并要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任和賠償損失。

　　對(duì)于靳先生的損失，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)，或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)予以賠償，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到，或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

　　針對(duì)本案，由于王女士“一房?jī)少u”房改房的行為，致雙方合同已再無履行可能，且由于近年房?jī)r(jià)的大幅上漲，即使退回已付購(gòu)房款及承擔(dān)違約金，靳先生仍不足以在同一地段再購(gòu)購(gòu)?fù)惙慨a(chǎn)。因此，司法實(shí)踐中，對(duì)此類案件中守約方的損失額，一般以對(duì)方違約時(shí)、守約方行使合同解除權(quán)的時(shí)點(diǎn)，對(duì)房屋予以評(píng)估的評(píng)估價(jià)(含裝修)與已付房款之間的差額來確定。 整理/小漁

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