大多數(shù)的購房者都非常關(guān)心入住后的物業(yè)管理問題，所以在簽訂購房合同時往往會詳細詢問。開發(fā)商一般也會詳細說明將來需收取的物業(yè)管理費數(shù)額、標準、服務(wù)內(nèi)容等，甚至將此內(nèi)容寫進購房合同中?？墒强蛻羧胱『螅袝r卻發(fā)現(xiàn)實際情況與當初發(fā)展商的承諾不盡相同。例如有的項目原來說24公里供應(yīng)熱水，業(yè)主入住后卻無法開通；而原定的物業(yè)管理費，入住后才發(fā)現(xiàn)高了一大截。

當住戶找物業(yè)管理公司詢問時，物業(yè)公司稱自己是依據(jù)國家標準收費，開發(fā)商說的不算數(shù)。找開發(fā)商詢問，發(fā)展商則非常遺憾地表示，現(xiàn)在物業(yè)管理工作交給了專業(yè)的物業(yè)管理公司，自己也沒有辦法約束，所以只能很抱歉了。這就使得購房者非常窩火，覺得自己受了騙。

分析上述問題，關(guān)鍵之處有兩點：一是發(fā)展商能不能對物業(yè)管理問題作出承諾；二是對這種承諾引發(fā)的法律后果，發(fā)展商應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任。

對于個問題，物業(yè)管理與房屋購賣均是兩種獨立的法律關(guān)系。房屋購賣當事人一方是發(fā)展商，另一方是購房客戶，兩者間是購賣合同關(guān)系。物業(yè)管理當事人一方是物業(yè)管理公司，一方是住戶，兩者間是服務(wù)合同關(guān)系。這兩種合同關(guān)系雖然在主體方面有些重合，比如購房客戶往往就是住戶，而賣房的發(fā)展商也可能又承擔(dān)了物業(yè)管理者的角色，但無論如何，不能抹殺這兩種合同關(guān)系的獨立與區(qū)別。而物業(yè)管理費用、標準、服務(wù)內(nèi)容等，實際上就是物業(yè)管理法律關(guān)系中的種種權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，只能由物業(yè)管理公司予以確立。

在房屋預(yù)售前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司談定前期物業(yè)管理協(xié)議，確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、方式、收費等事項。然后，開發(fā)商在售樓時，可以對相關(guān)物業(yè)管理問題作出必要的說明、解釋，以便增加該物業(yè)的賣點，同時方便廣大購房者進行綜合的比較、選擇、決定。

但是開發(fā)商不能將有關(guān)物業(yè)管理具體內(nèi)容的條款直接規(guī)定在售樓合同中，這樣做就是越俎代庖，就是不當處分他人的權(quán)利。開發(fā)商沒有簽訂這種條款的主體資格，這項工作應(yīng)當由物業(yè)管理公司直接與購房客戶簽訂協(xié)議。

較高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第七十一條規(guī)定：“行為人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、對方當事人、標的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認定為重大誤解。”依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，對于重大誤解情形，一方有權(quán)請求人民法院或仲裁機關(guān)予以變更或撤銷，被撤銷的民事行為從行為開始起無效。同時，我國《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；……有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失……”

這就是說，如果開發(fā)商在購房合同中承諾了物業(yè)管理條款、內(nèi)容，而購房客戶認為自己受誤導(dǎo)而簽約并遭受較大經(jīng)濟損失，則該客戶可以要求撤銷該購房合同，雙方退房退款。如果客戶因此遭受損失，例如裝修費等，則可以提出索賠請求。

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