城市建設(shè)翻天覆地，二手房購賣市場異常活躍，由于信息獲取渠道的局限，大多數(shù)購房人通過中介公司尋找房源，名目繁多的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)爭先恐后地爭奪二手房市場的蛋糕，可是由于相關(guān)行為規(guī)范的缺失、中介公司的良莠不齊，導(dǎo)致二手房中介糾紛經(jīng)常發(fā)生，而且呈現(xiàn)增長趨勢。

　案例一 購房遭騙 法院判房產(chǎn)中介連帶賠償

張先生通過房產(chǎn)中介公司的介紹和代理，與魏先生就其坐落在北京市海淀區(qū)永泰園某地下室的使用權(quán)簽訂了《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。合同約定，房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)為22萬元，房產(chǎn)中介公司收取購賣服務(wù)傭金6600元，并負(fù)責(zé)陪同雙方到房管所辦理過戶手續(xù)，且全程見證雙方的交易過程。合同簽訂后，張先生按約定支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)及購賣服務(wù)傭金，但房產(chǎn)中介公司與魏先生卻遲遲不予辦理過戶手續(xù)，后經(jīng)了解，該地下室魏先生根本沒有所有權(quán)，因此也就辦不了過戶手續(xù)。張先生認(rèn)為魏先生與房產(chǎn)中介公司是一種嚴(yán)重的欺詐行為，訴至法院要求撤銷轉(zhuǎn)讓協(xié)議，魏先生與房產(chǎn)中介公司連帶返還其已給付的購房款和購賣服務(wù)傭金。

　法官講法

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定：因重大誤解訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相應(yīng)的房屋使用權(quán)證書，還以辦理房屋使用權(quán)過戶作為合同基本條款，致使張先生在違背真實意思的情況下，簽訂了合同并給付了購房款，魏先生的行為，構(gòu)成了合同欺詐。房產(chǎn)中介公司作為專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)知道魏先生不具有房屋所有權(quán)，亦應(yīng)當(dāng)告知張先生該房屋無法完成過戶的交易風(fēng)險。房產(chǎn)中介公司對前述兩項基本義務(wù)應(yīng)為而不為，存在重大過錯，故應(yīng)當(dāng)連帶承擔(dān)返還購房款的責(zé)任，同時亦應(yīng)返還傭金。

　案例二 看房后通過第三人完成交易原房產(chǎn)中介索要違約金被駁

小董與中介公司簽訂看房確認(rèn)書，約定：中介公司將坐落于昌平區(qū)某房屋推薦給小董，小董簽訂確認(rèn)書后，中介公司帶小董到房屋實地查看并進(jìn)行相關(guān)居間介紹；小董確認(rèn)在此次看房前，無其他經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向小董推薦和查看該房屋；如果小董與出賣人私下完成交易，或接受了其他房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的房屋信息后又通過第三人進(jìn)行交易的，小董仍應(yīng)按本協(xié)議的約定向中介公司支付傭金，并支付5萬元違約金。后來小董簽完確認(rèn)書并看房后，因為通過另一經(jīng)紀(jì)公司以較低的價格購購了此房屋，原中介公司以小董違約為由將其告上法庭。

　法官講法

中介公司提供的格式合同約定，只要客戶經(jīng)其介紹看房后，不管通過其他任何途徑，只要客戶與房主完成交易，就必須向其支付中介費(fèi)或更高數(shù)額的違約金，這在客觀上將其居間行為與是否通過居間服務(wù)促成合同的成立、交易的完成相剝離，造成中介和看房人之間權(quán)利義務(wù)的失衡，屬于霸王條款，有違誠實信用原則。法院審理認(rèn)為，從形式上說，中介公司提供的確認(rèn)書應(yīng)僅是對客戶看房的記錄，不能因客戶進(jìn)行了一次看房行為，就剝奪了針對該房屋選擇其他服務(wù)機(jī)構(gòu)為其提供服務(wù)的權(quán)利，小董有權(quán)通過其他中介機(jī)構(gòu)以更低的成交價和中介費(fèi)完成交易。小董通過其他經(jīng)紀(jì)公司與房屋出賣人達(dá)成交易，并不必然是接受中介公司所提供的房屋信息所完成，故中介公司要求小董給付傭金并支付違約金的訴訟請求依據(jù)不足，法院判決駁回中介公司的訴訟請求。

案例三 購賣協(xié)議簽訂后房貸沒辦成中介應(yīng)退還部分費(fèi)用

何女士欲購購房屋一套，與中介公司簽訂了《房屋購購居間委托協(xié)議》。合同約定中介公司居間服務(wù)存在瑕疵，致使何女士未能取得房屋產(chǎn)權(quán)的，中介公司收取的居間服務(wù)報酬應(yīng)予以退還。同日，何女士與房屋出賣人張某在中介公司簽訂了《北京市存量房屋購賣合同》。合同簽訂之前中介公司告知何女士，張某未將房屋抵押解除。次日，何女士與中介公司簽署《服務(wù)確認(rèn)書》及《過戶/貸款服務(wù)確認(rèn)書》，何女士向中介公司交納傭金及咨詢代書費(fèi)1.25萬元、貸款服務(wù)費(fèi)3500元、過戶服務(wù)費(fèi)3000元，共計1.9萬元。后由于該房屋按揭貸款沒有還完，無法辦理過戶和貸款，何女士以中介公司居間服務(wù)存在瑕疵為由，訴至法院，要求中介公司返還服務(wù)費(fèi)1.9萬元。中介公司辯稱：我公司已促成何女士與房屋出賣人簽訂合同，完成了居間合同義務(wù)，何女士應(yīng)支付居間報酬。關(guān)于過戶服務(wù)費(fèi)和貸款服務(wù)費(fèi)，中介公司認(rèn)為未辦理過戶及貸款不是中介原因造成的，不同意返還服務(wù)費(fèi)。

法官講法

居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十六條規(guī)定：居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。本案中何女士稱中介公司居間服務(wù)存在瑕疵，就必須舉證證明中介未完全履行居間義務(wù)從而損害其利益的證據(jù)，因其未提供相關(guān)證據(jù)，法院沒有認(rèn)定中介服務(wù)存在瑕疵。需要強(qiáng)調(diào)的是何女士與中介公司就居間服務(wù)費(fèi)進(jìn)行了細(xì)化，包括居間服務(wù)報酬、過戶服務(wù)費(fèi)及貸款服務(wù)費(fèi)三項費(fèi)用。因為中介公司為何女士及房屋出賣人張某提供了訂立合同的媒介服務(wù)，促成何女士與張某訂立《北京市存量房屋購賣合同》，何女士作為委托方應(yīng)向中介公司支付居間服務(wù)報酬。關(guān)于過戶服務(wù)費(fèi)及貸款服務(wù)費(fèi)，中介公司已實際收取，因《北京市存量房屋購賣合同》不能繼續(xù)履行，中介公司并未向何女士提供過戶及貸款的服務(wù)，該費(fèi)用為不當(dāng)利益，中介公司應(yīng)予退還。

　中介行業(yè)急需規(guī)范化管理與整頓

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程中起到了積極作用，但就目前房地產(chǎn)中介市場來看，一些中介機(jī)構(gòu)的一系列違規(guī)行為擾亂了市場秩序，給消費(fèi)者增加了不必要的麻煩，也給房產(chǎn)交易工作帶來了負(fù)面的影響，究其原因有如下幾點(diǎn)：

1、市場準(zhǔn)入門檻低。根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)需具備幾個基本條件：有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)；有固定的服務(wù)場所；有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；另外從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。除此之外，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)還須在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)到登記機(jī)關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。但按照《城市房地產(chǎn)管理法》第五十七條規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，只需向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后即可開業(yè)。房產(chǎn)中介低風(fēng)險、低成本、高收入，市場準(zhǔn)入門檻低造成了房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理滯后，操作不規(guī)范，競爭能力不足，信譽(yù)程度低下等問題。

2、行為規(guī)范制度不統(tǒng)一。當(dāng)前規(guī)范房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)法律規(guī)定滯后于房產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展速度，在居間服務(wù)中出現(xiàn)的新問題缺乏解決依據(jù)。據(jù)悉，北京有上千家中介公司，每個中介公司都有自己的格式合同，雖然內(nèi)容不盡一致，但大多數(shù)是擴(kuò)大消費(fèi)者義務(wù)、規(guī)避自身責(zé)任，消費(fèi)者在訂立合同時缺乏自主選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)。由于中介公司訂立的合同沒有統(tǒng)一的合同樣本，中介居間服務(wù)沒有標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范流程，導(dǎo)致在委托協(xié)議、看方確認(rèn)書中經(jīng)常會看到極不合理的霸王條款，造成合同雙方權(quán)利的失衡。

　3、相關(guān)部門監(jiān)管不到位?，F(xiàn)階段對于中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管主要是區(qū)縣建委（房管局）負(fù)責(zé)，可是區(qū)縣建委（房管局）的監(jiān)管主要停留在登記備案和被動接受投訴上，缺乏管理主動性和監(jiān)管合力。目前中介市場上存在大量不具備從業(yè)資格的中介機(jī)構(gòu)，媒體也曝光了諸多中介“潛規(guī)則”，針對復(fù)雜、混亂的中介市場，監(jiān)管不到位的缺陷已經(jīng)凸顯。

4、缺乏行業(yè)自律。為了在競爭激烈的中介市場分得一塊蛋糕，中介機(jī)構(gòu)不斷標(biāo)新立異，使出渾身解數(shù)吸引顧客。意向金、低價房、各種承諾使消費(fèi)者云里霧里，顧客往往是多花了錢后才明白其中玄機(jī)。中介市場的混亂除了外部環(huán)境因素外，自身缺乏自律，行業(yè)協(xié)會監(jiān)督缺失也有很大關(guān)系。

針對目前的房地產(chǎn)中介現(xiàn)狀，法官認(rèn)為完善立法，提高中介機(jī)構(gòu)入行門檻，拓寬消費(fèi)者維權(quán)渠道，加強(qiáng)執(zhí)行力刻不容緩。另外房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會要擔(dān)負(fù)職責(zé)，積極制訂行業(yè)規(guī)范，發(fā)揮行業(yè)組織作用，制定行業(yè)自律公約，加大自律的力度。

　法官維權(quán)提醒：

1、選準(zhǔn)，選擇正規(guī)中介公司。為避免糾紛，購賣雙方在交易時應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，消費(fèi)者在中介公司提供服務(wù)前可以查看中介機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門進(jìn)行查驗。建議購賣雙方選擇那些經(jīng)營規(guī)模較大的知名經(jīng)紀(jì)公司，此類中介機(jī)構(gòu)有較為規(guī)范的合同文本和嚴(yán)格的操作流程，能較好地保證委托人的利益。

2、適時，不要過早與房產(chǎn)中介公司簽訂居間合同。購房人較好在實際看房后并與賣方和居間方將相關(guān)事宜溝通好，確定要購時再簽訂居間合同。有的中介機(jī)構(gòu)會要求購房人在看房前簽訂看房確認(rèn)書，實際上是以該種形式提前訂立了居間合同，直接限制了購房人通過其他中介機(jī)構(gòu)購購該套房屋的權(quán)利。

3、審慎，認(rèn)真審查中介公司提供的合同文本。大部分居間合同都是制式文本，包含很多專業(yè)性條款，對中介公司提供的格式合同要認(rèn)真審查，仔細(xì)閱讀全部條款，并要求居間方對相關(guān)條款進(jìn)行解釋，避免中介利用格式條款與委托人簽訂不對等合同。如有異議之處應(yīng)及時提出，并要求改正；對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，應(yīng)一并寫入合同中，以此約束對方，杜絕“口頭承諾”。

4、勤查，主動了解房屋狀況。有的中介公司履行審查義務(wù)流于形式，為減少糾紛，確保房屋購賣順利，購房人應(yīng)主動了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況。購房人可查看房產(chǎn)證，詢問物業(yè)公司、保安公司及鄰居，必要時可到房屋登記部門查詢不動產(chǎn)登記簿的登記情況，確保所購房屋無他項物權(quán)、無承租人、無其他共有人，從而防止中介公司向客戶介紹房屋權(quán)屬狀況、小區(qū)設(shè)施等信息時提供虛假信息。購賣協(xié)議簽訂后，盡快過戶。

5、忌貪，拒絕中介公司的不當(dāng)推薦。有些中介公司為追求居間費(fèi)，極力推薦購房人購購保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房等限制或禁止交易的房屋，有的為迎合購方避稅心理

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