“房串串”只為利潤(rùn)——房地產(chǎn)評(píng)估缺乏理性

較近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)如中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生，它促進(jìn)了房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的活躍、快速成長(zhǎng)，然而，同時(shí)也存在這樣的情況：一些房地產(chǎn)中介組織片面追求經(jīng)濟(jì)效益，只要能拉到業(yè)務(wù)，對(duì)當(dāng)事人的非法要求有求必應(yīng)，完全喪失了中介組織的主體地位，嚴(yán)重?cái)牧酥薪榻M織的社會(huì)形象。有數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，房地產(chǎn)中介投訴一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，在1999年北京市工商局接受投訴821件，2000年為1120件，同比增長(zhǎng)了36.4%，有關(guān)人士介紹,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介常見(jiàn)的不符合倫理、法律的行為主要包括：騙中介費(fèi)、虛假?gòu)V告、賺取差價(jià)、不法合同等。

有關(guān)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查顯示，從2004年初開(kāi)始，成都市的二手房中介市場(chǎng)蒸蒸日上，各大小中介機(jī)構(gòu)也遍地開(kāi)花。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，該市在工商部門(mén)注冊(cè)登記、取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)的公司僅有170多家，另外還有大部分不具有經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、觸角遍及各個(gè)小區(qū)、街道等地的房屋中介達(dá)到200多家。

其實(shí)，這種情況恐怕不是只有該市才有，隨意走在一個(gè)城市，稍加留意你就會(huì)發(fā)現(xiàn)身邊不時(shí)出現(xiàn)某某房介紹、某某房產(chǎn)信息部的招牌，這已是司空見(jiàn)慣的事情了。整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)呈現(xiàn)出一片“大好的繁榮”局面。

據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，就進(jìn)入中介行業(yè)的途徑而言，大的房屋中介公司不僅經(jīng)過(guò)了工商注冊(cè)，還取得了中介資格，而更多的小中介只經(jīng)過(guò)工商注冊(cè)，就可開(kāi)店?duì)I業(yè)。進(jìn)入這個(gè)行業(yè)較簡(jiǎn)單的途徑，可能就是通過(guò)加盟店的形式進(jìn)入中介行業(yè)。一般來(lái)說(shuō)，如果想成為比較有實(shí)力的房屋中介公司的加盟店，有些只需交納兩三萬(wàn)的加盟費(fèi)就可以了，如果你是房屋中介老板的關(guān)系戶，也許連加盟費(fèi)都可以免去，只要租間鋪面，就可以開(kāi)張。

如此多的房屋中介同城競(jìng)爭(zhēng)，生意究竟如何？在某市的一家小房屋中介店里，記者了解到，這些小中介在銷(xiāo)售好的月份，有購(gòu)三四套的，而有些淡季月份也許就只能購(gòu)一套，或者一個(gè)月一套也不能成交。按照成都市各家中介普遍采取的收取房屋成交總額1.5%～2%的中介費(fèi)，那么成交一套房子（總價(jià)以十幾萬(wàn)計(jì)），收益應(yīng)該有1500～3000元，另外還有房屋租賃業(yè)務(wù)的收入，收益還是不錯(cuò)的。

在眾多房屋中介競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，很多小中介采取了很多不規(guī)范的手段來(lái)增加收益，主要表現(xiàn)在：通過(guò)謊報(bào)房子的建造年代與房主共謀“利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)”；利用信息不對(duì)稱(chēng)壓低房?jī)r(jià)，采取先收購(gòu)再簡(jiǎn)單裝修后出售獲利；利用委托代理手段，賺取房子的差價(jià)等，如一套70平方米的二手房子，房主報(bào)價(jià)17萬(wàn)，一中介公司在得到房源后先進(jìn)行收購(gòu)，并花萬(wàn)余元進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，兩個(gè)月后便以21萬(wàn)的總價(jià)出售，從中賺取3萬(wàn)，且有幾千元的中介費(fèi)。

從業(yè)人員素質(zhì)過(guò)低，是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的一個(gè)大問(wèn)題，也使得房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)及其從業(yè)人員在社會(huì)大眾的眼中沒(méi)有職業(yè)倫理可言，在人們的眼中，房地產(chǎn)中介及其從業(yè)人員只是為賺取利潤(rùn)，只是靠胡吹神侃、信口開(kāi)河來(lái)糊弄消費(fèi)者。據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，在成都，房地產(chǎn)中介被稱(chēng)為“房串串”，意思是在購(gòu)方和賣(mài)方之間游說(shuō)。整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在一定程度上缺乏一種理性的發(fā)展。

推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估走向理性發(fā)展

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理混亂的現(xiàn)象很早就引起有關(guān)部門(mén)的重視，2000年，建設(shè)部聯(lián)合其他部委下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，對(duì)房地產(chǎn)咨詢(xún)費(fèi)、價(jià)格評(píng)估費(fèi)等收費(fèi)額度作了明確的規(guī)定，并規(guī)定中介服務(wù)費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制。一些地方也積極整頓房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，如今年6月北京市建委下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房屋租賃代理業(yè)務(wù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求房屋租賃中介在停止業(yè)務(wù)前須進(jìn)行30天公示等。

目前，對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的整頓工作正在持續(xù)進(jìn)行當(dāng)中。在較近西安舉行的“2005國(guó)際房地產(chǎn)評(píng)估論壇”上，建設(shè)部有關(guān)人士表示，當(dāng)前要做好這幾項(xiàng)工作，要提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的法制觀念，提高他們整體的素質(zhì)。要進(jìn)一步規(guī)范部分估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的行為，提高房地產(chǎn)估價(jià)水平和服務(wù)水平。第三進(jìn)一步整頓房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序。第四進(jìn)一步發(fā)揮行業(yè)自律。第五加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)對(duì)外交流研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)的估價(jià)理論，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)水平的共同提高和估價(jià)的發(fā)展。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋春華認(rèn)為，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)起維護(hù)相關(guān)權(quán)益主體合法權(quán)益的責(zé)任。如在房地產(chǎn)的課稅評(píng)估中，對(duì)課稅價(jià)格如果估價(jià)過(guò)高，就會(huì)損害納稅人的權(quán)益；過(guò)低則會(huì)影響政府的稅收，社會(huì)的公共服務(wù)就會(huì)萎縮，其他利益主體也會(huì)受到損傷。房地產(chǎn)估價(jià)師必須以高度責(zé)任感恪守原則，才能為社會(huì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

在宋春華看來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)師是智力性的勞動(dòng)，如果僅憑現(xiàn)有的知識(shí)，不提高理論修養(yǎng)和職業(yè)道德，業(yè)務(wù)領(lǐng)域就無(wú)法拓展。比如在量大面廣的住宅物業(yè)中，性?xún)r(jià)比將成為社會(huì)越來(lái)越關(guān)注的問(wèn)題，特別是《物權(quán)法》出臺(tái)以后，我們住宅80％以上是私有，不單純關(guān)心價(jià)格，還要關(guān)心物業(yè)質(zhì)量。面對(duì)這樣的情況，估價(jià)師只有熟悉掌握相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)，才能對(duì)其價(jià)值作出準(zhǔn)確判斷。因此房地產(chǎn)估價(jià)師要積極投身于房地產(chǎn)理論研究和實(shí)踐總結(jié)，學(xué)習(xí)國(guó)外的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，勇于探索社會(huì)發(fā)展中的新問(wèn)題，用行業(yè)的發(fā)展做好理論鋪墊。

綜觀國(guó)外有關(guān)房地產(chǎn)中介的相關(guān)研究，在美國(guó)有“全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)”為房地產(chǎn)中介做嚴(yán)格的把關(guān)，并制定“倫理規(guī)范暨執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”以供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人遵守。對(duì)國(guó)內(nèi)而言，制定“房地產(chǎn)中介倫理規(guī)范執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則”仍有一段很長(zhǎng)的路要走，因此，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士呼吁，國(guó)內(nèi)未來(lái)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的走向，要遵循國(guó)外的制度，以制定法律來(lái)規(guī)范從業(yè)人員的行為，并由協(xié)會(huì)擔(dān)任監(jiān)督從業(yè)人員的責(zé)任，同時(shí)要制定倫理守則以及執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)約束從業(yè)人員的行為。政府扮演的角色，即為指導(dǎo)協(xié)會(huì)正常運(yùn)作和法律適時(shí)修正。

　　　　　(作者：牛建宏)