小業(yè)主與房子的故事在簽訂購房合同的那一刻才真正開始。開發(fā)商無法準時交樓怎么辦?收樓時貨不對板怎么辦?入住后房子毛病不斷怎么辦?無法準時拿到房產(chǎn)證怎么辦?問題一個接一個。

于今年7月開始實行的廣州市新版購房合同則在一定程度上解決了小業(yè)主們的這些疑慮。

新版合同為小業(yè)主撐腰

“對比新舊購房合同可以發(fā)現(xiàn)，新版購房合同更傾向于保護小業(yè)主的權(quán)益”，廣州唯杰律師事務(wù)所熊劍橋律師表示，

據(jù)悉，新版購房合同不僅細分為一手現(xiàn)房銷售及預(yù)售兩種，合同內(nèi)容亦從舊版的23條擴充到 33條，增加了詳盡的“說明”部分。同時，新版預(yù)售合同在容易產(chǎn)生爭議與矛盾的樓盤物業(yè)管理、發(fā)展商交樓、單位面積差、房屋保修和房產(chǎn)證辦理等方面都實行了新規(guī)定，于2007年10份開始實施的物權(quán)法相關(guān)內(nèi)容也在新版預(yù)售合同中得到了體現(xiàn)。

“這將有力地維護購房者的合法權(quán)益?！毙軇虮硎?。熊劍橋指出，舊版購房合同是格式合同條款，許多附加條款由強勢的開發(fā)商擬定，無法合理保障購房者的權(quán)益。而新版購房合同的出臺則打破了這種力量的不平衡，令保護的天平向小業(yè)主傾斜，“合同的目的是鎖定交易平臺，降低風(fēng)險?！?p>開發(fā)單位推遲交樓避風(fēng)險

不過購房者們就發(fā)現(xiàn)，新版合同也帶來了一些“負面效應(yīng)”——不少新入市的項目紛紛宣稱需18—24個月方能交樓，但過去大部分項目只需9— 12個月即可交樓。

這唱的又是哪一出？

“這也是無奈之舉”，某大型民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法務(wù)部經(jīng)理表示。“8證齊全方能交樓、交樓時必須完成公共設(shè)施及附屬配套項目、交樓 210個工作日內(nèi)需辦理好產(chǎn)權(quán)證，每一條都蘊含著風(fēng)險”。

據(jù)悉，舊版合同對于樓盤公共配套設(shè)施只有“出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾”的簡單規(guī)定，而新版預(yù)售合同則規(guī)定“商品房《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的共用設(shè)施及附屬配套項目，應(yīng)一并建成并經(jīng)驗收合格，經(jīng)批準分期建設(shè)的，甲方應(yīng)按批準的進度進行建設(shè)并至驗收合格”。

“這也就意味著越快交樓，開發(fā)商需集中投入的資金就越多?！痹撁▌?wù)經(jīng)理表示。為留出一定的資金騰挪空間，開發(fā)企業(yè)只好出此下策。

并且，新版購房合同規(guī)定，如果購房業(yè)主委托開發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在該商品房交付使用之日起較多210個工作日內(nèi)辦妥。并交付給購房業(yè)主；開發(fā)企業(yè)延遲辦理產(chǎn)權(quán)證的，需自逾期之日起按日向購房者支付該商品房總價款0．05％的違約金；延遲辦證達120日的，購房者有權(quán)選擇繼續(xù)履行合同或單方解除合同——但過往通常只需在交樓720個工作日內(nèi)辦理好產(chǎn)權(quán)證即可。

“但從實際情況來看，210個工作日之內(nèi)未必能辦好房產(chǎn)證”，該名法務(wù)經(jīng)理表示。為降低違約風(fēng)險，開發(fā)商也唯有采取這個“非常手段”。

政策所限推遲交樓非常態(tài)

不過，有業(yè)內(nèi)人士就指，推遲交樓只能算兩害相權(quán)取其輕的做法，因為推遲交樓同樣會對開發(fā)商造成資金壓力。

尤其對于上市房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有當“賣方已經(jīng)將商品所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購方，相關(guān)的收入已經(jīng)收到或取得了收款的證據(jù)，并且與銷售該商品有關(guān)的成本能夠可靠地計量時，確認營業(yè)收入的實現(xiàn)”。換言之就是要求商品房已經(jīng)竣工驗收 (從而開發(fā)成本能夠可靠地確定)，并與購房者辦理了房屋交接手續(xù)時(從而將房屋所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購房者)方可確認房產(chǎn)銷售收入。

因此大部分開發(fā)商亦不會過度推遲交樓，故此若非急于入住，購房者對推遲交樓一事倒無需過多擔心。

(作者：李燕珠)