一位市民購(gòu)了一套二手房，沒(méi)等到賣房人將戶口遷走就付完了所有款項(xiàng)。可賣房人四年過(guò)去了都沒(méi)“挪窩”，購(gòu)房人沒(méi)法遷戶口。另一位市民購(gòu)了一套二手緊靠學(xué)校的小區(qū)，可賣房人不配合，孩子眼看就要上小學(xué)，戶口還沒(méi)落下來(lái)。據(jù)了解，南京區(qū)級(jí)法院受理的二手房購(gòu)賣糾紛中，約三成是由落戶難引起。律師提醒，市民在購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，較好在合同中對(duì)原有戶口的遷出期限、地點(diǎn)作出詳細(xì)約定。

急人！購(gòu)房四年卻落不了戶

姜小姐2005年9月花30萬(wàn)在玄武區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套二手房。簽約時(shí)，經(jīng)中介提醒，雙方在合同里對(duì)戶口做了約定——“賣房人需在2006年5月1日前將戶口遷走，否則支付違約金5000元”。如此一來(lái)，姜小姐覺(jué)得更保險(xiǎn)了，沒(méi)等對(duì)方將戶口遷出，她就付清了所有款項(xiàng)。

姜小姐說(shuō)，如今她已成家，想把自己跟丈夫的戶口遷進(jìn)來(lái)，可是去派出所一查，發(fā)現(xiàn)賣房人的戶口竟然還在，自己根本沒(méi)法入戶。

姜小姐這才著急起來(lái)，四處去找賣房人，可賣房人電話號(hào)碼換了，怎么也聯(lián)系不上。到派出所也查不出個(gè)所以然，因?yàn)榇巳说膽艨谶€在自己家?！拔也榱撕瞄L(zhǎng)時(shí)間，只曉得他離婚了，卻找不到他人。”姜小姐郁悶地說(shuō)。

氣人！購(gòu)了緊靠學(xué)校的小區(qū)進(jìn)不了名校

家住南京江寧區(qū)的張先生2007年9月，通過(guò)中介購(gòu)購(gòu)了白下區(qū)某小學(xué)附近一套二手緊靠學(xué)校的小區(qū)。根據(jù)這所學(xué)校的規(guī)定，戶口遷入緊靠學(xué)校的小區(qū)滿3年，才能就近上學(xué)。

張先生計(jì)算過(guò)，只有在2008年9月前將戶籍關(guān)系遷進(jìn)該房，才不會(huì)影響小孩上學(xué)。張先生與房主簽訂房屋購(gòu)賣合同，并在合同中約定“賣房人在2007年10月31日前將戶口遷出”。

簽約后，張先生支付了全部房款，但賣房人王某卻違反合同約定，遲遲不將戶口遷走。2008年春節(jié)后，張先生將王某告上法院，要求對(duì)方盡快遷出戶口。較終在法院的調(diào)解下，王某自愿立下保證書，保證在2008年8月底之前將戶口遷出，否則，每拖延即罰款100元。然而直到2008年12月底，王某仍未將戶口遷出。張先生再次將王某告上法院。南京白下法院較終判決王某承擔(dān)違約責(zé)任，賠償張先生違約金1萬(wàn)元。然而張先生卻高興不起來(lái)，雖然王某賠了錢，但孩子上學(xué)已經(jīng)被耽誤了！

【分析】二手房入戶易卡殼難處理

江蘇鐘山明鏡律師事務(wù)所的饒奮斌律師介紹，目前沒(méi)有法律規(guī)定賣房者必須遷出戶口。如果原房主不遷戶口，購(gòu)房人可以到房屋所在地的公安部門進(jìn)行反映，但公安部門也只能說(shuō)服動(dòng)員原房主遷戶，若其實(shí)在不遷，公安部門也沒(méi)有辦法。

走法律訴訟途徑也將面臨執(zhí)行難的問(wèn)題。如果購(gòu)賣雙方只是口頭約定戶口遷移問(wèn)題，那么原房主不遷戶口，是沒(méi)有任何辦法的。因?yàn)閼艨谶w移問(wèn)題不屬于法院管轄范圍，僅以戶口為由起訴，法院一般不受理。如果雙方在合同中約定了戶口遷出時(shí)間、違約情形等，到時(shí)候原房主不遷，可以對(duì)方違約為由到法院起訴。但法院也只能判決原房主賠償損失，支付違約金，不能強(qiáng)行將其戶口遷出。

【對(duì)策】高額違約金+截留尾款

那么，姜小姐遇到的難題該怎么解決呢？饒律師表示，由于姜小姐與賣房人簽訂的合同中約定了戶口問(wèn)題，因此姜小姐可到法院起訴，要求法院認(rèn)定賣房人違約，并向他主張損失和違約金。至于賣房人不知所終，法院可使用公告達(dá)的方式，不影響立案。

饒律師提醒，二手房交易時(shí)一定要求中介機(jī)構(gòu)提供出房屋詳盡的信息，簽約之前確認(rèn)房屋是不是空戶。如果不是空戶，頭先要對(duì)原有戶口的遷出期限、地點(diǎn)作出詳細(xì)約定，使之具有可操作性。其次，應(yīng)當(dāng)就戶口遷入問(wèn)題約定明確的違約責(zé)任，以確保糾紛發(fā)生后能夠獲得相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，甚至可以將戶口遷出作為解除合同的條件。“較好的辦法是，不要一次性付清房款，留一部分尾款，待賣房人遷出戶口后，再付尾款。”

【竅門】購(gòu)緊靠學(xué)校的小區(qū)要掐準(zhǔn)入戶時(shí)間

為防止出現(xiàn)“購(gòu)到房入不了戶上不了學(xué)”的尷尬局面，江蘇金長(zhǎng)城律師事務(wù)所王健律師提醒家長(zhǎng)們，關(guān)注戶口的同時(shí)還要了解教育主管部門、學(xué)校的各種政策。

“頭先要關(guān)注政策調(diào)整?！蓖趼蓭熃榻B，教育主管部門有可能對(duì)轄區(qū)的 劃分進(jìn)行一些細(xì)微的調(diào)整，部分學(xué)校也會(huì)出臺(tái)一些政策，如“入學(xué)后，幾年內(nèi)不許賣房”、“同一套房子的學(xué)生入學(xué)，要相隔5年以上”等等。因此購(gòu)房時(shí)間要巧，不宜早購(gòu)，較好能算準(zhǔn)時(shí)間。在算準(zhǔn)時(shí)間的基礎(chǔ)上，要跟賣房人協(xié)商好遷出戶口的時(shí)間，防止遇到張先生那樣的煩惱。