戴欣明按：中國人民銀行11月26日宣布史上降息力度，猛降息108基點，貨幣政策的單次放松力度之大歷史罕見。根據(jù)中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)，此次降息后，活期存款利率從0.72％降至0.36％。

可以說，9月以來的第四次降息按正常降息速度來講相當于把第五次降息也包括在內(nèi)，戴欣明認為這是異常“合并降息”，預示著更大的玄機的同時，也預示著經(jīng)濟問題的嚴峻。

■“合并降息”還不足以構(gòu)成對房地產(chǎn)的利好

對于房地產(chǎn)而言，多數(shù)專家認為房地產(chǎn)板塊是此次降息的直接受益者。由于房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，負債率非常高，本次降息對其降低負債率有很大幫助，該消息對房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成利好。同時，本次降息可減輕購房者貸款負擔，從而拉動包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的多個行業(yè)消費，有利于經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。但是戴欣明認為這還不足以構(gòu)成對房地產(chǎn)的利好。

作者早已說過，降息還遠不如開發(fā)商降價來得實惠，另一方面誰能保障未來在連續(xù)6-7次加息，扳平現(xiàn)在的水平甚至超過現(xiàn)在的水平都有可能，在民心樸實的今天，這種海市蜃樓對于一般置業(yè)者已經(jīng)沒有什么太大的吸引力。

像深圳不救市的背后意味著救也不是，不救也不是，因為房價還是高，所以用市場的自身調(diào)節(jié)會是較好的手段，直接救市的結(jié)果就是“救房價”，雖然開發(fā)商高興，但是老百姓不高興，在這個檔口直接救開發(fā)商就是致自己與死地。

■購方市場的定價原則與開發(fā)商成本無關(guān)

通常，我們已經(jīng)習慣成本定價法，按順序把土地成本、建安成本、管理成本、財務成本相加后在加入合理的利潤點，構(gòu)成了房價，這是在賣方市場的房地產(chǎn)定價原理。但是在購方市場前提下，定價機制將發(fā)生變化，也就是說開發(fā)商的成本定價法與置業(yè)者無關(guān)。

房地產(chǎn)還沒有多少企業(yè)虧本賣房，而戴欣明認為這個“虧本賣房時代”也一定像其它產(chǎn)業(yè)一樣是個必須經(jīng)歷的過程，雖然像深圳金地梅龍鎮(zhèn)在虧本賣房自己卻極力否認（嚴格說是用以前的贏利補現(xiàn)在的虧），但是已經(jīng)說明虧本賣房是個正?，F(xiàn)象。

可以說過去的10年是賣方市場，未來的十年是購方市場，這個市場可以說是個購方定價的時代，也就是說市場上充斥著精明的消費者，特別是在保障房大舉登陸搶灘住房市場的是否更是如此。

■普通置業(yè)者群體變得異常倔勁

從這次未有的降息中，說明中國的經(jīng)濟形式不容樂觀，在全面“學經(jīng)濟時代”，普及經(jīng)濟教育也達到了，媒體24公里掃盲，360度深度解讀，720度剖析，1080度透視，讓小學生都明白的“經(jīng)濟問題”已經(jīng)迫在眉睫，如今極速降息更是一個“準經(jīng)濟危機”的驗證，啟動了房地產(chǎn)“人文經(jīng)濟”；由單純的經(jīng)濟問題演變成民族問題，引發(fā)骨子里的倔勁：“不降到位不購”成為一種思潮。

房地產(chǎn)消費是個大宗消費，帶動這個龐大的消費機器的轉(zhuǎn)動即使政策到位也要有幾個月的滯后期。戴欣明認為一方面是“保經(jīng)濟增長”的實際需要，另一方面是人文因素的需要，在接近年關(guān)的時候，振奮人心明顯是理所當然，也是必然，更是當務之急。

■“合并降息”預示著經(jīng)濟問題的嚴重性

我們把這次“合并降息”看成是“保經(jīng)濟增長”決心的一場大運動的開始，可能更為恰當。

根據(jù)以往經(jīng)驗，一輪漲息或降息沒有6-7輪不能見到實質(zhì)性效應，姑且把這次降息算成4與5次降息合并，為了有效拉動內(nèi)需，那么在年前應該還有一次“合并降息”，進而完成這輪降息使命。

■“合并降息”對于豪宅銷售是個利好

如果說對房地產(chǎn)的利好是否有，應該說對于豪宅的銷售是個利好，然而對于能夠購得起豪宅的人也不在乎這點降息獲得的利益。

綜上所述，戴欣明認為，打開普通置業(yè)者的置業(yè)道路才能拉動內(nèi)需，而這條道路任重道遠，降息只是一種手段而已，普通置業(yè)者的信心不是一招兩式能過解決的，特別是當大家都為生計想破頭皮的時候，住宅消費對于這些人，尤其是現(xiàn)在的價格還是如海市蜃樓一般。

(作者：戴欣明)