●租賃房成危房，合同依法解除

●購(gòu)賣房產(chǎn)倒塌，已交房款應(yīng)退還購(gòu)方

四川汶川地震發(fā)生后，當(dāng)?shù)厮痉C(jī)關(guān)反映災(zāi)區(qū)群眾咨詢房產(chǎn)法律問(wèn)題的一個(gè)焦點(diǎn)就是房屋租賃合同尚未到期，房子有的徹底倒塌、有的裂縫成為危房，這類房屋租賃關(guān)系該怎么處理？

按照我國(guó)合同法規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。因地震使房屋倒塌、裂縫而成為危房，即租賃物不符合租賃合同訂立時(shí)當(dāng)事人的意思，原租賃物的滅失或不符合正常租賃用途，屬于不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，應(yīng)依合同法第九十四條可以解除合同。

合同法第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)處理。環(huán)球律師事務(wù)所律師張韜解釋說(shuō)，針對(duì)房屋租賃合同的解除，已經(jīng)履行的部分不受影響，即承租人已使用房屋相應(yīng)支付的租金不予退還，到期應(yīng)付未付的應(yīng)當(dāng)繼續(xù)給付。剩余期限的租賃關(guān)系解除，承租人不再有承租的義務(wù)，也不必再繼續(xù)支付租金；出租方無(wú)義務(wù)再繼續(xù)提供原合同約定的相同用途和狀況的可使用房屋。

對(duì)交易中的房產(chǎn)，地震中倒塌或成危房的，購(gòu)賣雙方權(quán)利義務(wù)應(yīng)如何劃分？

我國(guó)合同法百四十二條規(guī)定：標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由購(gòu)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

在房產(chǎn)交易中，如果購(gòu)受人已交房款，地震造成房子倒塌、出讓人地震遇難死亡，甚至出讓人家屬也遇難的，應(yīng)該如何處理？

依照合同法規(guī)定，房產(chǎn)交易中已交房款不等于房屋購(gòu)賣合同履行完畢，也不等于完成房屋物權(quán)的變更。張韜律師認(rèn)為，房屋變更登記完成前，房子因地震而倒塌，無(wú)法交付合同標(biāo)的物，合同應(yīng)當(dāng)解除，已交房款應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)方。 （宋偉）