去年下半年開始，面對廣州市的中低收入家庭，政府推出了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價房三種帶有保障性質(zhì)的住房，解決廣大市民的居住困難問題。三種房名稱不同，購購限制條件不同，但因三種住房政策同期出臺，且從征求意見稿到政策正式出臺都有所改動，不少市民會混淆三種住房的購購條件，并產(chǎn)生“三種住房我可選哪種”的疑問。記者針對三種不同住房的申購條件、退出機(jī)制及上市限制進(jìn)行詳細(xì)解讀，為市民選擇申請哪種房子提供參考。

1廉租房

非恒久居住，每兩年審核

廉租房保障政策為有住房困難的較低收入家庭提供過渡性的住房，分到廉租房或獲發(fā)放租賃補(bǔ)貼不是恒久性的，一旦較低收入家庭生活條件有所改善，就要通過退出機(jī)制騰退廉租房或停止發(fā)放補(bǔ)貼，把住房優(yōu)惠讓給其他需要幫助的家庭。

廉租房政策規(guī)定，廉租房住房保障每兩年審核一次。退出機(jī)制規(guī)定，領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼的給予12個月過渡期，過渡期內(nèi)發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼的50%；過渡期滿，停止發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼。享受實物配租的應(yīng)騰退廉租住房；暫時無法騰退的，給予12個月的過渡期，過渡期內(nèi)按公房租金標(biāo)準(zhǔn)計租；過渡期滿，仍不騰退廉租住房的，改按公房成本租金標(biāo)準(zhǔn)的50%計租，一年后按公房成本租金標(biāo)準(zhǔn)計租。

所以，低收入家庭一方面可以通過申請廉租房保障改善居住環(huán)境，如果經(jīng)濟(jì)允許也可以通過購購經(jīng)濟(jì)適用房來實現(xiàn)居住的恒久性改善,而且獲得廉租房保障的家庭如果退出廉租房保障可以優(yōu)先購購經(jīng)濟(jì)適用房。

·申請條件（同時符合）

a申請人及共同申請的家庭成員具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)戶口，并在本市工作或居住。b家庭年可支配收入、家庭資產(chǎn)符合政府公布的標(biāo)準(zhǔn)。本年度申請標(biāo)準(zhǔn)是家庭人均月可支配收入640元以下（含640元），家庭人均年可支配收入7680元以下（含7680元），人均居住面積10平方米以下，申請人家庭人均資產(chǎn)凈值限額7萬元以下（含7萬元）。c無自有產(chǎn)權(quán)住房，或現(xiàn)自有產(chǎn)權(quán)住房人均居住面積低于10平方米。d未享受過以下購房優(yōu)惠政策：按房改成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購購公有住房；購購解困房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房；參加單位內(nèi)部集資建房；落實僑房政策專用房；政府提供的其他購房優(yōu)惠政策。e申請人及共同申請的家庭成員在申請之日前5年內(nèi)沒有購購或出售過房產(chǎn)。

·房源：新社區(qū)項目

白云區(qū)同德新社區(qū)；海珠區(qū)大塘新社區(qū)；荔灣區(qū)黨恩新街新社區(qū)；天河區(qū)泰安花園新社區(qū)；荔灣區(qū)郭村新社區(qū)；海珠區(qū)琶洲安置型新社區(qū)；荔灣區(qū)芳村花園二期新社區(qū)；黃埔區(qū)新溪新社區(qū)；黃埔區(qū)東苑新社區(qū)；海珠區(qū)新港中路新社區(qū)；白云區(qū)松洲新社區(qū)；天河區(qū)珠吉新社區(qū)；天河區(qū)廣氮廠區(qū)項目；荔灣區(qū)大坦沙項目；南沙開發(fā)區(qū)政府出資收購存量房。（以上同屬經(jīng)濟(jì)適用房房源）

·并非人人都能分到廉租房

據(jù)了解，廣州廉租房政策是包括實物配租和發(fā)放租賃補(bǔ)貼的，并非所有符合條件的低收入家庭都能分到廉租房，大部分是通過發(fā)放補(bǔ)貼到市場上租房。

據(jù)廉租房新政策，廉租房實物配租方式僅適用于雙特困戶家庭和符合廉租房住房保障條件的烈士遺屬、優(yōu)撫對象、移交政府安置的軍隊離退休和離職人員、轉(zhuǎn)業(yè)復(fù)員軍人、孤老、三級以上殘疾人等家庭。此外的符合條件的低收入家庭通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼或公房租金核減解決居住困難問題。

　2經(jīng)適房

房價較低，上市限制多

據(jù)了解，廣州經(jīng)濟(jì)適用房新政策把經(jīng)濟(jì)適用房購房對象收窄了，限于低收入家庭購購。這使經(jīng)濟(jì)適用房成為市民可以購購的房價較低的房子，價格是開發(fā)成本、稅金和3%的利潤，由于經(jīng)濟(jì)適用房房價減免了土地地價，價格肯定比限價房價格低。但按新規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房套型建筑面積控制在60平方米左右，建筑面積較高也只有70平方米，戶型比限價房小。如果家庭人口多的可以按規(guī)定以小家庭為單位進(jìn)行申購，或選擇購購限價房。

另外，經(jīng)濟(jì)適用房上市限制比限價房多，轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房或再購商品房，其補(bǔ)交的土地收益也比限價房的多。所以，市民可根據(jù)自身需要看選擇哪種住房。

·申購條件（同時符合）

a申請人及家庭成員具有本市城鎮(zhèn)戶口并在本市工作或居住。b家庭年可支配收入、家庭資產(chǎn)符合市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)。本年度申請標(biāo)準(zhǔn)是家庭人均月可支配收入1524元以下（含1524元），家庭人均年可支配收入18287元以下（含18287元），人均居住面積10平方米以下，申請人家庭人均資產(chǎn)凈值限額11萬元以下（含11萬元）。c無自有住房，或者現(xiàn)住房人均居住面積低于10平方米。d未享受過以下購房優(yōu)惠政策：1.按房改成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購購公有住房；2.購購解困房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房；3.參加本單位內(nèi)部集資建房；4.落實僑房政策專用房；5.其他購房優(yōu)惠政策。e申請人及其共同申請的家庭成員在申請之日前5年內(nèi)沒有購購或出售過房產(chǎn)。f經(jīng)濟(jì)適用房申購以家庭為單位，因此單身人士不能申購經(jīng)濟(jì)適用房。

注：經(jīng)濟(jì)適用房申購條件與申請廉租房保障條件大致相同，僅“家庭年可支配收入和家庭資產(chǎn)條件”有所提高。

·房價：成本+稅金+利潤

據(jù)了解，廣州經(jīng)濟(jì)適用房新政策僅是指出經(jīng)濟(jì)適用房按微利原則確定，由政府定價，并沒有具體確定經(jīng)濟(jì)適用房的售價。但國家頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。

也就是說，經(jīng)濟(jì)適用房減免了土地地價，房價遠(yuǎn)比限價房低。2003年前后，廣州經(jīng)濟(jì)適用房房價在3000多元/平方米左右，預(yù)計新推出的經(jīng)濟(jì)適用房房價會略高，但肯定低于限價房房價?，F(xiàn)在限價房房價較低3900元/平方米，較高6500元/平方米。

·面積：僅60m2，人多的不夠住

根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房新政策，經(jīng)濟(jì)適用房套型建筑面積限制在60平方米左右，建筑面積較高不超過70平方米，戶型只能是兩房兩廳單位。而限價房套型建筑面積較高90平方米，可以設(shè)計成三房單位，戶型比經(jīng)濟(jì)適用房大。因此，經(jīng)濟(jì)適用房適合小家庭購購，如果是三代、四代同堂的，可以分拆成小家庭申購，當(dāng)然輪候的順序會往后些。但由于共同申購的家庭成員一旦獲購經(jīng)濟(jì)適用房后，就不能再購購限價房，所以市民要根據(jù)實際居住需要來選購購經(jīng)濟(jì)適用房還是限價房。

·限制:滿5年才能賣，差價補(bǔ)得多

新的經(jīng)濟(jì)適用房政策限制其上市，并實施回購制度。頭先，購購經(jīng)濟(jì)適用房5年內(nèi)不能出租、出借和轉(zhuǎn)讓。如果業(yè)主因特殊原因要轉(zhuǎn)讓的，由市房改辦住建辦回購或安排其他合資格的家庭購購，回購或購購價格按原購房價格每年扣減1%計算。打個比方，一套22萬元的經(jīng)濟(jì)適用房，2年后要回購的，原業(yè)主只能收回20.58萬元。

經(jīng)濟(jì)適用房購房自簽合同起滿5年后，可以自由上市，但原業(yè)主需按屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用房住房差價的80%補(bǔ)交土地收益，而限價房的土地收益是補(bǔ)差價的70%。

　3限價房

房價高于經(jīng)適房戶型面積較大

限價房是供廣州市中等收入市民購購的，政府征收部分地價，房價比經(jīng)濟(jì)適用房高。限價房由開發(fā)商建設(shè)，戶型設(shè)計和小區(qū)規(guī)劃以及裝修標(biāo)準(zhǔn)要比經(jīng)濟(jì)適用房好，上市限制也少于經(jīng)濟(jì)適用房。

·申購條件

a廣州市市轄區(qū)城鎮(zhèn)戶籍人口。b本人在廣州市市轄區(qū)沒有獨(dú)立套型住宅自有產(chǎn)權(quán)登記記錄；屬已婚人員的，夫妻雙方各自在廣州市市轄區(qū)均沒有獨(dú)立套型住宅自有產(chǎn)權(quán)登記記錄。c男性年滿25周歲，女性年滿23周歲。d個人申購的，本人稅前年收入在10萬元以下；以夫妻聯(lián)名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下。個人和家庭稅前年收入情況由申請人在購購限價房時如實自行申報。

·房源

保利西子灣（房價6500元/平方米）；萬科城新里程（房價6000元/平方米）；中海金沙馨園（房價6150元/平方米）；中海金沙洲B3735F01地塊（房價6375元/平方米）；富力金沙洲項目（房價6050元/平方米）；龍光科學(xué)城限價項目（房價4000元/平方米）；花都風(fēng)神項目（房價2800元/平方米）東風(fēng)日產(chǎn)乘用車公司員工有購購優(yōu)先權(quán)；開發(fā)區(qū)宏康NP-F3-6地塊項目（房價5500元/平方米）；花都亨利限價房項目（房價3900元/平方米）；番禺奧園限價房項目（房價5500元/平方米）。

·房價：商品房房價的70%

售價按土地公開出讓時同一區(qū)域、同一地段的同類型商品住宅市場價格70%的標(biāo)準(zhǔn)計算。目前限價房項目中房價較低的是花都項目3900元/平方米，較高的是金沙洲項目6500元/m2。

·面積：90m2以下比經(jīng)適房大

限價房套型建筑面積不得超過90平方米，目前擬銷售的限價房建筑面積98平方米，設(shè)計成三房兩廳兩衛(wèi)，面積比經(jīng)適房大。

·限制：滿5年才能賣，補(bǔ)差價的70%

限價房同樣有限制上市的規(guī)定，購房后自發(fā)房產(chǎn)證日起5年內(nèi)不能出租和轉(zhuǎn)讓，要轉(zhuǎn)讓的由政府回購，回購價格按原購房價按成新折扣計算。購房滿5年的，限價房允許出租和轉(zhuǎn)讓，但要補(bǔ)土地收益價款，土地收益按出租和轉(zhuǎn)讓同地段、同類別商品房市場價格與限價房購購價格之間差價的70%計算。

限價房業(yè)主再購房的限制比經(jīng)適房少。限價房業(yè)主購房5年內(nèi)再購商品房的，限價房按原價折舊成新后回購給政府；但滿5年的，則只需補(bǔ)足土地收益價款就可以了，而不需要再回購房子。

　　　　　(作者：黃穎)