9月27日，央行發(fā)布了將購購套住房(含以上)的銀行貸款頭付比例提高到四成，貸款利率按不低于央行基準利率的1.1倍執(zhí)行的通知。這一政策的出臺，在房地產(chǎn)市場特別是購房者中產(chǎn)生了熱烈反響。截止今日，各分行的實施細則仍未下發(fā)，各"地方"規(guī)則是否會有出入？日前本報記者就與這一政策相關(guān)的、購房者較關(guān)心的十個問題采訪了有關(guān)專家。]

夫妻中一方在婚前已購房并向銀行貸款，婚后再以另一方名義購房，算套房嗎？

-案例

小趙去年以他本人的名義購購了一套商品房，并向銀行貸款20萬元，房產(chǎn)證上只寫了小趙的名字，目前貸款還沒有還清?，F(xiàn)在，夫妻倆準備再購購一套商品房，這次以小趙的妻子小李的名字辦理貸款和房產(chǎn)證，這種情況是否被界定為"套(含)以上住房"？

專/家/說/法

一些銀行人士表示：征信系統(tǒng)只會留下個人記錄，所以妻子、丈夫各自購房應該不會相干。但也有專家認為，在申請房貸時，夫妻共同購房時都要填寫配偶相關(guān)資料，銀行可能也會查配偶的信用記錄，所以夫妻分別購房也算是套房。對此，各大銀行的計算標準都各不相同。某銀行人士透露，預計可能執(zhí)行的方法是：夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購房需算作套住房。

房貸新政實施后，隨著頭付和利率提高，在新政實施前簽定了購房合同的是否可以退房？

-案例

不少購房者反映：黃金周過后，他們原本在一些樓盤簽訂了購房合同以及準備銀行貸款，但由于房貸新政的實施，他們可能會被界定為"套(含)以上住房"，承受更高的信貸成本，所以決定不再購房，要求開發(fā)商退還定金，這種要求是否合理？

專/家/說/法

消協(xié)負責人表示，根據(jù)新的《消費者保護條例》，無論是定金還是訂金，如果有"不可抗力"出現(xiàn)，導致合同無法執(zhí)行，都應該退還給消費者。"套住房"界定導致了購房的成本已經(jīng)超出了購房者的承受力，所以購房者要求廢除購房合同，是一種理性的行為，原先繳納的"定金"或"訂金"都應該由開發(fā)商無條件退還。

在新政前購購的"套(含)以上住房"貸款利率是否隨之改變？

-案例

陳先生9月份剛剛在銀行貸款購購了套住房，隨著房貸新政的實施，他原來的貸款利率是否會變化，是否按照新政中規(guī)定的"利率不得低于央行基準利率的1.1倍"重新執(zhí)行。

專/家/說/法

據(jù)相關(guān)人士介紹，購房者在新政出臺前已經(jīng)辦理了房貸的，被列入"套(含)以上住房"的可能性不大。記者采訪中也發(fā)現(xiàn)，各大樓盤購房者相當踴躍，都急于搭上這趟"末班車"，希望趕在新政實施前辦理好貸款，以免被界定為"套(含)以上住房"。業(yè)內(nèi)人士指出，由于近期成都樓市需求十分旺盛，出現(xiàn)了一房難求的現(xiàn)象，開發(fā)商開盤都相當?shù)驼{(diào)，力求控制客戶人數(shù)，以免造成不必要的供銷矛盾，這種現(xiàn)象的背后也有購房者趕在房貸新政實施前希望按原有房貸利率購房子的心理因素影響所致。

異地再購房，算"套(含)以上住房"嗎？

-案例

沈女士來自自貢，她已經(jīng)在自貢貸款購購了商品房，現(xiàn)在想在成都貸款購一套商品房，這種情況屬于是否屬于"套(含)以上住房"嗎？

專/家/說/法

記者從央行權(quán)威人士處獲悉，央行擁有覆蓋全國的信用數(shù)據(jù)庫，只要購房者經(jīng)過銀行系統(tǒng)貸款購房，將完全通過這個信用數(shù)據(jù)庫如實反映出來。所以，從這個角度看，銀行方面擁有跨區(qū)域界定"套(含)以上住房"的技術(shù)力量，購房者跨地區(qū)購房和在同一個地區(qū)購房，都應該屬于"套(含)以上住房"。

在一家銀行貸款購房后，如按揭款還沒有還清的情況下，若再在另一家銀行貸款也算是套住房嗎？

-案例

劉先生2005年大學畢業(yè)在SOHO沸城按揭購購了一套40多平方米的標間小戶型，較近打算在城西按揭購購一套100多平方米的房子和女友結(jié)婚后住，之前的房子是在建設(shè)銀行辦理的按揭手續(xù)，而現(xiàn)在如果購房的話則需要在工商銀行辦理按揭。由于手上購房資金有限，劉先生則提出了疑問：假如這樣跨銀行辦理按揭手續(xù)的話，還需要遵守"套房頭付不少于40%"的規(guī)定嗎？

專/家/說/法

這個問題同疑問四一樣，由于目前國內(nèi)各大銀行個人信貸體系實施了全國聯(lián)網(wǎng)，在每家銀行都可以查詢。另據(jù)工行四川省分行相關(guān)人士透露，根據(jù)總行的文件規(guī)定，在辦理貸款購房業(yè)務前，尤其是套房的購房者，都要先通過人民銀行的個人征信系統(tǒng)查詢申請人的信用記錄，如果申請人在之前有貸款購房記錄，則需要遵守"頭付不低于40%"的新規(guī)定。此外，該負責人還介紹，假如有連續(xù)三個月違約還款記錄的貸款人，則"禁止或嚴格限制"該貸款人再次貸款購房。同時，工行規(guī)定，對于第三套住房貸款的申請，必須要報省一級分行申批，視情況進一步提高頭付和利率。

之前以公積金貸款購房，如再要向銀行貸款購房，是否也算作套住房？

-案例

馬小姐通過公積金貸款購購了一套商品房，目前貸款還沒有還清。現(xiàn)在她如果向銀行貸款購購套商品房，是否會被界定為購購"套(含)以上住房"？

專/家/說/法

記者通過相關(guān)專業(yè)人士了解到，銀行方面目前還沒有出臺明確的規(guī)定，但目前有消息透露：監(jiān)管層確定套住房有三基調(diào)，其中公積金貸款不被列入是否為套住房的參考項。業(yè)內(nèi)人士分析說：公積金貸款非?？赡鼙慌懦谏虡I(yè)銀行貸款之外，已經(jīng)通過公積金貸款購購了一套住房的，再次向商業(yè)銀行貸款購購商品房，仍被視為是頭次購房。但值得注意的是，夫妻雙方中有一人辦理了公積金貸款，即被視為"夫妻共同貸款"，另一方在貸款期內(nèi)便不再具備申請公積金貸款的資格。

購購第3、4、5套住房，銀行如何收取頭付？利率按什么標準執(zhí)行？

-案例

何先生一直對購房投資情有獨鐘，他較關(guān)心的是，如果已經(jīng)購了第三套、第四套甚至更多，在本次房貸新政中，每多購一套房子是否將增加一成住房貸款，在銀行政策上是否有不同？

專/家/說/法

銀行權(quán)威人士告訴記者, 第三套、第四套或者更多套購房的界定更加復雜，銀行目前還沒有一個明確的細則，但很快就會頒布實施。業(yè)內(nèi)人士也指出：要界定清楚第三套、第四套或者更多套購房，關(guān)鍵是對套住房的界定，現(xiàn)在要準確地界定第三套、第四套或者更多套購房還不太可能。但記者從各大銀行了解到，銀行方面已經(jīng)做出了一些規(guī)定：比如在貸款利率上，光大銀行規(guī)定從第三套房開始，每增加一套住房，其貸款頭付款比例應在套住房貸款頭付款比例基礎(chǔ)上增加2個百分點，例如第三套住房貸款的頭付款比例不得低于42%。同時利率也會相應調(diào)整，每增加一套住房，其較低利率水平分別為基準利率的1.12倍(第三套住房)、1.14倍(第四套住房)、1.16倍(第五套住房)。 光大銀行還暫停對套房以上的房貸按固定利率貸款，同時還調(diào)低了固定利率房貸各期限優(yōu)惠利率，3年期、5年期、10年期優(yōu)惠利率分別調(diào)低21個基點、16個基點、44個基點。

華夏銀行在利率上與光大基本相同：從第三套貸款購房起，每增加一套貸款購房，較低利率水平為上一套房貸利率基礎(chǔ)上浮至少2%。但華夏銀行還規(guī)定，第三套房起，房貸款頭付比例將在上一套房貸頭付比基礎(chǔ)上至少增加5%。

購二手房屬于套房嗎？

-案例

9月27日，新的房貸政策一出臺，剛準備在玉林小區(qū)按揭購購一套二手房的車先生夫妻開始猶豫了，因為之前在市購購過一套商品房，現(xiàn)在手上余錢也不多，便想按揭購一套二手房用于出租，但不知道新的房貸政策有沒有對購購二手房方面的規(guī)定？購購套房是二手房的話，是否也需要遵守"頭付不得低于40%"的規(guī)定？

專/家/說/法

記者在多家二手房中介處了解到，購購二手房也屬于"套房"之列。假如購房者需要按揭購購二手房的話，也需要支付40%以上的頭付款。一位二手房中介公司負責人告訴記者，目前一些正在辦理過程中的二手房貸款業(yè)務已經(jīng)開始按照新政策要求申請房貸，但由于目前各大銀行二手房房貸政策的細則還沒有正式出臺，部分新的二手房貸款申請則被銀行暫時擱置。

購購商業(yè)用房適用于"新政"對頭付和利率的規(guī)定嗎？

-案例

鄧先生準備在一品天下購購一商鋪，由于自己已按揭有住房，目前想再按揭購購一商鋪用于投資。新的房貸政策出臺后，不知道新政有沒有對購購商業(yè)用房的相關(guān)規(guī)定呢？

專/家/說/法

在央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中，已明確對購購商業(yè)用房做了規(guī)定。其中，商業(yè)用房購房貸款頭付款比例不得低于50%，貸款期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍；對以"商住兩用房"名義申請貸款的，頭付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。但具體的頭付款比例、貸款期限和利率水平則由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風險管理相關(guān)原則自主確定，目前成都市各大商業(yè)銀行的具體實施細則還未正式出臺。

在外資銀行貸款購房有沒有"新政"中的限制？

-案例

剛想按揭購購套住房改善居住條件的李小姐，看到新的房貸政策出臺后，結(jié)合自己的情況，認為購購套房頭付四成和利率的提高都不劃算，于是想到了相繼在成都開業(yè)的多家外資銀行，不知道自己能否在外資銀行進行住房按揭貸款？外資銀行是否也在此次房貸新政影響的范圍內(nèi)？

專/家/說/法

新政出臺后，不少購房者把目光投向了外資銀行。然而記者在電話咨詢了渣打、荷蘭、東亞等幾家外資銀行后，得到的答復多是，多家外資銀行在成都尚未開展辦理人民幣住房貸款業(yè)務。東亞銀行則是遵循如果是套住房，其貸款政策與新出臺的國內(nèi)商業(yè)銀行完全一樣，套房仍然需要頭付40%。東亞銀行相關(guān)人士還告訴記者，如果是購購新房，申請人還必須要提供開發(fā)商出具的項目完工報告。

　　　　　(作者：劉靜 唐姍姍)