9月27日，央行發(fā)布了將購(gòu)購(gòu)套住房(含以上)的銀行貸款頭付比例提高到四成，貸款利率按不低于央行基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行的通知。這一政策的出臺(tái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是購(gòu)房者中產(chǎn)生了熱烈反響。截止今日，各分行的實(shí)施細(xì)則仍未下發(fā)，各"地方"規(guī)則是否會(huì)有出入？日前本報(bào)記者就與這一政策相關(guān)的、購(gòu)房者較關(guān)心的十個(gè)問(wèn)題采訪了有關(guān)專家。]

夫妻中一方在婚前已購(gòu)房并向銀行貸款，婚后再以另一方名義購(gòu)房，算套房嗎？

-案例

小趙去年以他本人的名義購(gòu)購(gòu)了一套商品房，并向銀行貸款20萬(wàn)元，房產(chǎn)證上只寫了小趙的名字，目前貸款還沒(méi)有還清?，F(xiàn)在，夫妻倆準(zhǔn)備再購(gòu)購(gòu)一套商品房，這次以小趙的妻子小李的名字辦理貸款和房產(chǎn)證，這種情況是否被界定為"套(含)以上住房"？

專/家/說(shuō)/法

一些銀行人士表示：征信系統(tǒng)只會(huì)留下個(gè)人記錄，所以妻子、丈夫各自購(gòu)房應(yīng)該不會(huì)相干。但也有專家認(rèn)為，在申請(qǐng)房貸時(shí)，夫妻共同購(gòu)房時(shí)都要填寫配偶相關(guān)資料，銀行可能也會(huì)查配偶的信用記錄，所以夫妻分別購(gòu)房也算是套房。對(duì)此，各大銀行的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)都各不相同。某銀行人士透露，預(yù)計(jì)可能執(zhí)行的方法是：夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購(gòu)房需算作套住房。

房貸新政實(shí)施后，隨著頭付和利率提高，在新政實(shí)施前簽定了購(gòu)房合同的是否可以退房？

-案例

不少購(gòu)房者反映：黃金周過(guò)后，他們?cè)驹谝恍潜P簽訂了購(gòu)房合同以及準(zhǔn)備銀行貸款，但由于房貸新政的實(shí)施，他們可能會(huì)被界定為"套(含)以上住房"，承受更高的信貸成本，所以決定不再購(gòu)房，要求開(kāi)發(fā)商退還定金，這種要求是否合理？

專/家/說(shuō)/法

消協(xié)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)新的《消費(fèi)者保護(hù)條例》，無(wú)論是定金還是訂金，如果有"不可抗力"出現(xiàn)，導(dǎo)致合同無(wú)法執(zhí)行，都應(yīng)該退還給消費(fèi)者。"套住房"界定導(dǎo)致了購(gòu)房的成本已經(jīng)超出了購(gòu)房者的承受力，所以購(gòu)房者要求廢除購(gòu)房合同，是一種理性的行為，原先繳納的"定金"或"訂金"都應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商無(wú)條件退還。

在新政前購(gòu)購(gòu)的"套(含)以上住房"貸款利率是否隨之改變？

-案例

陳先生9月份剛剛在銀行貸款購(gòu)購(gòu)了套住房，隨著房貸新政的實(shí)施，他原來(lái)的貸款利率是否會(huì)變化，是否按照新政中規(guī)定的"利率不得低于央行基準(zhǔn)利率的1.1倍"重新執(zhí)行。

專/家/說(shuō)/法

據(jù)相關(guān)人士介紹，購(gòu)房者在新政出臺(tái)前已經(jīng)辦理了房貸的，被列入"套(含)以上住房"的可能性不大。記者采訪中也發(fā)現(xiàn)，各大樓盤購(gòu)房者相當(dāng)踴躍，都急于搭上這趟"末班車"，希望趕在新政實(shí)施前辦理好貸款，以免被界定為"套(含)以上住房"。業(yè)內(nèi)人士指出，由于近期成都樓市需求十分旺盛，出現(xiàn)了一房難求的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤都相當(dāng)?shù)驼{(diào)，力求控制客戶人數(shù)，以免造成不必要的供銷矛盾，這種現(xiàn)象的背后也有購(gòu)房者趕在房貸新政實(shí)施前希望按原有房貸利率購(gòu)房子的心理因素影響所致。

異地再購(gòu)房，算"套(含)以上住房"嗎？

-案例

沈女士來(lái)自自貢，她已經(jīng)在自貢貸款購(gòu)購(gòu)了商品房，現(xiàn)在想在成都貸款購(gòu)一套商品房，這種情況屬于是否屬于"套(含)以上住房"嗎？

專/家/說(shuō)/法

記者從央行權(quán)威人士處獲悉，央行擁有覆蓋全國(guó)的信用數(shù)據(jù)庫(kù)，只要購(gòu)房者經(jīng)過(guò)銀行系統(tǒng)貸款購(gòu)房，將完全通過(guò)這個(gè)信用數(shù)據(jù)庫(kù)如實(shí)反映出來(lái)。所以，從這個(gè)角度看，銀行方面擁有跨區(qū)域界定"套(含)以上住房"的技術(shù)力量，購(gòu)房者跨地區(qū)購(gòu)房和在同一個(gè)地區(qū)購(gòu)房，都應(yīng)該屬于"套(含)以上住房"。

在一家銀行貸款購(gòu)房后，如按揭款還沒(méi)有還清的情況下，若再在另一家銀行貸款也算是套住房嗎？

-案例

劉先生2005年大學(xué)畢業(yè)在SOHO沸城按揭購(gòu)購(gòu)了一套40多平方米的標(biāo)間小戶型，較近打算在城西按揭購(gòu)購(gòu)一套100多平方米的房子和女友結(jié)婚后住，之前的房子是在建設(shè)銀行辦理的按揭手續(xù)，而現(xiàn)在如果購(gòu)房的話則需要在工商銀行辦理按揭。由于手上購(gòu)房資金有限，劉先生則提出了疑問(wèn)：假如這樣跨銀行辦理按揭手續(xù)的話，還需要遵守"套房頭付不少于40%"的規(guī)定嗎？

專/家/說(shuō)/法

這個(gè)問(wèn)題同疑問(wèn)四一樣，由于目前國(guó)內(nèi)各大銀行個(gè)人信貸體系實(shí)施了全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，在每家銀行都可以查詢。另?yè)?jù)工行四川省分行相關(guān)人士透露，根據(jù)總行的文件規(guī)定，在辦理貸款購(gòu)房業(yè)務(wù)前，尤其是套房的購(gòu)房者，都要先通過(guò)人民銀行的個(gè)人征信系統(tǒng)查詢申請(qǐng)人的信用記錄，如果申請(qǐng)人在之前有貸款購(gòu)房記錄，則需要遵守"頭付不低于40%"的新規(guī)定。此外，該負(fù)責(zé)人還介紹，假如有連續(xù)三個(gè)月違約還款記錄的貸款人，則"禁止或嚴(yán)格限制"該貸款人再次貸款購(gòu)房。同時(shí)，工行規(guī)定，對(duì)于第三套住房貸款的申請(qǐng)，必須要報(bào)省一級(jí)分行申批，視情況進(jìn)一步提高頭付和利率。

之前以公積金貸款購(gòu)房，如再要向銀行貸款購(gòu)房，是否也算作套住房？

-案例

馬小姐通過(guò)公積金貸款購(gòu)購(gòu)了一套商品房，目前貸款還沒(méi)有還清?，F(xiàn)在她如果向銀行貸款購(gòu)購(gòu)套商品房，是否會(huì)被界定為購(gòu)購(gòu)"套(含)以上住房"？

專/家/說(shuō)/法

記者通過(guò)相關(guān)專業(yè)人士了解到，銀行方面目前還沒(méi)有出臺(tái)明確的規(guī)定，但目前有消息透露：監(jiān)管層確定套住房有三基調(diào)，其中公積金貸款不被列入是否為套住房的參考項(xiàng)。業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)：公積金貸款非?？赡鼙慌懦谏虡I(yè)銀行貸款之外，已經(jīng)通過(guò)公積金貸款購(gòu)購(gòu)了一套住房的，再次向商業(yè)銀行貸款購(gòu)購(gòu)商品房，仍被視為是頭次購(gòu)房。但值得注意的是，夫妻雙方中有一人辦理了公積金貸款，即被視為"夫妻共同貸款"，另一方在貸款期內(nèi)便不再具備申請(qǐng)公積金貸款的資格。

購(gòu)購(gòu)第3、4、5套住房，銀行如何收取頭付？利率按什么標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行？

-案例

何先生一直對(duì)購(gòu)房投資情有獨(dú)鐘，他較關(guān)心的是，如果已經(jīng)購(gòu)了第三套、第四套甚至更多，在本次房貸新政中，每多購(gòu)一套房子是否將增加一成住房貸款，在銀行政策上是否有不同？

專/家/說(shuō)/法

銀行權(quán)威人士告訴記者, 第三套、第四套或者更多套購(gòu)房的界定更加復(fù)雜，銀行目前還沒(méi)有一個(gè)明確的細(xì)則，但很快就會(huì)頒布實(shí)施。業(yè)內(nèi)人士也指出：要界定清楚第三套、第四套或者更多套購(gòu)房，關(guān)鍵是對(duì)套住房的界定，現(xiàn)在要準(zhǔn)確地界定第三套、第四套或者更多套購(gòu)房還不太可能。但記者從各大銀行了解到，銀行方面已經(jīng)做出了一些規(guī)定：比如在貸款利率上，光大銀行規(guī)定從第三套房開(kāi)始，每增加一套住房，其貸款頭付款比例應(yīng)在套住房貸款頭付款比例基礎(chǔ)上增加2個(gè)百分點(diǎn)，例如第三套住房貸款的頭付款比例不得低于42%。同時(shí)利率也會(huì)相應(yīng)調(diào)整，每增加一套住房，其較低利率水平分別為基準(zhǔn)利率的1.12倍(第三套住房)、1.14倍(第四套住房)、1.16倍(第五套住房)。 光大銀行還暫停對(duì)套房以上的房貸按固定利率貸款，同時(shí)還調(diào)低了固定利率房貸各期限優(yōu)惠利率，3年期、5年期、10年期優(yōu)惠利率分別調(diào)低21個(gè)基點(diǎn)、16個(gè)基點(diǎn)、44個(gè)基點(diǎn)。

華夏銀行在利率上與光大基本相同：從第三套貸款購(gòu)房起，每增加一套貸款購(gòu)房，較低利率水平為上一套房貸利率基礎(chǔ)上浮至少2%。但華夏銀行還規(guī)定，第三套房起，房貸款頭付比例將在上一套房貸頭付比基礎(chǔ)上至少增加5%。

購(gòu)二手房屬于套房嗎？

-案例

9月27日，新的房貸政策一出臺(tái)，剛準(zhǔn)備在玉林小區(qū)按揭購(gòu)購(gòu)一套二手房的車先生夫妻開(kāi)始猶豫了，因?yàn)橹霸谑匈?gòu)購(gòu)過(guò)一套商品房，現(xiàn)在手上余錢也不多，便想按揭購(gòu)一套二手房用于出租，但不知道新的房貸政策有沒(méi)有對(duì)購(gòu)購(gòu)二手房方面的規(guī)定？購(gòu)購(gòu)套房是二手房的話，是否也需要遵守"頭付不得低于40%"的規(guī)定？

專/家/說(shuō)/法

記者在多家二手房中介處了解到，購(gòu)購(gòu)二手房也屬于"套房"之列。假如購(gòu)房者需要按揭購(gòu)購(gòu)二手房的話，也需要支付40%以上的頭付款。一位二手房中介公司負(fù)責(zé)人告訴記者，目前一些正在辦理過(guò)程中的二手房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)開(kāi)始按照新政策要求申請(qǐng)房貸，但由于目前各大銀行二手房房貸政策的細(xì)則還沒(méi)有正式出臺(tái)，部分新的二手房貸款申請(qǐng)則被銀行暫時(shí)擱置。

購(gòu)購(gòu)商業(yè)用房適用于"新政"對(duì)頭付和利率的規(guī)定嗎？

-案例

鄧先生準(zhǔn)備在一品天下購(gòu)購(gòu)一商鋪，由于自己已按揭有住房，目前想再按揭購(gòu)購(gòu)一商鋪用于投資。新的房貸政策出臺(tái)后，不知道新政有沒(méi)有對(duì)購(gòu)購(gòu)商業(yè)用房的相關(guān)規(guī)定呢？

專/家/說(shuō)/法

在央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中，已明確對(duì)購(gòu)購(gòu)商業(yè)用房做了規(guī)定。其中，商業(yè)用房購(gòu)房貸款頭付款比例不得低于50%，貸款期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍；對(duì)以"商住兩用房"名義申請(qǐng)貸款的，頭付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。但具體的頭付款比例、貸款期限和利率水平則由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，目前成都市各大商業(yè)銀行的具體實(shí)施細(xì)則還未正式出臺(tái)。

在外資銀行貸款購(gòu)房有沒(méi)有"新政"中的限制？

-案例

剛想按揭購(gòu)購(gòu)套住房改善居住條件的李小姐，看到新的房貸政策出臺(tái)后，結(jié)合自己的情況，認(rèn)為購(gòu)購(gòu)套房頭付四成和利率的提高都不劃算，于是想到了相繼在成都開(kāi)業(yè)的多家外資銀行，不知道自己能否在外資銀行進(jìn)行住房按揭貸款？外資銀行是否也在此次房貸新政影響的范圍內(nèi)？

專/家/說(shuō)/法

新政出臺(tái)后，不少購(gòu)房者把目光投向了外資銀行。然而記者在電話咨詢了渣打、荷蘭、東亞等幾家外資銀行后，得到的答復(fù)多是，多家外資銀行在成都尚未開(kāi)展辦理人民幣住房貸款業(yè)務(wù)。東亞銀行則是遵循如果是套住房，其貸款政策與新出臺(tái)的國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行完全一樣，套房仍然需要頭付40%。東亞銀行相關(guān)人士還告訴記者，如果是購(gòu)購(gòu)新房，申請(qǐng)人還必須要提供開(kāi)發(fā)商出具的項(xiàng)目完工報(bào)告。

　　　　　(作者：劉靜 唐姍姍)