想獲得選房資格就得購(gòu)購(gòu)VIP卡、誠(chéng)意卡———這種已由開發(fā)商運(yùn)用多時(shí)的房屋銷售手段，近來(lái)受到了越來(lái)越多購(gòu)房者的質(zhì)疑。前不久，在“滿城盡帶VIP”的深圳，政府13部門聯(lián)手開展了房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)檢查和整治行動(dòng)就把購(gòu)房VIP卡定義為變相預(yù)售，7月13日，深圳市國(guó)土房產(chǎn)局發(fā)布通知，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前，禁止內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記、辦理“VIP卡”等行為。

相比而言，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的VIP卡“普及率”可能還未達(dá)到深圳的水平，然而購(gòu)房者對(duì)這一現(xiàn)象的關(guān)注與討論卻始終未曾停止。日前，廣廈時(shí)代記者就一些讀者關(guān)心的問題進(jìn)行了調(diào)查與走訪。

●成為持“卡”一族購(gòu)房者的無(wú)奈之選

在某廣告公司任業(yè)務(wù)主管的李先生對(duì)記者講述了他的一次購(gòu)房經(jīng)歷：今年五月下旬，馬駒橋附近一個(gè)項(xiàng)目開盤，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目頗感興趣的李先生當(dāng)天早上就興致勃勃地趕去那里，雖然當(dāng)天到現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)房者眾多，但因?yàn)榈降脑?，李先生還是排了一個(gè)不錯(cuò)的位置。頂著酷熱的天氣，李先生一直等到了9點(diǎn)半，此時(shí)距開始搖號(hào)僅有半個(gè)公里了。

然而就在這時(shí)，一個(gè)消息讓李先生坐不住了，據(jù)一些購(gòu)房者講，早在開盤的前幾天，該項(xiàng)目就已經(jīng)進(jìn)行過認(rèn)購(gòu)：凡是擁有該項(xiàng)目俱樂部會(huì)員卡的購(gòu)房者，都在開盤前接到了通知，進(jìn)行了一次提前選房。今天開盤放出的200多套房，其實(shí)一多半已在那天被人選過了，接下來(lái)進(jìn)行搖號(hào)銷售的只是剩余的一部分房。面對(duì)這種狀況，李先生的心像被澆了一桶冷水。“當(dāng)時(shí)我的前面還排有將近100人，就這樣也不夠分啊，更別說(shuō)后面還有1000多號(hào)人了?！崩钕壬f(shuō)。

隨后據(jù)一些購(gòu)房者講，要加入該項(xiàng)目的俱樂部其實(shí)不用別的手續(xù)，只要交納兩萬(wàn)元的入會(huì)費(fèi)用就能辦理會(huì)員卡，除了可以參加提前選房以外，購(gòu)房時(shí)還可以享受一些折扣優(yōu)惠，選中房子這兩萬(wàn)元能沖抵

購(gòu)房款。而如果沒有選到合適的房子，可以辦理退款手續(xù)。得知這些，李先生有些后悔。要是早知道消息我肯定也會(huì)購(gòu)購(gòu)會(huì)員卡的，反正就算選不中也能退款，總好過連選房的機(jī)會(huì)都沒有”李先生有些無(wú)奈地說(shuō)。

在目前價(jià)格上漲的大前提下，房源的不足使得眾購(gòu)房人對(duì)名目繁多的“卡”逐漸有了些許默認(rèn)的心理，不管是VIP卡、誠(chéng)意卡還是會(huì)員卡，購(gòu)卡者認(rèn)為購(gòu)這些卡就是購(gòu)一種選房的資格，不購(gòu)卡連房子的面都見不著，至于這種做法本身的對(duì)錯(cuò)，他們已無(wú)暇顧及了。

●種類各異名目繁多四大“特點(diǎn)”隱藏其中

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，盡管各項(xiàng)目給出的名目不同，額度不同，手續(xù)也不盡相同，但類似于VIP卡這種銷售操作形式還是比較廣泛存在的。

例如位于上地附近的某知名項(xiàng)目，在其二期的開盤信息中，就明確提到，只有提前購(gòu)購(gòu)其誠(chéng)意卡的客戶才能參加其開盤活動(dòng)，客戶需持有誠(chéng)意卡、誠(chéng)意卡協(xié)議及搖號(hào)產(chǎn)生的順序號(hào)才具有參加開盤房源的選房資格，并且“一張誠(chéng)意卡只能有一次選房機(jī)會(huì)(客戶在確認(rèn)房號(hào)后該誠(chéng)意卡隨即收回)”。

位于朝陽(yáng)區(qū)芍藥居的某項(xiàng)目，需要購(gòu)房者到售樓處進(jìn)行登記并交1000元的意向金，辦理金卡以后，就可以排號(hào)選房。如果選上，該意向金可沖抵頭付款，如果沒選到房源，可以憑收據(jù)取回意向金。

而地處亦莊新城的一個(gè)項(xiàng)目，雖然未推出VIP卡，但辦理高爾夫會(huì)員卡同樣可以有優(yōu)先選房的資格。銷售人員介紹，客戶只要辦理一個(gè)押金為2萬(wàn)元的高爾夫會(huì)員卡，就可以憑借該卡優(yōu)先選房，如果選到，2萬(wàn)元可沖抵房款，并享受一定程度的優(yōu)惠。除此之外，購(gòu)卡者可在指定的高爾夫球場(chǎng)消費(fèi)。

由此我們基本可以得出此類銷售方式的一些基本特點(diǎn)：頭先是要交納一定的費(fèi)用，數(shù)額從千元到數(shù)萬(wàn)不等，且一般是在開盤前辦理；其次是因此獲得優(yōu)先選房的資格甚至選房的資格；再次，開發(fā)商一般會(huì)對(duì)購(gòu)卡者承諾一定的優(yōu)惠或折扣；較后，如果選房成功購(gòu)卡費(fèi)用將轉(zhuǎn)為房款，如果沒選上滿意的房子，該費(fèi)用則將在一定期限內(nèi)退還。

●摸市場(chǎng)底細(xì)造緊張氣氛“VIP卡”側(cè)面助長(zhǎng)房?jī)r(jià)攀升

那么，開發(fā)商為何要在本已繁瑣的購(gòu)房手續(xù)上再加上這么一道程序呢？一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向記者表達(dá)了他自己的幾點(diǎn)看法。

他認(rèn)為：開發(fā)商開辦VIP卡的時(shí)間，一般都接近于開盤的時(shí)間，此時(shí)并非急需資金周轉(zhuǎn)的階段，況且誠(chéng)意金，對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)的巨大投資相比，收的一點(diǎn)錢只能算九牛一毛，開發(fā)商們肯定不會(huì)以這種繁瑣方法來(lái)聚集資金。而有的項(xiàng)目只需要客戶提供其在銀行的存款證明，就能辦理VIP卡，這種形式更能說(shuō)明開發(fā)商的本意，即：調(diào)查市場(chǎng)，積累客戶。

他說(shuō)：“以往開發(fā)商只能采取預(yù)約登記的辦法來(lái)調(diào)查市場(chǎng)，問題是凡來(lái)看房的人都可以留下姓名電話，這樣很難判斷出到底有多少真正想購(gòu)房的人和有能力購(gòu)房的人，而設(shè)立了VIP卡或誠(chéng)意卡的門檻，就能大體上知道有多少人是誠(chéng)心購(gòu)房的，這對(duì)開發(fā)商掌握市場(chǎng)非常重要?！?p>“然而掌握市場(chǎng)并不是開發(fā)商的根本目的”。該人士認(rèn)為，獲得更高的利潤(rùn)才是其真正目的?！袄玳_發(fā)商一次開盤有200套房，卻售出了500張VIP卡，他就能據(jù)此對(duì)以后的銷售狀況做一個(gè)預(yù)測(cè)。由于還沒開盤，他還可以調(diào)整價(jià)格，緊俏的樓層、戶型可以提高價(jià)格。在如今房子供不應(yīng)求的市場(chǎng)下，較后售出的價(jià)格肯定會(huì)比較初的預(yù)期要高。此外，這種方式還能造成一種房子熱銷的氛圍，利用一些購(gòu)房者的從眾心理聚集人氣”。

偉業(yè)顧問相關(guān)人士指出，雖然目前房?jī)r(jià)的上漲是由諸多因素造成，與VIP卡的出現(xiàn)沒有本質(zhì)聯(lián)系，但這種營(yíng)銷手段助長(zhǎng)了市場(chǎng)的緊張氣氛，從側(cè)面推動(dòng)了房?jī)r(jià)的攀升。

●“VIP”不適合銷售行業(yè)變相預(yù)售涉嫌違規(guī)

針對(duì)這種“VIP卡”泛濫的情況，泰和泰（北京）律師事務(wù)所的黃艷律師認(rèn)為：預(yù)售許可證取得前發(fā)行VIP卡是變相預(yù)售房屋和變相發(fā)布預(yù)售廣告的行為，違反了國(guó)家政策規(guī)定。

“2006年7月，建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局曾聯(lián)合發(fā)出通知，《通知》要求：‘未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)(包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等)、收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房?！虼耍訴IP形式進(jìn)行預(yù)售是一種違規(guī)行為?！?p>此外，黃律師告訴記者:“VIP通常適用于服務(wù)行業(yè)而不是銷售行業(yè)，真正商業(yè)意義上的VIP，代表的是尊貴、貴賓、高端會(huì)員，對(duì)持卡人既有打折優(yōu)惠，又能長(zhǎng)期享受某些超值服務(wù)，VIP卡屬性之一勢(shì)必有長(zhǎng)期或終身的服務(wù)。而購(gòu)房VIP卡在一次性購(gòu)房后再無(wú)價(jià)值，沒有后續(xù)的、持續(xù)的和真正超值的服務(wù)，并且發(fā)放購(gòu)房VIP卡時(shí)房屋的價(jià)格通常是未確定的，當(dāng)房屋價(jià)格被抬高后，持卡人表面有優(yōu)惠實(shí)質(zhì)付出了更高的對(duì)價(jià)。”

談到解決辦法，黃律師認(rèn)為：?jiǎn)渭兊慕官?gòu)房VIP卡不是解決問題的根本辦法，如果VIP卡起到的是正常的認(rèn)購(gòu)、登記、排序作用，是無(wú)須禁止的，而如果炒作之風(fēng)不治理，停掉一個(gè)VIP卡還會(huì)出現(xiàn)其他替代方式。因此，問題的根本是政府要充分調(diào)研和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律，制定切實(shí)有效的市場(chǎng)與調(diào)控相結(jié)合的治理辦法，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序地發(fā)展，同時(shí)保障廣大居民對(duì)住房的基本需求。

　　　　　(作者： 衛(wèi)東)