除了住宅之外，李銘同樣還投資了幾套寫(xiě)字樓。與住宅相比，由于寫(xiě)字樓市場(chǎng)受目前的政策沖擊并不大，因此搶手許多，基本上從來(lái)沒(méi)出現(xiàn)過(guò)空置的狀態(tài)，讓李銘感到非常滿意。但是近來(lái)，其中一個(gè)寫(xiě)字樓租戶開(kāi)始拖欠房租。雖經(jīng)多次上門(mén)催討，始終無(wú)法及時(shí)得到租金。不知不覺(jué)間，欠付租金的期限已經(jīng)超過(guò)了3個(gè)月。

李銘也算聰明，決定了解一下這個(gè)承租公司的底細(xì)。在獲悉該公司債臺(tái)高筑、隨時(shí)有破產(chǎn)可能的情況下，李銘表示，只要這家公司能夠立即遷出，就可以免去欠付的3個(gè)月房租。李銘認(rèn)為，合同是3年前簽下的，當(dāng)時(shí)的約定租賃期限為5年，而租金顯然低于現(xiàn)在的市場(chǎng)水平。如今的寫(xiě)字樓租賃行情水漲船高，只要能使其立即搬出房屋，解除合同之后找到新的租戶，說(shuō)不定能完全彌補(bǔ)3個(gè)月房租的損失。

誰(shuí)知道這家承租公司反而不同意李銘的提議。公司負(fù)責(zé)人稱，當(dāng)時(shí)3年之前簽訂的合同約定，租賃期限是5年；同時(shí)并沒(méi)有約定在欠付租金的情況下，房東可以解除合同。他以此為理由，不同意解除租賃遷出房屋。無(wú)奈之下，李銘只能起訴法院，希望借助法律來(lái)判令承租人遷出。

律師意見(jiàn)：

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同的解除分為兩種形式，一種是法定解除，一種是約定解除。如果合同雙方在合同中約定，當(dāng)某種條件能夠滿足時(shí)，合同的一方或者雙方可以解除合同，這就是約定解除。這樣的約定受到法律保護(hù)，并且這種約定的效力還優(yōu)于法定解除。

如果雙方在合同中未約定合同解除條件，那么只能依照法律的規(guī)定，在特定情況下解除合同?！逗贤ā芬?guī)定了多種法定解除的條件，其中包括合同一方不履行主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未予以履行的，另一方可以解除合同。這一合理期限根據(jù)不同種類(lèi)的合同有不同規(guī)定，或由法官主動(dòng)把握。

在本案中，適用后一種情況。支付租金是承租人的較主要合同義務(wù)，在其不主動(dòng)履行的情況下李銘可以催告。催告后多久仍不履行的話，是否可以解除合同呢？根據(jù)《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定，這一合理期限為6個(gè)月，因此欠付租金超過(guò)6個(gè)月，出租人可以依照法定解除的規(guī)定解除房屋租賃合同。

盡管如此，筆者仍然建議出租方在租賃合同中與承租人就欠付租金解除合同的期限進(jìn)行明確約定，否則煩心的事情還是難免。

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