在經(jīng)歷了次的受騙后，李銘決定還是來一次住宅現(xiàn)房的購置。這樣一來，保險系數(shù)會較之“規(guī)劃”的期房更高一些。

多處留意之后，李銘看中了一套位于**站附近的樓盤。無論從小區(qū)環(huán)境、樓盤品質(zhì)還是配套條件來看，實地考察的結(jié)果讓他非常滿意。按照他的小九九，等到**站一建好，該盤價格肯定飆升。

但問題是，李銘從售樓處得知，該房尚未獲得預(yù)售許可證，按照規(guī)定不能出售。售樓小姐可能看出了他的急迫心情，告訴他可以先簽好訂購協(xié)議，并交納人民幣10萬元的定金?！跋劝逊孔佑喯聛碓僬f，免得到正式開盤了購不到房源?！彼龖Z恿說。

李銘考慮再三，覺得現(xiàn)房應(yīng)該不會有太大問題，便簽下了訂購協(xié)議。協(xié)議中約定了李銘所訂物業(yè)的部位和單價。同時李銘還根據(jù)約定當(dāng)場交納了定金。此后，隨著**站的完工，該地區(qū)的房價如同坐了電梯一樣直線上升，李銘看在眼里、樂在心頭。但就在樓盤即將取得預(yù)售許可證之前，李銘卻收到了開發(fā)商的一份通知，告知其訂購協(xié)議的內(nèi)容違反了關(guān)于預(yù)售的法律規(guī)定，因此當(dāng)屬無效。

李銘頓時傻了眼，雖然10萬元定金被退回，但上百萬元的投資收益卻打了水漂。

律師點評：

開發(fā)商為了降低風(fēng)險，往往在物業(yè)正式開盤之前，便通過簽訂訂購協(xié)議的方式銷售房屋。有一小部分開發(fā)商往往出于利益考慮，在房價上漲較多時，會提出此類訂購協(xié)議無效。

對于此類協(xié)議，應(yīng)根據(jù)協(xié)議的內(nèi)容具體分析其是否有效。

如果該協(xié)議本身的內(nèi)容完全符合預(yù)售合同的形式要件，根據(jù)《較高法院關(guān)于商品購賣合同的司法解釋》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為預(yù)售合同，那么該協(xié)議就是違反了房地產(chǎn)法關(guān)于預(yù)售的規(guī)定，當(dāng)屬無效。

在大多數(shù)情況下，該種協(xié)議本身并不是預(yù)售合同，只是屬于附條件的約定，本身當(dāng)屬有效。在這樣的情況下，如果開發(fā)商取得預(yù)售許可證之后拒絕同小業(yè)主簽訂預(yù)售合同，小業(yè)主可以選擇起訴要求開發(fā)商與其簽訂預(yù)售合同，也可以選擇起訴開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償?shù)韧诜课萆挡糠值膿p失。

特別需要注意的是，如果小業(yè)主選擇要求開發(fā)商簽訂預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)選擇就相應(yīng)物業(yè)申請訴訟保全，以避免開發(fā)商將該房售給他人，導(dǎo)致客觀上無法簽約購房。

(作者為新華律師事務(wù)所律師)

　　　　　(作者：連晏杰)