泉州購(gòu)房實(shí)例

原定于2005年5月要和房地產(chǎn)公司簽訂購(gòu)房合同，但由于種種原因，惠安莊女士與房地產(chǎn)公司簽訂的定購(gòu)單成了一紙空文，而在一年多的時(shí)間里，房?jī)r(jià)不斷攀高，理想中的房子至今也沒(méi)蓋好，莊女士的住房夢(mèng)也因此破滅。

于是，莊女士將惠安某房地產(chǎn)公司告上了法庭，要求該房地產(chǎn)公司雙倍返還5萬(wàn)定金，惠安法院一審認(rèn)定房地產(chǎn)公司單倍返還定金，并賠償利息損失，莊女士不服，繼續(xù)上訴。昨日下午，泉州市中級(jí)人民法院二審開(kāi)庭審理此案。

沒(méi)有按約定簽訂購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商能否免責(zé)？?jī)?nèi)部定購(gòu)單有沒(méi)有法律效力？認(rèn)購(gòu)協(xié)議還有哪些值得注意的“陷阱”？記者請(qǐng)教法律專家對(duì)此進(jìn)行一番解讀。

■案件回放

認(rèn)購(gòu)協(xié)議“套牢”房奴

莊女士也在一家房地產(chǎn)公司就職，因此她深諳其中貓膩，但她沒(méi)料到自己還是被“套牢”。

去年2月，莊女士看上了惠安霞張花園的一套商品房，面積140.4平方米，單價(jià)1538元。當(dāng)時(shí)她與惠安一房地產(chǎn)公司簽訂了一份《霞張花園商品房?jī)?nèi)部定購(gòu)單》。談及定購(gòu)單的簽訂，莊女士說(shuō)當(dāng)時(shí)多了個(gè)心眼，增加了一個(gè)補(bǔ)充條款“在2005年5月前簽訂《商品房購(gòu)賣(mài)合同》”，而一年多的時(shí)間過(guò)去了，該房地產(chǎn)公司也沒(méi)依約通知莊女士簽訂合同。于是，莊女士將開(kāi)發(fā)商告上法庭。

惠安法院經(jīng)審理后認(rèn)定，雙方簽訂的內(nèi)部定購(gòu)單是有效的，但不支持雙倍返還定金的要求。

“我購(gòu)房子時(shí)，惠安的房?jī)r(jià)每平方米才1500多元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了2000元，開(kāi)發(fā)商違約，我們可以提出一定的合理補(bǔ)償?！鼻f女士說(shuō)。

據(jù)了解，跟莊女士一樣的購(gòu)房者有100多戶都沒(méi)能按期簽訂商品房合同。

■爭(zhēng)議焦點(diǎn)

定金能否雙倍返還？

在泉州中院的二審開(kāi)庭中，雙方委托的代理律師展開(kāi)激烈交鋒。開(kāi)發(fā)商究竟能否免責(zé)成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)，這直接影響到能否雙倍返還定金。

沒(méi)能取得商品房預(yù)售證成為開(kāi)發(fā)商不能如期簽約的說(shuō)法之一。

在庭審中，法官問(wèn)：“你們的房子現(xiàn)在開(kāi)工建設(shè)了嗎？”“還沒(méi)有?！痹摲康禺a(chǎn)公司代理律師答。

“到約定時(shí)間后，你有沒(méi)有到售樓處詢問(wèn)簽訂合同的事宜?！狈ü賳?wèn)莊女士?！坝校チ撕脦状?，他們說(shuō)預(yù)售證沒(méi)有辦下來(lái)，就不能簽訂合同。”莊女士回答。

“都一年多了，為何還拿不到預(yù)售證？”法官問(wèn)。“有個(gè)別拆遷戶沒(méi)有搬遷，導(dǎo)致不能如期領(lǐng)預(yù)售證?！痹摲康禺a(chǎn)公司代理律師答道。

莊女士代理律師李律師認(rèn)為，這不是開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)的借口，要蓋房就先要事先做好拆遷戶的工作，收了購(gòu)房人的定金，就應(yīng)履行自己的義務(wù)。而按照有關(guān)定金規(guī)定，如一方違約，另一方可以要求雙倍返還，除非遇到不可抗力，但是拆遷是可預(yù)見(jiàn)的因素，是開(kāi)發(fā)商主觀上去做可以排除的因素，所以開(kāi)發(fā)商并不能因此免責(zé)。

由于雙方分歧較大，法官宣布休庭，將于近期宣布判決結(jié)果。

■友情提醒

認(rèn)購(gòu)協(xié)議的三大“陷阱”

記者就認(rèn)購(gòu)協(xié)議的“陷阱”請(qǐng)教了有關(guān)法律專家。

“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”要注意三類“陷阱”：認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽約主體，蓋章的甲方必須與商品房預(yù)售許可證上的公司名稱一致；

注意“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”中定金條款，特別注意定金與訂金、押金、誠(chéng)意金的區(qū)別，定金有其特別的法律效力，可以適用合同法上的“雙倍返還”原則，不能用訂金、押金或誠(chéng)意金代替；

注意違約責(zé)任條款，所有合同約定的行為必須要有違約責(zé)任與之對(duì)應(yīng)才能切實(shí)保證收益方的權(quán)利；老百姓在購(gòu)購(gòu)商品房的過(guò)程中，可以請(qǐng)專業(yè)人士幫忙，陪同談判簽約，避免遭遇損失。

　　　　　(作者： 林可)