北京紫玉山莊開發(fā)商遭遇“先收費(fèi)后交房”敗局，退還業(yè)主６０７萬房款，另支付３０萬違約金

花６０７萬元在北京亞運(yùn)村紫玉山莊購了一套別墅的楊先生，因?yàn)椴唤邮荛_發(fā)商要求先簽訂《物業(yè)管理委托合同》、交納各種費(fèi)用后才交房的行為，雙方產(chǎn)生分歧以致房屋未能按期交付且訴上了公堂。較終，法院以開發(fā)商未能按期交付房屋并且逾期日期超過３０日為由，判定雙方解除合約，開發(fā)商退還６０７萬元購房款，并按合同約定的總房款的萬分之五付給楊先生３０．３５萬元的違約金。

“一直以來，收房必須先簽《物業(yè)管理委托合同》、交納各種費(fèi)用是房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的潛規(guī)則。雖然消費(fèi)者對此非常不滿，但迫于開發(fā)商的強(qiáng)勢很多人都選擇了默認(rèn)。”楊先生在接受中國經(jīng)濟(jì)時報(bào)記者采訪時表示，自己選擇在３·１５之際公開購房經(jīng)歷，就是想告訴廣大消費(fèi)者，房地產(chǎn)行業(yè)中的很多潛規(guī)則非常不合理，消費(fèi)者應(yīng)該通過法律途徑，清除這些不合理的潛規(guī)則。

商品房和物業(yè)不能捆綁銷售

楊先生與紫玉山莊的這場購房糾紛已持續(xù)近３年的時間。據(jù)了解，２００３年８月１３日，楊先生與紫玉山莊開發(fā)商簽訂《商品房購賣合同》，約定購購一套面積為３３２．４７平方米、總房款為６０７萬元的別墅。同年１０月１３日，雙方又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》約定楊先生于２００３年８月１５日支付筆購房款１２２萬元；同年１０月１８日支付筆購房款４８５萬元。同時約定開發(fā)商在楊先生支付的購房款到帳后１５日內(nèi)將房屋交付使用。楊先生在房屋交付使用之日起同意接受該別墅的物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理行為。

但是，在楊先生按照約定日期將購房款支付給開發(fā)商后，開發(fā)商并沒有按約定在１５日之內(nèi)將房屋交付給楊先生。原因是開發(fā)商要求必須先簽《物業(yè)管理委托合同》，交納３年的物業(yè)費(fèi)后才交房。而楊先生認(rèn)為交房是雙方簽訂的《商品房購賣合同》中開發(fā)商必須履行的義務(wù)，所以堅(jiān)持先交房再簽訂下一個合同。經(jīng)過多次交涉無果后，２００４年３月１日，楊先生經(jīng)過申請后與長安公證處的工作人員前往紫玉山莊售樓處，對辦理入住手續(xù)的過程進(jìn)行了證據(jù)保全。主要內(nèi)容是：楊先生要求開發(fā)商交付房屋，而開發(fā)商以楊先生不接受物業(yè)公司的管理為由拒絕交付房屋。

隨后，楊先生一紙?jiān)V書將開發(fā)商告上了法庭，以開發(fā)商沒有履行交房義務(wù)且逾期交房超過３０日為由要求解除合同、退房款、支付違約金。在法庭上，開發(fā)商紫玉山莊的代理人稱，楊先生支付房價款后，開發(fā)商多次通知楊先生辦理接收房屋手續(xù)，楊先生以不接收物業(yè)公司的管理為由拒絕收房，開發(fā)商已經(jīng)履行了義務(wù)，所以不同意解除合同、退購房款等要求。

法院經(jīng)過審理后認(rèn)為，楊先生出示的公證書能夠認(rèn)定楊先生曾要求開發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)；而開發(fā)商說“多次要求楊先生接收房屋，楊先生拒不收房”，開發(fā)商并沒有提供證據(jù)進(jìn)行證明。因此，北京市中級人民法院于２００４年１２月１７日一審判決雙方解除合同，紫玉山莊開發(fā)商退還楊先生６０７萬元購房款，并按合同約定的總房款的萬分之五付給楊先生３０．３５萬元的違約金。

一審判決后開發(fā)商不服，上訴于北京市高端人民法院。２００５年１０月２０日，市高院駁回上訴，維持原判。據(jù)記者了解，雙方至今還就法院判決執(zhí)行一事在進(jìn)行斡旋。

“購房合同和物業(yè)管理合同是兩份合同，當(dāng)一份合同還沒執(zhí)行完時就強(qiáng)迫業(yè)主簽另一份合同，這明顯就是不合理的要求?！睏钕壬嬖V記者，商品房和物業(yè)管理不能捆綁銷售，這是一種強(qiáng)迫性消費(fèi)，消費(fèi)者完全可以不接受。

先交費(fèi)后交房是行業(yè)“慣例”

其實(shí)，在楊先生與紫玉山莊購房糾紛的背后，突現(xiàn)的是整個行業(yè)都存在的一種潛規(guī)則。記者在北京二環(huán)內(nèi)一家樓盤的售樓處調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，在辦理入住手續(xù)時，開發(fā)商均要求購房者與其簽訂《物業(yè)管理委托合同》，交納一年的物業(yè)費(fèi)以及其它一些費(fèi)用后，才給購房者鑰匙。對于這種行為，該樓盤的一位工作人員表示：房地產(chǎn)行業(yè)都是這樣要求的，大家都這樣執(zhí)行，很多購房者也都是簽了物管合同以后才拿鑰匙入住，這沒什么可奇怪的。

雖然一些購房者因?yàn)榧庇谧∵M(jìn)新房或者怕麻煩等各種原因，對先簽物管合同、先交費(fèi)后交房的行為選擇默認(rèn)。但在業(yè)界，反抗這種捆綁銷售行為的聲音卻一直沒有停止過。

２００５年１１月，購購了新世界家園二期一套廚衛(wèi)精 屋的謝先生堅(jiān)持先驗(yàn)房再簽字，而開發(fā)商卻提出要先簽訂《結(jié)算變更協(xié)議》、《交接入住確認(rèn)表》和《物業(yè)管理合同》并交納物業(yè)管理費(fèi)才能辦理驗(yàn)房和房屋交付手續(xù)。雙方發(fā)生爭執(zhí)以致房屋未能按期交付，較終也是訴諸于法庭。

“花了１００萬購了套房子，眼看要入住了，卻得到通知，要先收房才能驗(yàn)房?！卑儆嘧辖痖L安的業(yè)主在２００５年同樣因?yàn)檫@個房地產(chǎn)行業(yè)的潛規(guī)則而不得不選擇將開發(fā)商訴上法庭。一位業(yè)主代表表示：開發(fā)商自己制定了一個收房流程，要求先收房后驗(yàn)房。業(yè)主問這是什么法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容，結(jié)果開發(fā)商說這是房地產(chǎn)行業(yè)的慣例?！胺孔拥暮脡臉I(yè)主都不清楚，怎么接收房子？”有業(yè)主代表說，購個杯子還要檢查一下好壞，這么貴的房子在沒有檢驗(yàn)的情況下就必須收下，這顯然是一種霸王規(guī)則。

北京律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會律師秦兵表示，要求先簽物管合同、交各種費(fèi)用后再收房是一種不合理的收房流程，如果按照正確的流程應(yīng)該先驗(yàn)收房屋，發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量瑕疵，要求出賣人進(jìn)行維修，待維修合格后再收房，然后簽署一系列的收房文件。因?yàn)槌鲑u人維修房屋導(dǎo)致延期交房，購受人就可以要求出賣人按合同約定承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。顯然，這種潛規(guī)則并不合理合法。

潛規(guī)則應(yīng)該被清除

在２００６年３·１５來臨之際，記者就房地產(chǎn)行業(yè)存在的潛規(guī)則采訪了北京市消費(fèi)者協(xié)會張明副秘書長。

“什么是潛規(guī)則，就是沒有明文規(guī)定，但在行業(yè)中大家卻普遍實(shí)行的規(guī)則。”張明說，很多購房的消費(fèi)者都有過這樣的經(jīng)歷，購房者在與開發(fā)商簽定《購房合同》時，合同不能帶走，而是在購房現(xiàn)場就必須簽定?！笆聦?shí)上，這就是一種不合理的潛規(guī)則。”

張明告訴記者，很多消費(fèi)者拿出一輩子的積蓄購房，還有很多人是向銀行貸款購房，而且購房的合同標(biāo)的價值少則幾十萬，多則上百萬、上千萬。如此龐大的一筆開銷需要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎、衡量再衡量；況且，房地產(chǎn)是個專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，合同約定的內(nèi)容相對比較復(fù)雜，如果不允許購房者將合同帶回去與家人或?qū)I(yè)人士商量，僅在售樓處匆匆看一遍就簽約，顯然對消費(fèi)者來說是很不公平的。

與此相對應(yīng)的是，在房地產(chǎn)業(yè)的其他環(huán)節(jié)，如開發(fā)商和建筑企業(yè)之間簽定施工合同時、開發(fā)商與材料商簽訂材料供應(yīng)合同時，雙方之間都要反復(fù)的談判商量，大家都可以把合同帶回去仔細(xì)琢磨后才簽訂，在此基礎(chǔ)下訂立合同的雙方地位以及信息公開度都是相互對等的。而在面向消費(fèi)者銷售時卻不能把合同帶走，這種潛規(guī)則是極不公平的。因此，這種潛規(guī)則應(yīng)該被破除。

中國消費(fèi)者協(xié)會常務(wù)副會長兼秘書長母建華表示，目前，房地產(chǎn)行業(yè)還存在一些不平等的割置條款，限制和侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

“較近中消協(xié)在各地消協(xié)推薦的基礎(chǔ)上，對不平等合同篩選了二十條，面向社會公開由消費(fèi)者評出較不平等的十條。這一情況在‘兩會’中也引起了共鳴。”母建華介紹說，較近房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一些條款規(guī)定：小區(qū)外墻面不屬于業(yè)主所有，這其實(shí)也是一種霸王條款。與此同時，業(yè)主交了停車費(fèi)和管理費(fèi)，但停在小區(qū)的車輛丟失了物業(yè)管理公司卻不負(fù)責(zé)任等等，這些合同都是不公平的。而這些在業(yè)界存在的霸王條款、潛規(guī)則，都需要盡快清除，才能真正規(guī)范整個房地產(chǎn)行業(yè)。

　　　　　(作者：王小霞)