購(gòu)方與房產(chǎn)中介簽訂了《房屋購(gòu)賣意向金協(xié)議》，并支付了1萬(wàn)元意向金，約定房屋出售方接受中介購(gòu)購(gòu)條件后，該意向金轉(zhuǎn)為定金。同時(shí)，購(gòu)方必須在一定期限內(nèi)簽訂購(gòu)房合同。此后，購(gòu)方并未在規(guī)定期限簽訂購(gòu)房合同，中介公司便根據(jù)先前協(xié)議將意向金沒(méi)收，并起訴購(gòu)方要求賠償違約金2.2萬(wàn)元。盧灣法院近日對(duì)此案作出判決，房產(chǎn)中介格式條款屬于無(wú)效條款，購(gòu)方不承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)中介方應(yīng)向購(gòu)方返還1萬(wàn)元。

史某看中盧灣區(qū)一套房子，便委托房產(chǎn)中介代理購(gòu)賣事宜，雙方于去年6月簽訂《房屋購(gòu)賣意向金協(xié)議》一份，雙方約定由史某先支付意向金1萬(wàn)元，暫時(shí)交給房產(chǎn)中介作為協(xié)商成交的預(yù)備定金。協(xié)議中載明：雙方確認(rèn)房屋售價(jià)為220萬(wàn)元，簽約同時(shí)支付出售方66萬(wàn)元。若出售方同意接受上述購(gòu)房條件，并簽收意向金，則該意向金立即轉(zhuǎn)為定金，購(gòu)賣雙方較遲在2005年7月15日前至中介處簽訂《上海市房屋購(gòu)賣合同》，若逾期將視為違約。

意向金協(xié)議第七條還特別寫明：若購(gòu)方逾期或拒絕簽訂《上海市房屋購(gòu)賣合同》，則出售方可沒(méi)收全部定金，同時(shí)違約方應(yīng)承擔(dān)全部本次的交易服務(wù)費(fèi)。

簽訂意向金協(xié)議后，由于其他原因，購(gòu)方史某并未與出售方簽訂《上海市房屋購(gòu)賣合同》。于是房產(chǎn)中介公司根據(jù)《房屋購(gòu)賣意向金協(xié)議》認(rèn)為史某違約，要求史某支付違約金2.2萬(wàn)元，而史某卻認(rèn)為自己并沒(méi)有完成購(gòu)房，要求中介公司返還1萬(wàn)元意向金。

房產(chǎn)中介公司稱，史某簽訂《購(gòu)賣意向金協(xié)議》后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司多次通知史某前來(lái)簽訂合同，史某不予理會(huì)，其行為構(gòu)成了違約。史某辯稱，房屋購(gòu)賣合同并未實(shí)際簽訂，房產(chǎn)中介公司沒(méi)有完成居間服務(wù)，也沒(méi)有提供在居間過(guò)程中合理費(fèi)用支出的依據(jù)，因此不應(yīng)要求支付報(bào)酬。相反，史某覺(jué)得房屋購(gòu)賣合同沒(méi)有簽訂，中介公司理應(yīng)將支付的意向金1萬(wàn)元退還。

法院審理后認(rèn)為，房產(chǎn)中介公司作為居間人，職責(zé)是向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)，或提供訂立合同的媒介服務(wù)，并以促成交易成功為前提收取委托人支付的報(bào)酬，而不能通過(guò)特別約定強(qiáng)迫他人簽訂合同。

本案中《購(gòu)賣意向金協(xié)議》中的約定：“如果史某逾期或拒絕簽訂《上海市房屋購(gòu)賣合同》，出售方可沒(méi)收全部定金，違約方承擔(dān)全部本次的交易服務(wù)費(fèi)”的條款，意味著意向金協(xié)議一經(jīng)簽訂則房屋購(gòu)賣必須成交，否則史某就應(yīng)向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)違約責(zé)任。房產(chǎn)中介公司重復(fù)使用事先擬定的格式條款，使史某在居間不成的情況下，仍需承擔(dān)支付相當(dāng)于報(bào)酬數(shù)額的違約金的義務(wù)，限制了史某與房屋出售方進(jìn)一步協(xié)商和自由締約的權(quán)利，這對(duì)史某來(lái)說(shuō)顯然是不公平的，故該格式條款是無(wú)效條款。(文/李曉明)