能夠危及到意向金安全的主要有三個(gè)方面的因素，其一是不法分子利用漏洞進(jìn)行詐騙；其二是不良經(jīng)紀(jì)人歪嘴和尚念歪經(jīng)；其三是購(gòu)房者自己倉(cāng)促行事留下的隱患。如要保證意向金安全，不妨從這三個(gè)方面著手。

　　如何才能保證意向金的安全？一筆三、五萬(wàn)元左右的購(gòu)房意向金，雖然相對(duì)房款來(lái)說(shuō)不是很大，但對(duì)于普通的工薪家庭來(lái)說(shuō)也不是小數(shù)目。保證意向金的安全成為購(gòu)房者非常關(guān)心的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

　　而令人感到有些尷尬的是，正在試點(diǎn)的二手房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)，并沒(méi)有明確是否將其納入進(jìn)來(lái)，這就需要購(gòu)房者更為小心謹(jǐn)慎才是。專(zhuān)家表示，要保證意向金的安全，頭先是自己要小心行事，不可大意。再就是防人之心不可無(wú)，下面結(jié)合案例來(lái)具體分析。

　　意向金也要講安全

　　盧建明怎么也沒(méi)有想到，他付出去的意向金居然收不回來(lái)了，而在支付這筆錢(qián)款時(shí)，中介還清清楚楚地告訴他：“如果你對(duì)房子不滿(mǎn)意，意向金可以退回?！?/P>

　　近日，盧先生看中上海浦東金橋附近一套二手房，看完房之后他自己覺(jué)得還不錯(cuò)，于是向中介公司支付了2萬(wàn)元的意向金，并讓中介與上家議價(jià)。四天后，盧先生再次看房時(shí)，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間有滲漏現(xiàn)象，而且賣(mài)家竟然把空調(diào)也拆走了，與當(dāng)初中介所說(shuō)的裝修有出入，于是提出放棄購(gòu)房想法。誰(shuí)知中介告訴他，意向金已經(jīng)在三天后自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金，如果反悔，將不能取回。

　　意向金的問(wèn)題似乎成了一個(gè)無(wú)法解開(kāi)的結(jié)。近日，記者咨詢(xún)了滬上幾家律師事務(wù)所，均表示目前仍有市民因?yàn)橐庀蚪鸬膯?wèn)題而前來(lái)咨詢(xún)。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，意向金的問(wèn)題一直就困擾著購(gòu)房者。

　　“意向金自動(dòng)轉(zhuǎn)定”的規(guī)則被人利用，往往會(huì)危及到意向金的安全。據(jù)了解，在二手房交易過(guò)程中，意向金往往被當(dāng)作購(gòu)房者表達(dá)誠(chéng)意的手段。目前，房產(chǎn)中介常要求購(gòu)房者在簽訂二手房購(gòu)賣(mài)合同前支付意向金，并在相關(guān)單據(jù)上注明“意向金自動(dòng)轉(zhuǎn)定金”條款，而房產(chǎn)中介大多不會(huì)主動(dòng)告知購(gòu)房者該條款。只表示“意向金是可以退的”，消費(fèi)者或是沒(méi)注意此類(lèi)條款，或是聽(tīng)信中介的口頭承諾而輕易付款。其實(shí)，“意向金”雖不具有“定金”的性質(zhì)，但依據(jù)雙方約定轉(zhuǎn)為“定金”后，消費(fèi)者如不購(gòu)購(gòu)該套房屋，則收不回該筆“定金”了。

　　其次，由于現(xiàn)有的交易程序上存在漏洞，如不法分子發(fā)布假信息，便能騙得意向金，還有就是有些購(gòu)房者在沒(méi)有考慮周全的情況下做出決定，在發(fā)現(xiàn)與預(yù)想的狀況不符時(shí)反悔，肯定也會(huì)損失意向金。

　　如何保證意向金的安全呢？對(duì)此，專(zhuān)家表示需要從兩個(gè)方面入手。其一是要防止心懷叵測(cè)之人，防止鉆入別人的圈套。其二就是購(gòu)房者自己要做到謹(jǐn)慎行事，而不能沖動(dòng)，并預(yù)先將各個(gè)環(huán)節(jié)都考慮清楚。下面我們結(jié)合具體案例來(lái)分析。

　　選擇可靠機(jī)構(gòu)托管

　　在目前二手房市場(chǎng)上，賣(mài)家房源掛牌只需一個(gè)電話即可“搞掂”，而在簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同之前中介公司也不會(huì)對(duì)房產(chǎn)證的真假進(jìn)行核實(shí)，而意向金交給賣(mài)家之前，恰恰是發(fā)生在產(chǎn)權(quán)調(diào)查之前，于是有人以此進(jìn)行詐騙活動(dòng)。

　　【案例1】今年2月，辛先生看中寶山區(qū)一套二手房。在中介的撮合下，雙方談妥房?jī)r(jià)，而辛先生也在中介公司的建議下支付了2萬(wàn)元作為定金。賣(mài)家也開(kāi)具了定金收取收據(jù)，并約定三天后簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同。三天后，當(dāng)辛先生再次聯(lián)系賣(mài)家時(shí)，賣(mài)家竟然已經(jīng)不知所蹤，手機(jī)打不通，按房產(chǎn)證登記的地址去找，卻發(fā)現(xiàn)此人根本就不是房東。

　　辛先生找到中介，要求對(duì)此事負(fù)責(zé)，中介房也感到很冤屈，因?yàn)樵趯⒁庀蚪疝D(zhuǎn)為定金之前，中介公司一般不會(huì)到房產(chǎn)交易去核查房產(chǎn)證信息。不法分子也正是利用了這個(gè)漏洞，使得辛先生上當(dāng)受騙。

　　應(yīng)對(duì)之策：王展表示，對(duì)于此類(lèi)漏洞，購(gòu)房者一定要當(dāng)心。他建議購(gòu)房者選擇對(duì)定金進(jìn)行托管。如何操作呢？王展認(rèn)為購(gòu)房者可以在簽訂居間協(xié)議時(shí)，就特別聲明意向金轉(zhuǎn)為定金之后，還是由中介公司方來(lái)保管，而不急于交給賣(mài)家，等到中介公司辦完產(chǎn)權(quán)信息核查之后，簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同，再作為頭付款一并付給賣(mài)方。

　　這么做可能會(huì)遭到一些急需資金賣(mài)家的反對(duì)，更有可能會(huì)致使交易中斷，但是能夠保證資金安全，為什么不采用這種辦法呢？

　　與此有些類(lèi)似的還有經(jīng)紀(jì)人收取意向金之后卷款潛逃的情況發(fā)生，如果購(gòu)房者手里只有經(jīng)紀(jì)人開(kāi)據(jù)的“白條”， 中介公司可能會(huì)將此視為中介人員的個(gè)人行為而拒絕賠付。對(duì)此，專(zhuān)家建議，購(gòu)房者務(wù)必將錢(qián)款交給中介公司財(cái)務(wù)室，并要求對(duì)方出具正規(guī)收據(jù)。

　　簽訂合同宜詳不宜簡(jiǎn)

　　意向金被賣(mài)家扣留之后，不少經(jīng)紀(jì)人會(huì)要求購(gòu)家支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)。而目前二手房市場(chǎng)上的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)良莠不齊，少數(shù)經(jīng)紀(jì)人會(huì)利用一些欺騙手段讓購(gòu)房者上當(dāng)。而在眼下市場(chǎng)交易清淡的時(shí)期，更要注意這類(lèi)情形發(fā)生。

　　【案例2】今年2月月份，購(gòu)房者張先生看中上海盧灣區(qū)打浦橋附近一套房子，掛牌價(jià)為200萬(wàn)元。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要求張先生先支付12萬(wàn)元的意向金之后才跟賣(mài)家商談房?jī)r(jià)，于是張先生提取了12萬(wàn)元的現(xiàn)金支付給了經(jīng)紀(jì)人，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人馬上將意向金作為定金付給了賣(mài)家，但三個(gè)月之后，因?yàn)檫@套房產(chǎn)尚有70萬(wàn)元的抵押貸款沒(méi)有還清，而沒(méi)有辦法繼續(xù)進(jìn)行交易，張先生提出放棄購(gòu)房的想法，并索回意向金。但是經(jīng)紀(jì)人卻表示如果放棄購(gòu)房，便可認(rèn)定是他違約，意向金不能退回。

　　應(yīng)對(duì)之策：業(yè)內(nèi)人士表示，要避免這種情況的發(fā)生，只有在簽訂居間協(xié)議（或者意向金協(xié)議）時(shí)，盡可能地包含更多的內(nèi)容，并把口頭承諾也寫(xiě)進(jìn)去。這樣，如果雙方發(fā)生矛盾，解決起來(lái)也才能做到有據(jù)可依。上海美聯(lián)物業(yè)大連路分行高端營(yíng)業(yè)經(jīng)理蘇敏表示，居間合同里面必須將一些關(guān)鍵因素包括進(jìn)來(lái)，如物業(yè)地址、面積、總價(jià)等，物業(yè)維修基金、裝修是否等。而不能輕易聽(tīng)信房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的一面之詞，更不能輕易相信他們的口頭承諾，而是把所有的承諾都變成文字?！拜^好是把所有能夠?qū)懮先サ膬?nèi)容都寫(xiě)上去?！彼f(shuō)。

　　別倉(cāng)促行事留隱患

　　購(gòu)房是大事，要綜合考慮到各種情況，如果因?yàn)槟承┉h(huán)節(jié)沒(méi)有考慮清楚，很有可能會(huì)致使意向金白白損失。

　　【案例3】小李在莘莊看中一套小面積的兩房，總價(jià)約60萬(wàn)元。小李也準(zhǔn)備了20萬(wàn)元的頭付款。但在辦理銀行按揭貸款預(yù)審時(shí)出現(xiàn)了一些小問(wèn)題，小李的資信不夠，不能給予全額貸款，銀行只同意貸六成，也就是說(shuō)，他還有4萬(wàn)元的資金缺口。

　　小李認(rèn)為自己能夠從親戚朋友那里湊齊這多出來(lái)的4萬(wàn)元，于是與賣(mài)家約定一個(gè)星期之后補(bǔ)足頭付款。但世事難料，規(guī)定的時(shí)間到了之后，小李竟然還差3萬(wàn)元的缺口，于是他再次與賣(mài)家商量，請(qǐng)求延期，也得到了賣(mài)家的理解。但較后小李依然還是沒(méi)有湊足頭付款，只好放棄，好在賣(mài)家也算通情達(dá)理，返還了部分意向金。

　　應(yīng)對(duì)之策：業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房者在確定將意向金轉(zhuǎn)為定金之前，一定要把各種可能發(fā)生的情況都考慮清楚，這樣才能避免因?yàn)樽约哼`約而損失意向金的情形。上?！拔覑?ài)我家”莘莊店經(jīng)理潘宇告訴記者，比較常見(jiàn)的做法是家人意見(jiàn)不統(tǒng)一，如果因此而反悔，意向金肯定無(wú)法退回，因此對(duì)于此類(lèi)情形，他建議購(gòu)房者不要急于付定金，參考家人意見(jiàn)之后再?zèng)Q定。其次就是案例中小李的碰到的情形，因?yàn)榉魁g、資信等因素，很多購(gòu)房者無(wú)法貸足7成，因此購(gòu)房者在做預(yù)算時(shí)，一定要留足應(yīng)對(duì)特殊情形的款項(xiàng)。當(dāng)然，還有一個(gè)處理方式就是與賣(mài)家事先約定互不追究責(zé)任條款。“如果是因?yàn)橘J款無(wú)法正常辦理下來(lái)，大多數(shù)人還是能夠理解的，因此會(huì)同意這類(lèi)條款。”他說(shuō)。

　　倉(cāng)促行事的情形還有不了解賣(mài)家底細(xì)就下定，因?yàn)楹ε聞e人搶先而忽視物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題等，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題卻又反悔，這肯定會(huì)損失意向金。

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