如果留心的話，許多人會(huì)對(duì)近兩年各地發(fā)生的商品房購(gòu)賣(mài)糾紛的事件記憶猶新。在這些糾紛案件中，性質(zhì)相仿，給購(gòu)房者造成損失的，當(dāng)屬一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商打著售房的招牌，對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行欺騙，結(jié)果使購(gòu)房人有的無(wú)法得到合法的房屋產(chǎn)權(quán)，有的得到的是與購(gòu)房合同相去甚遠(yuǎn)的房屋，有的甚至是交房款幾年至今連房屋的影子都見(jiàn)不到。

購(gòu)購(gòu)一套商品房之前，作為購(gòu)購(gòu)方應(yīng)考慮的因素包括：市場(chǎng)價(jià)格、房屋品質(zhì)及結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境、地區(qū)發(fā)展前景、開(kāi)發(fā)商和中介公司信譽(yù)、交通、住區(qū)配套，以及周邊地區(qū)的人文環(huán)境等；在實(shí)際交易過(guò)程當(dāng)中，與購(gòu)房人發(fā)生關(guān)系的機(jī)構(gòu)包括：開(kāi)發(fā)商、中介公司、律師、公證、房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司，以貸款方式購(gòu)房的還要包括銀行、保險(xiǎn)公司、評(píng)估機(jī)構(gòu)等。購(gòu)房人購(gòu)房的基本程序包括：購(gòu)房前自身或委托房產(chǎn)中介公司調(diào)查了解市場(chǎng)情況，尋找適合自己要求的房源；自己或委托經(jīng)紀(jì)人與售樓單位談判、簽約；委托律師進(jìn)行公證；進(jìn)行房屋預(yù)購(gòu)登記，并繳納有關(guān)稅費(fèi)；正式驗(yàn)收房屋，辦理入住手續(xù)，并簽署物業(yè)管理契約。

從以上這些復(fù)雜的操作環(huán)節(jié)及所涉及的因素不難看出，在購(gòu)購(gòu)商品房時(shí)，房屋本身的品質(zhì)、安全性必然要受制于多種因素的影響。這些隨時(shí)都可能發(fā)生變化的因素給房屋交易帶來(lái)了必然的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

從國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律看，商品房交易存在風(fēng)險(xiǎn)是必然的現(xiàn)象。正確、得法的操作雖然可以起到一定的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)作用，但每一處房屋成交風(fēng)險(xiǎn)的大小也會(huì)因個(gè)人承受力不同而有所區(qū)分。

購(gòu)購(gòu)期房：兩個(gè)好處，三種風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)期房也叫購(gòu)“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。開(kāi)發(fā)商辦理完畢前期開(kāi)發(fā)手續(xù)并達(dá)到《房地產(chǎn)法》規(guī)定的預(yù)售條件之后，即可以在市場(chǎng)上公開(kāi)預(yù)售其房屋。購(gòu)購(gòu)期房的好處主要有兩點(diǎn)：一是購(gòu)購(gòu)越早開(kāi)售的房，其售價(jià)越低；二是越早購(gòu)購(gòu)，對(duì)樓內(nèi)的戶型才有更大的選擇余地。

開(kāi)發(fā)商在制定銷(xiāo)售計(jì)劃時(shí)，即有策略地將房屋每一銷(xiāo)售期制定出不同的售價(jià)，這樣一是可以吸引更多的購(gòu)家先期購(gòu)購(gòu)，以加大資金回流量，保證建設(shè)用資金；二是也可以給先期購(gòu)房者以增值的信心。此種策略對(duì)于那些市場(chǎng)潛力好的項(xiàng)目來(lái)講，于購(gòu)家有利；而對(duì)于市場(chǎng)潛力不大的項(xiàng)目，早期的購(gòu)家就要承擔(dān)與發(fā)展商“共生共存”的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)從目前所出現(xiàn)的糾紛案例看，主要涵蓋以下三個(gè)方面：

一方面，房屋延期交付使用的風(fēng)險(xiǎn)。這其中又包括兩個(gè)方面：１，使用居住功能無(wú)法體現(xiàn)；２，屬于投資性購(gòu)房者延遲收取時(shí)間，也應(yīng)是延遲回收利息及利潤(rùn)的時(shí)間。

另一方面，房屋內(nèi)在品質(zhì)變換的風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展商由于市場(chǎng)信譽(yù)和資金實(shí)力等方面的原因，對(duì)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套、建筑裝飾材料等進(jìn)行了與購(gòu)房協(xié)議內(nèi)容不符的調(diào)換或延遲使用，使購(gòu)房人蒙受損失。

其次，房屋權(quán)屬證件無(wú)法按期得到的風(fēng)險(xiǎn)。由于多方面的原因，有可能使開(kāi)發(fā)商無(wú)法按期獲得整個(gè)項(xiàng)目的房屋權(quán)屬證件，購(gòu)房的業(yè)主也就無(wú)法按期獲得房屋產(chǎn)權(quán)證件，由此可能導(dǎo)致購(gòu)房人蒙受產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)換無(wú)法實(shí)現(xiàn)或抵押融資受阻的風(fēng)險(xiǎn)。

期房購(gòu)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的方式

一是購(gòu)房前要委托所信任的中介機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房屋項(xiàng)目的市場(chǎng)前景進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，如果市場(chǎng)前景不被看好，切不可輕舉妄動(dòng)，以免當(dāng)了別人的“賠嫁”。

二是要委托所信任的中介機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、信譽(yù)進(jìn)行調(diào)查摸底。資質(zhì)好的開(kāi)發(fā)商即便是為了自身的品牌，也不會(huì)讓項(xiàng)目“爛尾”。

三是在簽訂購(gòu)房契約階段要委托自己的律師對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行認(rèn)真審核，盡可能增加更為詳實(shí)的補(bǔ)充協(xié)議?！　　　　?