■新政劍指二手房市場難打壓一級市場

■壓抑市場需求，增加購房者負(fù)擔(dān)

■較終稅費(fèi)還是要轉(zhuǎn)稼到購方頭上

今后，北京部分賣房人很難再“逃繳”個(gè)人所得稅了。日前，筆者從相關(guān)部門了解到，北京正在準(zhǔn)備加大對賣房者征收20%個(gè)人所得稅的力度。

百姓購房成本再次增加 梯級消費(fèi)觀念再渡崩潰

有消息稱，北京市地稅局馬上要開征個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的個(gè)人所得稅 ，其實(shí)我們知道早在 1999年，財(cái)政部、建設(shè)部、國家稅務(wù)總局就聯(lián)合發(fā)布過《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》并對“個(gè)人出售自有住房取得的所得，按照‘財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得’項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅”進(jìn)行了明確規(guī)定。然而卻一直沒有執(zhí)行。

個(gè)稅嚴(yán)控影響供需雙方 二手房市場供應(yīng)受牽連

偉業(yè)房地產(chǎn)投資顧問有限公司市場研究負(fù)責(zé)人孫強(qiáng)認(rèn)為，隨著近期個(gè)稅政策的逐漸嚴(yán)控，對于北京二手房市場產(chǎn)生了較大的影響，縱觀全市一、二手房市場的綜合影響情況，增強(qiáng)個(gè)人所得稅的管理，帶來了以下較為明顯的影響特征：

1、較大的影響二手房的交易，主要體現(xiàn)在對二手房市場的供需雙方面影響上，既抑制了二手房的市場供應(yīng)，同時(shí)由于增加了購房者的負(fù)擔(dān)，壓抑了一定的市場需求。（詳見下面的舉例 ）2、側(cè)面影響一手新房市場的需求。由于目前北京主流的購房者中，特別是頭次置業(yè)的購房群體中，較大一部分的人群是在新房、二手房市場之間來回觀望，二手房購房成本的增加，勢必會帶動一手房市場的交易，將一部分游離于一二手房之間的客戶推向新房市場。

北京千萬家總經(jīng)理華國強(qiáng)分析認(rèn)為，這主要是由于兩個(gè)方面的原因造成的：1、是房稅優(yōu)惠政策繁雜，對于如何界定家庭先進(jìn)住房、如何界定房產(chǎn)是進(jìn)行出租受益還是自住，都沒有科學(xué)統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)，因此造成執(zhí)行難的問題。2、是過去的兩年里，北京市政府一直在致力于促進(jìn)二手房市場的發(fā)展。眾所周知，二級市場的發(fā)展 是房地產(chǎn)發(fā)展的杠桿， 既能促進(jìn)新房市場的成長(多數(shù)居民是賣舊房購新房)，又能支撐租房市場(舊房是出租房屋的主要來源)，促進(jìn)住房市場活躍，使之具有持續(xù)的增長潛能和發(fā)展空間，更有利于資源的較佳配置以及住房梯級消費(fèi)的合理架構(gòu)的形成，所以北京市政府才在過去的兩年內(nèi)，步步打開二手房交易的一些桎梏：2002年契稅的征收比例由3％降至1.5％，2003年3月取消收已購公房業(yè)主與原單位的收益分成，2003年10月央產(chǎn)房交易放開、加快辦證速度，海淀區(qū)實(shí)行立等可取。在這樣一個(gè)背景下，當(dāng)諸如營業(yè)稅，個(gè)人所得稅等因沒有相關(guān)的執(zhí)行細(xì)則指導(dǎo)，稅務(wù)部門也就順應(yīng)時(shí)勢，將優(yōu)惠政策一優(yōu)到底，干脆免征，政府、企業(yè)、個(gè)人心照不宣。

然而就在目前二級市場遭受兩年大限與開征營業(yè)稅的重創(chuàng)之際，房地局突然進(jìn)入工作狀態(tài)，做起了清楚問題的大掃除。華國強(qiáng)認(rèn)為，稅收是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的杠桿，個(gè)人所得稅隸屬法律范疇，是政府為構(gòu)筑一個(gè)公平的社會環(huán)境而對市場收益主體施加的剛性約束，個(gè)稅的征收，將更有效地控制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，避免房價(jià)就像上海一樣出現(xiàn)大起大落，有利于市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，但同時(shí)也應(yīng)看到，個(gè)稅的征收政策不夠深入與細(xì)致，如果政府不能深入研究以制定人性化實(shí)施細(xì)則，不考慮老百姓的實(shí)際問題，個(gè)稅的征收必定不能服眾。

個(gè)稅征收應(yīng)區(qū)別對待 公房當(dāng)免征

華國強(qiáng)認(rèn)為，公房是不應(yīng)征收個(gè)人所得稅的。按照公房的分配政策，單位分配給職工房子，一定用于職工自住的，是他的先進(jìn)住房，而且國家取消福利分房開始于98年，也就是說，凡是公房，90％以上都應(yīng)居住滿五年才對，按照個(gè)稅優(yōu)惠政策應(yīng)該免征，而今卻要開這樣的證明，開那樣的證明，這只能增加百姓辦理上市交易手續(xù)的程序與困難，給百姓帶來不必要的負(fù)擔(dān)。給二手房交易重新加上一道門檻，從而制約二級市場朝健康的方向發(fā)展。

如果有人說， 有些人一人擁有多套公房 ，應(yīng)該征收他的個(gè)人所得稅才對，那我們倒想反問：當(dāng)年少數(shù)企業(yè)公房分配體制的不公平，憑什么讓老實(shí)人跟著一塊遭泱？憑什么當(dāng)年犯下的糊涂帳要讓老實(shí)人一塊跟著受懲罰？

個(gè)稅開征，百姓購房成本再次增加

政府一直打著平穩(wěn)房價(jià)的旗號開征各種稅費(fèi)，但民眾卻并不希望政府出臺如此重的稅負(fù)，因?yàn)樵诒本┻@樣一個(gè)供求比例懸殊的賣方市場里，較終稅費(fèi)還是要轉(zhuǎn)稼到購方頭上，這是新政實(shí)施以來，已被經(jīng)紀(jì)公司眾多的案例證實(shí)了的結(jié)論。

二級市場客戶流失，一級市場受寵 梯級消費(fèi)觀念再渡崩潰

兩年大限、開征營業(yè)稅、開征個(gè)人所得稅， 此次新政出臺的種種條款，大部分是針對二手房市場的，二級市場購房如此多的稅費(fèi)與制約，必定會使消費(fèi)者對二手房產(chǎn)生失望， 部分二級市場的客戶轉(zhuǎn)向一級市場。但是沒了二級市場的競爭，一級市場客戶驟增，這樣一來，開發(fā)商的價(jià)格又能降到哪里去呢？。

“一次購購，使用終生”的消費(fèi)觀念不僅不利于個(gè)人財(cái)富的規(guī)劃，也不利于房地產(chǎn)一、二級市場的良性互動 ，從住宅市場的供給來看，由租賃市場，二手房市場到新增商品房市場，從“安置型”、“適用型”，再到“舒適型”，形成 產(chǎn)品的梯級供給。住宅市場的梯級供給與消費(fèi)者的梯級消費(fèi)，彼此對應(yīng)，動態(tài)升級 形成房地產(chǎn)一、二、三級市場的聯(lián)動效應(yīng)，從而為房地產(chǎn)市場的繁榮和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長發(fā)揮能量，但二級市場太多的稅賦與桎梏，會使北京市場剛剛要培育起來的梯級消費(fèi)觀念流產(chǎn)，不利于整體房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二手房市場房源供給縮水 供需比例越拉越高

北京二級市場的房源本來就是奇貨可居，供需比例高達(dá)1：6，而此次兩年大限，營業(yè)稅、個(gè)稅的征收都將進(jìn)一步將一部份房源限制在門檻外，供需矛盾激增，供需比例越接越高，而供需比例的拉大，結(jié)果必然是房價(jià)居高不下。

從我愛我家提供的數(shù)據(jù)表明：

舉例一：符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的：（即：①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；②單套建筑面積在140(含)平方米以下；③實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。）

以一套135平方米的三居室商品房，以6000元/平方米的市場價(jià)格出售此套房屋，按照現(xiàn)在國家出臺的政策標(biāo)準(zhǔn)，其業(yè)主應(yīng)繳稅費(fèi)如下：（業(yè)主兩年前購購價(jià)格為5200元/平方米）

（1）個(gè)人購購住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的：

①營業(yè)稅＝售房價(jià)×5%

其中：售房價(jià)：135㎡×6000元/㎡＝810，000元

營業(yè)稅：810，000×5%=40500元

②印花稅＝售房價(jià)×0.5‰

其中：售房價(jià)：135㎡×6000元/㎡＝810，000元

印花稅：810,000×0.5‰＝405元

③個(gè)人所得稅：｛售房價(jià)-原購房價(jià)-合理費(fèi)用（當(dāng)初業(yè)主購房時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi)，即：契稅+印花稅）｝×20%

其中：售房價(jià)：135㎡×6000元/㎡＝810，000元

原購房價(jià)：135㎡×5200元/㎡＝702，000元

契　稅：702，000×1.5%＝10530元

　印花稅：702，000×0.5‰＝351元

合理費(fèi)用：契稅+印花稅＝10881元

個(gè)人所得稅：（810,000-702，000-10881）×20%＝19423.8元

①+③合計(jì)：59923.8元

占售房收入的7.4%，成本是比較高的

（2）個(gè)人購購普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的：

① 個(gè)人所得稅＝｛售房價(jià)-原購房價(jià)-合理費(fèi)用（當(dāng)初業(yè)主購房時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi)，即：契稅+印花稅）｝×20%

其中：售房價(jià)：135㎡×6000元/㎡＝810，000元

原購房價(jià)：135㎡×5200元/㎡＝702，000元

契　稅：702，000×1.5%＝10530元

　印花稅：702，000×0.5‰＝351元

合理費(fèi)用：契稅+印花稅＝10881元

個(gè)人所得稅：（810,000-702，000-10881）×20%＝19423.8元

②印花稅＝售房價(jià)×0.5‰

其中：售房價(jià)：135㎡×6000元/㎡＝810，000元

印花稅：810,000×0.5‰＝405元

占售房收入的2.4%，成本是也比較高的

舉例二：不符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的：

以一套145平方米的三居室商品房，以6500元/平方米的市場價(jià)格出售此套房屋，按照現(xiàn)在國家出臺的政策標(biāo)準(zhǔn)，其業(yè)主應(yīng)繳稅費(fèi)如下：（業(yè)主兩年前購購價(jià)格為5800元/平方米）

（1）個(gè)人購購住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的：

①營業(yè)稅=售房價(jià)×5%

其中：售房價(jià)：145㎡×6500元/㎡＝942，500元

營業(yè)稅：942,500×5%=47125元

②印花稅＝售房價(jià)×0.5‰

其中：售房價(jià)： 145㎡×6500元/㎡＝942，500元

印花稅：942,500 ×0.5‰＝471.25元

③個(gè)人所得稅＝｛售房價(jià)-原購房價(jià)-合理費(fèi)用（當(dāng)初業(yè)主購房時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi)，即：契稅+印花稅）｝×20%

其中：售房價(jià)：145㎡×6500元/㎡＝942，500元

原購房價(jià)：145㎡×5800元/㎡＝841，000元

契　稅：841，000×1.5%＝12615元

　印花稅：841，000×0.5‰＝420.5元

合理費(fèi)用：契稅+印花稅＝13035.5元

個(gè)人所得稅：（942,500 －841，000－13035.5）×20%＝17692.9元

①+③合計(jì)：64817.9元

占售房收入的8%，增加成本是非常高的

（2）個(gè)人購購非普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的:

① 營業(yè)稅＝（售房價(jià)-原購房價(jià)）×5%

其中：售房價(jià)：145㎡×6500元/㎡＝942，500元

原購房價(jià)：145㎡×5800元/㎡＝841，000元

營業(yè)稅：（942,500-841，000）×5%=5075元

② 印花稅＝售房價(jià)×0.5‰

其中：售房價(jià)：145㎡×6500元/㎡＝942，500元

印花稅：942,500 ×0.5‰＝471.25元

③個(gè)人所得稅＝｛售房價(jià)-原購房價(jià)-合理費(fèi)用（當(dāng)初業(yè)主購房時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi)，即：契稅+印花稅）｝×20%

其中：售房價(jià)：145㎡×6500元/㎡＝942，500元

原購房價(jià)：145㎡×5800元/㎡＝841，000元

契　稅：841，000×1.5%＝12615元

　印花稅：841，000×0.5‰＝420.5元

合理費(fèi)用：契稅+印花稅＝13035.5元

個(gè)人所得稅：（942,500－841，000－13035.5）×20%＝17692.9元

①+③合計(jì)：23239.15元

占售房收入的2.8%，成本是相對仍然較高?！　　　　?作者：王維波)