不久前，在河南的一個(gè)地方報(bào)紙上看到這樣一件事情。年近60歲的鄭州市民老趙10年前，用自己一生的積蓄，花20萬(wàn)元在鄭州市甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)購(gòu)了一套三室一廳的住房，并及時(shí)辦理了“房屋所有權(quán)證”。時(shí)隔幾年，一件意想不到的事情打破了他平靜的生活。甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，將老趙所居住的商品樓轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，雙方到有關(guān)部門(mén)依法辦理相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得了該商品樓的“國(guó)有土地使用證”。乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司決定根據(jù)自己的需要，拆除該棟商品樓開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目。眼看就要失去安身之地了，老趙多次找乙公司交涉，但該公司說(shuō)自己有合法的“土地使用證”，堅(jiān)持拆除。自己對(duì)房子擁有100%的產(chǎn)權(quán)，難道這房子還不屬于自己?jiǎn)幔?p>對(duì)此，地方國(guó)土資源局同志對(duì)老趙說(shuō)，你的房子只擁有房屋所有權(quán)，而沒(méi)有辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)證書(shū)。所以，乙公司有拆除該建筑的權(quán)利。經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)，老趙雖然得到了一定補(bǔ)償，但仍損失不少。

記者就此事詢(xún)問(wèn)了身邊幾個(gè)在北京購(gòu)了房子的朋友，大家竟都一頭霧水，根本沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)購(gòu)房子還要辦理土地使用權(quán)證這回事。

北京：個(gè)人不能辦理土地使用權(quán)證

北京市國(guó)土房管局2004年5月10日公布了《北京市房地產(chǎn)登記條例(審稿)》征求意見(jiàn)稿，其中明確規(guī)定，房地產(chǎn)登記以一宗地為基本單元進(jìn)行登記。單獨(dú)擁有一宗土地后，以該宗地和地上房屋進(jìn)行登記。共用宗地上單獨(dú)擁有一個(gè)權(quán)屬單元房屋的，以房屋的棟、層、套、間以及具體權(quán)屬單元界限的部分為基本單元連同房屋分?jǐn)偟耐恋剡M(jìn)行登記。當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、分割、與、抵押、設(shè)典等情況，有關(guān)當(dāng)事人雙方應(yīng)共同申請(qǐng)登記。此“房地產(chǎn)登記條例”是北京市頭次對(duì)房地產(chǎn)登記做出全面明確的規(guī)定。許多業(yè)內(nèi)專(zhuān)家解釋?zhuān)@標(biāo)明今后北京市對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬可能采用“兩證合一”的發(fā)證方式。

但當(dāng)記者打電話咨詢(xún)北京市國(guó)土資源局時(shí)，卻得到了另人驚訝的答案。工作人員告訴記者，現(xiàn)在北京仍然不對(duì)個(gè)人辦理土地使用權(quán)證。至于“兩證合一”，更不可能。早在去年7月1日，原北京市國(guó)土房管局被分拆，北京市國(guó)土資源局正式掛牌成立。原國(guó)土房管局承擔(dān)的房屋行政管理和住房制度改革職責(zé)劃入市建委，土地、地質(zhì)礦產(chǎn)行政管理的職責(zé)劃入市國(guó)土局。各區(qū)縣的國(guó)土資源和房屋管理局改組為房管局，其原有的國(guó)土資源管理權(quán)全部上收到北京市國(guó)土資源局。各區(qū)縣不再有土地審批權(quán)。海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)房管局也是同樣的答復(fù)，“不接待個(gè)人辦理土地使用權(quán)證?！?p>多數(shù)居民不知“土地使用權(quán)證”

采訪中記者發(fā)現(xiàn)，竟然有很多業(yè)主根本就不知道購(gòu)房子還需要辦理“土地使用權(quán)證”。一位劉先生說(shuō)，有了房屋使用權(quán)證我對(duì)房子不是就有了100%的產(chǎn)權(quán)了嗎？開(kāi)發(fā)商也并沒(méi)有告訴我要辦這個(gè)證。還有一位業(yè)主對(duì)記者說(shuō)，這個(gè)證是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該辦的吧，就這么一塊土地這么多業(yè)主怎么辦理使用權(quán)？

中國(guó)人民大學(xué)土地管理系教授譚峻說(shuō)，根據(jù)《房地產(chǎn)》法的規(guī)定，所購(gòu)商品房應(yīng)該具備“土地使用權(quán)”和“房屋所有權(quán)”兩個(gè)證書(shū)。但目前北京居民購(gòu)房只有房屋所有權(quán)證。土地所有權(quán)證表明土地來(lái)源是劃撥還是出讓。對(duì)于劃撥的公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房，它的轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售等有嚴(yán)格限制；但對(duì)于出讓來(lái)源的商品房，它的轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售國(guó)家沒(méi)有任何限制。開(kāi)發(fā)商在房管局辦理土地的初始登記，土地開(kāi)發(fā)到一定程度才允許轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。業(yè)主購(gòu)房子相當(dāng)與次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，涉及到土地的轉(zhuǎn)移登記。

關(guān)于土地使用權(quán)證的辦理方法，譚教授說(shuō)，房改房和經(jīng)濟(jì)適用房用地土地使用權(quán)證應(yīng)該由住房戶和原使用土地單位到轄區(qū)國(guó)土資源管理部門(mén)共同申請(qǐng)，國(guó)土資源部門(mén)將依法辦理；如果原用地單位已經(jīng)不存在，住房戶和該單位的上級(jí)主管部門(mén)，或現(xiàn)在實(shí)際使用原單位土地的單位，到國(guó)土資源管理部門(mén)共同申請(qǐng)；如果住房由居委會(huì)管理，住戶可和居委會(huì)到國(guó)土資源管理部門(mén)共同申請(qǐng)。商品房辦理土地使用證應(yīng)該由住房戶和開(kāi)發(fā)商共同到所在轄區(qū)的國(guó)土資源管理部門(mén)辦理。但有一個(gè)問(wèn)題就是樓房的占地面積很清楚，但基地上的建筑物屬于不同的所有權(quán)人。這樣在辦理土地所有權(quán)證的時(shí)候就按照房屋的建筑面積把土地分為不同的份額。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，對(duì)于樓房住戶，樓下整宗地作為公有宗地，每戶分?jǐn)偯娣e等于宗地面積占建筑總面積的比例乘以戶建筑面積。除了 建筑基地外，公共走道，公共綠化等應(yīng)該是公有使用權(quán)。所以，業(yè)主完整的土地使用權(quán)應(yīng)該是兩部分：對(duì)基地的分額和對(duì)公有面積的使用權(quán)。

沒(méi)有“土地使用權(quán)證”有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

對(duì)于個(gè)人不辦理土地使用權(quán)證，譚教授說(shuō)不會(huì)存在太大風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)是土地國(guó)有制，個(gè)人辦理土地使用權(quán)不太現(xiàn)實(shí)。隨著現(xiàn)在各種政策把開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻抬高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越來(lái)越規(guī)范，開(kāi)發(fā)商把土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓出去的情況不多。所以，業(yè)主賣(mài)了房子，辦理了房屋所有權(quán)證書(shū)基本可以保證自己的權(quán)利。但是，法律界人士卻不這么樂(lè)觀，記者采訪的幾位律師普遍認(rèn)為，現(xiàn)在大部分業(yè)主都沒(méi)有辦理土地證的意識(shí)。但事實(shí)上“土地使用權(quán)證”是存在的，而且一直留在開(kāi)發(fā)企業(yè)那里。開(kāi)發(fā)商實(shí)際在房屋銷(xiāo)售中已經(jīng)將辦理土地使用權(quán)證時(shí)交納的土地出讓金分?jǐn)傇诟鲉卧恐?。但業(yè)主購(gòu)了房子后，卻只能辦理產(chǎn)權(quán)證，卻不能辦理土地證，這本身就不合法。另外，房屋銷(xiāo)售完畢后，“土地使用權(quán)證”的去向成為房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)“雷區(qū)”，如果還保留在開(kāi)發(fā)企業(yè)那里，業(yè)主肯定會(huì)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)在開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要的資金很多，光依靠開(kāi)發(fā)商的自有資金是不夠的，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)都要把土地證抵押給銀行進(jìn)行貸款，而一旦該企業(yè)在還貸上出現(xiàn)什么問(wèn)題。銀行就面臨著是將這土地使用權(quán)重新投放進(jìn)市場(chǎng)，這樣就可能會(huì)發(fā)生本文開(kāi)頭河南鄭州發(fā)生的事件；要么銀行將承擔(dān)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能還貸留下的壞帳，這顯然是銀行所更不愿意的?！　　　　?作者：孫永梅)