為了緩解房屋空置問題，2005年11月初，政府部門發(fā)布了《關(guān)于限期辦理空置商品房契稅減免工作的通知》。通知指出，凡是在1999年8月1日至2002年底購購1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房業(yè)主，均可持免稅申報及有關(guān)證明資料，按照北京市地方稅務(wù)局《契稅減免稅申報審核工作規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定到房屋坐落地的地方主管稅務(wù)機關(guān)申報辦理減免稅手續(xù)。享受全額退還契稅優(yōu)惠，截止時間為去年12月31日。從近期的市場反映看，來自政府部門的調(diào)控措施使得開發(fā)商“捂盤”的壓力大增，諸多原因?qū)е虏糠挚罩梅咳胧蟹帕俊?p>空置房，特別是作為構(gòu)成空置房主體的尾房，在多數(shù)人的印象中好像是“雞肋”，給人的直觀感覺就是“被人挑到較后剩下的”，而在我們的觀念中，常常覺得剩下的就是不好的。其實事實并非如此，空置房并不意味品質(zhì)的不合格，還存在著一定的投資優(yōu)勢。很多空置房所屬的樓盤知名度，物業(yè)設(shè)施完善，生活商業(yè)配套齊全，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，居民素質(zhì)較高。從項目所處的位置、地段、價格等方面重新審視空置房的投資價值，也許您會在京城的叢林廣廈中發(fā)現(xiàn)一處物超所值的安居處，給您帶來意料之外的驚喜。如果能以一種全新的視角與理念審視空置房的內(nèi)在價值，一番精打細算后您會發(fā)現(xiàn)，購空置房其實也是現(xiàn)階段一種極有價值的投資選擇。

空置房的概念與來源

空置房是指商品房的尾盤、用于抵債的債權(quán)房及被法院罰沒的部分房屋。其中以尾盤占據(jù)相當數(shù)量。其來源主要如下：戶型不好、樓層不好或朝向不好而導致未銷售的房子；開發(fā)商在前期沒有銷售而留到后期才銷售的房子，如樣板間或者前期打算出租，后來改變主意的房子，或者說有些客戶購了房子后來退房，這樣的房子都可以叫作空置房；樓盤強銷期已過，剩余少量空置房。

早期供給一些和大型國企集團購購的項目所剩余的部分房屋，由于住房分配政策改革取消集團購購轉(zhuǎn)為了散售，這里暫且稱為“政策性項目”；開發(fā)商運作不合理，前期的市場定位有偏差，使產(chǎn)品偏離了消費者的需求，產(chǎn)生了許多“叫好不叫座”的房屋造成大量積壓；開發(fā)商資金運作出現(xiàn)問題造成的爛尾樓。

購購空置房三個理由

價格 資金實力不夠雄厚，尤其是年輕一族、頭次置業(yè)者，積蓄不多，但又想著盡快地結(jié)束租房的歷史，選擇空置房不失為一種上乘的選擇，因為同比周邊新開發(fā)項目，在同樣的條件下價格可節(jié)省幾萬至十幾萬不等。

好貨沉底 有部分內(nèi)定、內(nèi)部認購的，公司管理層選留的房子，由于種種原因沒有放出來，也就留到了較后。這樣的空置房是完全的“物超所值”。

樣板間 一個項目的樣板間，肯定是開發(fā)商的精心力作，從質(zhì)量、裝修技術(shù)來說都是較好的，較令人放心的。作為樣板間，從原來的佼佼者一下淪為了空置房，的確可惜。但這對于沒有時間、精力再去費神裝修的購房者來說，無疑是一件省心省力的事。這樣的空置房，賣家會對裝修費和家具等打上折舊，但總體來說，價格仍舊比較高，所以購樣板房也要有這方面的心理準備。

小貼士

選擇空置房五大要素

關(guān)注成熟社區(qū)

鎖定好自己中意的區(qū)域，較好選擇人氣足、配套全、交通好、管理優(yōu)，開發(fā)商實力強的樓盤空置房，這樣生活的大環(huán)境才能有保證。

盯準集團消費的剩余產(chǎn)品

前兩年，許多單位大量購房，只把部分頂層和底層留下來。其實，這樣的空置房除了樓層不理想之外，沒有什么大的缺陷，而且住戶的素質(zhì)都處于較高的層面。

精挑細選，實地考察很重要

對鎖定區(qū)域的目標項目逐一打電話，盡可能多的了解空置房情況，特別是那些新盤空置房，耐心去淘。你可以對已入住的業(yè)主進行走訪。而且，較好能到房子中，檢查墻壁有無裂縫，廚衛(wèi)是否漏水，供暖是否有故障。

把握投資空置房的相關(guān)時間

空置房所在的項目住戶已經(jīng)入住一年以后，可以直觀了解到房子的優(yōu)劣所在，而且樓盤銷售時間不是很長，可在空置房中選擇質(zhì)量較好、戶型格局環(huán)境又不過時的房子。

因人而異，是否適合自己的需求

經(jīng)常聽人說：“這房不好，不方正，到處都是斜角?！笨墒亲屑毧纯春竽銜l(fā)現(xiàn)，這些并不影響房屋的使用，甚至可以通過裝修達到一種別樣的驚人效果。特別是購房人群結(jié)構(gòu)構(gòu)成的差異化，如年輕人、老人、三代同堂，所需的房子肯定不一樣。所以說房子的好壞也是蘿卜青菜，各有所愛！別人不喜歡的，不一定您就不喜歡，關(guān)鍵在于是否真正適合自己。

指導

選購空置房的六大注意

注意一：空置房中有不少是因積壓、手續(xù)不全、歷史、拆遷周轉(zhuǎn)等原因造成的閑置。有些空置房存在涉案糾紛及已被抵押的風險。因此產(chǎn)權(quán)、債務(wù)關(guān)系，也就成為購房者較擔心的問題，要保證購購空置房能夠順利取得產(chǎn)權(quán)證，就必須保證項目具備五證并已經(jīng)辦妥或正在辦理新建登記。購房者在選擇空置房有權(quán)要求開發(fā)商明示五證，并可到房管部門詢問該項目是否辦理新建登記，以保證所購房屋確實能夠取得產(chǎn)權(quán)證。如果房屋所有權(quán)不明晰，不但日后不能交易，在發(fā)生糾紛時，購房者的權(quán)益也難以保證。

如果是通過代理銷售公司購購，購房者就更加要對開發(fā)企業(yè)仔細“盤問”。雖然預(yù)購協(xié)議是由代理商與購房者簽訂，但商品房購賣合同只在開發(fā)商和購房者之間具有約束力，如果房屋出現(xiàn)任何問題，中介代理商不承擔責任。

注意二：在挑選過程中，要認真比較，擇優(yōu)購購，切不可只圖價格上的優(yōu)惠而放過真正的實惠。在驗收住宅時應(yīng)仔細檢查住宅設(shè)備、設(shè)施，正常了才可簽字認可。避免購購建造質(zhì)量差或缺乏具有競爭力過于落后的物業(yè)?？罩梅吭谑鄢鰰r，項目整體可能已經(jīng)售出多時，相距政策規(guī)定的保修期可能所剩無幾，購房者切不可掉以輕心，應(yīng)該與開發(fā)商簽署相關(guān)文件以防保修期內(nèi)不保修，或出問題后賣方和物管單位可能拒絕承擔責任，一定不能購購超過保修期的房產(chǎn)。

注意三：選購空置房要注意量體裁衣。頭先要明白自己較需要的是什么，是面積、位置為先？樓層、戶型為重？還是小區(qū)環(huán)境為頭要選擇元素？同時要注意長短結(jié)合，兼顧空置房的投資收益。要知道，購購房子除了居住用途外，用來投資獲取收益也是主要用途之一。

注意四：不要忽視其改造特性。其實房子在戶型、朝向、設(shè)計方面的一些“毛病”，許多都可以通過裝修改造消化掉，所以遇到這些問題，不要立即全盤否定。

注意五：要注意橫豎對比，了解市場價值。不僅要把空置房的價格和以前的售價進行比較，還要注意和周邊的新盤或者同質(zhì)空置房相比較。

注意六：選購空置房時還要相信自己的眼光。只要確實挑不出毛病，就可以大膽拿下。而且對樓盤的喜好因人而異，關(guān)鍵看是否適合自己。由于許多空置房都是“名樓盤”，自身具有良好的地段優(yōu)勢和高品質(zhì)的居住環(huán)境，若對所購房屋進行裝修后出租可獲得較高的收益回報。

比較

空置房的優(yōu)勢

●完全的現(xiàn)樓，有部分是可以即購即住即辦房產(chǎn)證。

●風險低、購得更踏實。房子本身的質(zhì)量問題也已經(jīng)通過了時間的檢驗，該暴露的問題大多已經(jīng)暴露出來了，風險比較小。在空置房時期去購房，開發(fā)商前期的承諾是否兌現(xiàn)一看即知，對房子質(zhì)量，特別是將來鄰居的構(gòu)成也有更準確的認定，購房購得更踏實。

●能更冷靜、客觀。一般項目在開盤時都能造成令人產(chǎn)生購購沖動的銷售氛圍。不少購家就是在這種被炒熱的情況下一時沖動購房的。而且購房者在價格、付款方式上有一定的討價空間。

●在物業(yè)管理設(shè)施及各方面的磨合上可以省時省力很多。

因此對明智的購房者來說，空置房的真實性和規(guī)避風險的能力要好于期房。但值得提醒大家的是空置房的投資風險雖低了一些，在一定程度上已讓投資者心里踏實了許多，但要想在投資空置房中化風險為零，購房者選房時還得對空置房所涉及的價格、投資風險、戶型、房室狀態(tài)等幾個重要因素，作綜合考慮。

空置房的劣勢

●價格上不一定有優(yōu)勢

通常一個項目從開盤到入住，其售價會逐步調(diào)高，個別項目甚至出現(xiàn)價格翻番的情況，項目結(jié)案時的價格已遠遠高于開盤價格，因此，到空置房時價格有可能會高過其早期售價。

●有些空置房品質(zhì)相對較差

通常留下的空置房是朝向、樓層、位置、戶型較差的住宅。

本版文字 曲紅娟