為了緩解房屋空置問(wèn)題，2005年11月初，政府部門發(fā)布了《關(guān)于限期辦理空置商品房契稅減免工作的通知》。通知指出，凡是在1999年8月1日至2002年底購(gòu)購(gòu)1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房業(yè)主，均可持免稅申報(bào)及有關(guān)證明資料，按照北京市地方稅務(wù)局《契稅減免稅申報(bào)審核工作規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定到房屋坐落地的地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理減免稅手續(xù)。享受全額退還契稅優(yōu)惠，截止時(shí)間為去年12月31日。從近期的市場(chǎng)反映看，來(lái)自政府部門的調(diào)控措施使得開發(fā)商“捂盤”的壓力大增，諸多原因?qū)е虏糠挚罩梅咳胧蟹帕俊?p>空置房，特別是作為構(gòu)成空置房主體的尾房，在多數(shù)人的印象中好像是“雞肋”，給人的直觀感覺(jué)就是“被人挑到較后剩下的”，而在我們的觀念中，常常覺(jué)得剩下的就是不好的。其實(shí)事實(shí)并非如此，空置房并不意味品質(zhì)的不合格，還存在著一定的投資優(yōu)勢(shì)。很多空置房所屬的樓盤知名度，物業(yè)設(shè)施完善，生活商業(yè)配套齊全，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，居民素質(zhì)較高。從項(xiàng)目所處的位置、地段、價(jià)格等方面重新審視空置房的投資價(jià)值，也許您會(huì)在京城的叢林廣廈中發(fā)現(xiàn)一處物超所值的安居處，給您帶來(lái)意料之外的驚喜。如果能以一種全新的視角與理念審視空置房的內(nèi)在價(jià)值，一番精打細(xì)算后您會(huì)發(fā)現(xiàn)，購(gòu)空置房其實(shí)也是現(xiàn)階段一種極有價(jià)值的投資選擇。

空置房的概念與來(lái)源

空置房是指商品房的尾盤、用于抵債的債權(quán)房及被法院罰沒(méi)的部分房屋。其中以尾盤占據(jù)相當(dāng)數(shù)量。其來(lái)源主要如下：戶型不好、樓層不好或朝向不好而導(dǎo)致未銷售的房子；開發(fā)商在前期沒(méi)有銷售而留到后期才銷售的房子，如樣板間或者前期打算出租，后來(lái)改變主意的房子，或者說(shuō)有些客戶購(gòu)了房子后來(lái)退房，這樣的房子都可以叫作空置房；樓盤強(qiáng)銷期已過(guò)，剩余少量空置房。

早期供給一些和大型國(guó)企集團(tuán)購(gòu)購(gòu)的項(xiàng)目所剩余的部分房屋，由于住房分配政策改革取消集團(tuán)購(gòu)購(gòu)轉(zhuǎn)為了散售，這里暫且稱為“政策性項(xiàng)目”；開發(fā)商運(yùn)作不合理，前期的市場(chǎng)定位有偏差，使產(chǎn)品偏離了消費(fèi)者的需求，產(chǎn)生了許多“叫好不叫座”的房屋造成大量積壓；開發(fā)商資金運(yùn)作出現(xiàn)問(wèn)題造成的爛尾樓。

購(gòu)購(gòu)空置房三個(gè)理由

價(jià)格 資金實(shí)力不夠雄厚，尤其是年輕一族、頭次置業(yè)者，積蓄不多，但又想著盡快地結(jié)束租房的歷史，選擇空置房不失為一種上乘的選擇，因?yàn)橥戎苓呅麻_發(fā)項(xiàng)目，在同樣的條件下價(jià)格可節(jié)省幾萬(wàn)至十幾萬(wàn)不等。

好貨沉底 有部分內(nèi)定、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的，公司管理層選留的房子，由于種種原因沒(méi)有放出來(lái)，也就留到了較后。這樣的空置房是完全的“物超所值”。

樣板間 一個(gè)項(xiàng)目的樣板間，肯定是開發(fā)商的精心力作，從質(zhì)量、裝修技術(shù)來(lái)說(shuō)都是較好的，較令人放心的。作為樣板間，從原來(lái)的佼佼者一下淪為了空置房，的確可惜。但這對(duì)于沒(méi)有時(shí)間、精力再去費(fèi)神裝修的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一件省心省力的事。這樣的空置房，賣家會(huì)對(duì)裝修費(fèi)和家具等打上折舊，但總體來(lái)說(shuō)，價(jià)格仍舊比較高，所以購(gòu)樣板房也要有這方面的心理準(zhǔn)備。

小貼士

選擇空置房五大要素

關(guān)注成熟社區(qū)

鎖定好自己中意的區(qū)域，較好選擇人氣足、配套全、交通好、管理優(yōu)，開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)的樓盤空置房，這樣生活的大環(huán)境才能有保證。

盯準(zhǔn)集團(tuán)消費(fèi)的剩余產(chǎn)品

前兩年，許多單位大量購(gòu)房，只把部分頂層和底層留下來(lái)。其實(shí)，這樣的空置房除了樓層不理想之外，沒(méi)有什么大的缺陷，而且住戶的素質(zhì)都處于較高的層面。

精挑細(xì)選，實(shí)地考察很重要

對(duì)鎖定區(qū)域的目標(biāo)項(xiàng)目逐一打電話，盡可能多的了解空置房情況，特別是那些新盤空置房，耐心去淘。你可以對(duì)已入住的業(yè)主進(jìn)行走訪。而且，較好能到房子中，檢查墻壁有無(wú)裂縫，廚衛(wèi)是否漏水，供暖是否有故障。

把握投資空置房的相關(guān)時(shí)間

空置房所在的項(xiàng)目住戶已經(jīng)入住一年以后，可以直觀了解到房子的優(yōu)劣所在，而且樓盤銷售時(shí)間不是很長(zhǎng)，可在空置房中選擇質(zhì)量較好、戶型格局環(huán)境又不過(guò)時(shí)的房子。

因人而異，是否適合自己的需求

經(jīng)常聽人說(shuō)：“這房不好，不方正，到處都是斜角?！笨墒亲屑?xì)看看后你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些并不影響房屋的使用，甚至可以通過(guò)裝修達(dá)到一種別樣的驚人效果。特別是購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)構(gòu)成的差異化，如年輕人、老人、三代同堂，所需的房子肯定不一樣。所以說(shuō)房子的好壞也是蘿卜青菜，各有所愛！別人不喜歡的，不一定您就不喜歡，關(guān)鍵在于是否真正適合自己。

指導(dǎo)

選購(gòu)空置房的六大注意

注意一：空置房中有不少是因積壓、手續(xù)不全、歷史、拆遷周轉(zhuǎn)等原因造成的閑置。有些空置房存在涉案糾紛及已被抵押的風(fēng)險(xiǎn)。因此產(chǎn)權(quán)、債務(wù)關(guān)系，也就成為購(gòu)房者較擔(dān)心的問(wèn)題，要保證購(gòu)購(gòu)空置房能夠順利取得產(chǎn)權(quán)證，就必須保證項(xiàng)目具備五證并已經(jīng)辦妥或正在辦理新建登記。購(gòu)房者在選擇空置房有權(quán)要求開發(fā)商明示五證，并可到房管部門詢問(wèn)該項(xiàng)目是否辦理新建登記，以保證所購(gòu)房屋確實(shí)能夠取得產(chǎn)權(quán)證。如果房屋所有權(quán)不明晰，不但日后不能交易，在發(fā)生糾紛時(shí)，購(gòu)房者的權(quán)益也難以保證。

如果是通過(guò)代理銷售公司購(gòu)購(gòu)，購(gòu)房者就更加要對(duì)開發(fā)企業(yè)仔細(xì)“盤問(wèn)”。雖然預(yù)購(gòu)協(xié)議是由代理商與購(gòu)房者簽訂，但商品房購(gòu)賣合同只在開發(fā)商和購(gòu)房者之間具有約束力，如果房屋出現(xiàn)任何問(wèn)題，中介代理商不承擔(dān)責(zé)任。

注意二：在挑選過(guò)程中，要認(rèn)真比較，擇優(yōu)購(gòu)購(gòu)，切不可只圖價(jià)格上的優(yōu)惠而放過(guò)真正的實(shí)惠。在驗(yàn)收住宅時(shí)應(yīng)仔細(xì)檢查住宅設(shè)備、設(shè)施，正常了才可簽字認(rèn)可。避免購(gòu)購(gòu)建造質(zhì)量差或缺乏具有競(jìng)爭(zhēng)力過(guò)于落后的物業(yè)?？罩梅吭谑鄢鰰r(shí)，項(xiàng)目整體可能已經(jīng)售出多時(shí)，相距政策規(guī)定的保修期可能所剩無(wú)幾，購(gòu)房者切不可掉以輕心，應(yīng)該與開發(fā)商簽署相關(guān)文件以防保修期內(nèi)不保修，或出問(wèn)題后賣方和物管單位可能拒絕承擔(dān)責(zé)任，一定不能購(gòu)購(gòu)超過(guò)保修期的房產(chǎn)。

注意三：選購(gòu)空置房要注意量體裁衣。頭先要明白自己較需要的是什么，是面積、位置為先？樓層、戶型為重？還是小區(qū)環(huán)境為頭要選擇元素？同時(shí)要注意長(zhǎng)短結(jié)合，兼顧空置房的投資收益。要知道，購(gòu)購(gòu)房子除了居住用途外，用來(lái)投資獲取收益也是主要用途之一。

注意四：不要忽視其改造特性。其實(shí)房子在戶型、朝向、設(shè)計(jì)方面的一些“毛病”，許多都可以通過(guò)裝修改造消化掉，所以遇到這些問(wèn)題，不要立即全盤否定。

注意五：要注意橫豎對(duì)比，了解市場(chǎng)價(jià)值。不僅要把空置房的價(jià)格和以前的售價(jià)進(jìn)行比較，還要注意和周邊的新盤或者同質(zhì)空置房相比較。

注意六：選購(gòu)空置房時(shí)還要相信自己的眼光。只要確實(shí)挑不出毛病，就可以大膽拿下。而且對(duì)樓盤的喜好因人而異，關(guān)鍵看是否適合自己。由于許多空置房都是“名樓盤”，自身具有良好的地段優(yōu)勢(shì)和高品質(zhì)的居住環(huán)境，若對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行裝修后出租可獲得較高的收益回報(bào)。

比較

空置房的優(yōu)勢(shì)

●完全的現(xiàn)樓，有部分是可以即購(gòu)即住即辦房產(chǎn)證。

●風(fēng)險(xiǎn)低、購(gòu)得更踏實(shí)。房子本身的質(zhì)量問(wèn)題也已經(jīng)通過(guò)了時(shí)間的檢驗(yàn)，該暴露的問(wèn)題大多已經(jīng)暴露出來(lái)了，風(fēng)險(xiǎn)比較小。在空置房時(shí)期去購(gòu)房，開發(fā)商前期的承諾是否兌現(xiàn)一看即知，對(duì)房子質(zhì)量，特別是將來(lái)鄰居的構(gòu)成也有更準(zhǔn)確的認(rèn)定，購(gòu)房購(gòu)得更踏實(shí)。

●能更冷靜、客觀。一般項(xiàng)目在開盤時(shí)都能造成令人產(chǎn)生購(gòu)購(gòu)沖動(dòng)的銷售氛圍。不少購(gòu)家就是在這種被炒熱的情況下一時(shí)沖動(dòng)購(gòu)房的。而且購(gòu)房者在價(jià)格、付款方式上有一定的討價(jià)空間。

●在物業(yè)管理設(shè)施及各方面的磨合上可以省時(shí)省力很多。

因此對(duì)明智的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，空置房的真實(shí)性和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力要好于期房。但值得提醒大家的是空置房的投資風(fēng)險(xiǎn)雖低了一些，在一定程度上已讓投資者心里踏實(shí)了許多，但要想在投資空置房中化風(fēng)險(xiǎn)為零，購(gòu)房者選房時(shí)還得對(duì)空置房所涉及的價(jià)格、投資風(fēng)險(xiǎn)、戶型、房室狀態(tài)等幾個(gè)重要因素，作綜合考慮。

空置房的劣勢(shì)

●價(jià)格上不一定有優(yōu)勢(shì)

通常一個(gè)項(xiàng)目從開盤到入住，其售價(jià)會(huì)逐步調(diào)高，個(gè)別項(xiàng)目甚至出現(xiàn)價(jià)格翻番的情況，項(xiàng)目結(jié)案時(shí)的價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開盤價(jià)格，因此，到空置房時(shí)價(jià)格有可能會(huì)高過(guò)其早期售價(jià)。

●有些空置房品質(zhì)相對(duì)較差

通常留下的空置房是朝向、樓層、位置、戶型較差的住宅。

本版文字 曲紅娟