全面而論，影響市場走勢的因素很多，多數(shù)是不可控不可知的，少數(shù)屬比較確定的。本文筆者就談一個既定的因素——存量住宅用地，這也是決定住宅市場供應(yīng)規(guī)模的重要因素。上海社科院房地產(chǎn)研究相關(guān)報告顯示：1988年-2005年，上海出讓的土地面積共43666.37公頃，可建面積42131.96萬平方米，而同期上海商品房建設(shè)新開工面積僅為25698.58萬平方米，兩者相差近1.7億平方米，這一差額就形成了存量土地，其中多數(shù)已屬閑置用地。截止2007年底，上海已批未建住宅用地總量較大，可建面積為5108萬平米。而去年上海新增住宅用地不過1100公頃，今年計劃住宅用地供應(yīng)量更減800—1000公頃。

　　由此證明，加快存量住宅用地開發(fā)速度，將成為保證住宅市場供應(yīng)的必選項、關(guān)鍵項。其實，這也不是上海面臨的難題，同時也是全國樓市的一大“病根”。因此，近幾年國家一直打擊囤地和清查閑置土地。今年1月7日，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，指出“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當無償收回的，堅決無償收回，閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費”。國土資源部要求全國閑置土地清理工作必須在今年4月底前完成清理，6月底前完成問題處理。雖然很難期望包括上海在內(nèi)的地方政府按時完成目標，但高壓之下，必然會有越來越多的存量土地開工、陸續(xù)形成有效供應(yīng)。

　　那么，接下來就分析一下上海的5108萬平米存量住宅用地。主要分布在外環(huán)以外區(qū)域，所占比重近70%，內(nèi)外環(huán)間和內(nèi)環(huán)以內(nèi)分別占約16%和15%。由此可以預測，外環(huán)以外區(qū)域市場將面臨較大的市場供應(yīng)壓力，今后二三年很有可能出現(xiàn)供大于求的情況。外環(huán)外區(qū)域市場近期調(diào)整的可能性更大，打算在這一區(qū)域購房的消費者不妨持幣觀望一段時間，或者轉(zhuǎn)向外環(huán)以內(nèi)購房。在預算一定的情況下，這意味著購房人將面臨兩種選擇，或者降低戶型面積標準購新房，或者轉(zhuǎn)而購二手舊房。

　需要進一步關(guān)注的是，即使在外環(huán)以內(nèi)，也存在明顯的區(qū)域差別。上海市占地面積6340平方公里，其中內(nèi)環(huán)120平方公里，內(nèi)外環(huán)之間約560平方公里。內(nèi)外環(huán)之間面積遠遠大于內(nèi)環(huán)面積，但兩者已批未建住宅用地規(guī)?；鞠喈?，其潛臺詞是“內(nèi)中環(huán)之間區(qū)域的后續(xù)供應(yīng)量不會太多”，而這一區(qū)域恰恰是目前上海住宅需求較旺盛的地方，未來供不應(yīng)求的情況仍將存在，因此這一區(qū)域房價回落的空間非常有限。

　　從另外一方面分析，近幾年內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅供應(yīng)量偏少，所以導致房價堅挺，但這并不意味著這一區(qū)域已經(jīng)沒有什么土地可供開發(fā)，真實原因是：有地卻難建。動拆遷難成為制約這些項目動工的主要原因，難在動拆遷的成本太高，去年出臺的《物權(quán)法》成為動拆遷戶高價索取補償?shù)男隆翱可健薄Ｕ捎诖?，作為《物?quán)法》的重要配套法規(guī)，《城市拆遷條例》正在緊鑼密鼓地制定當中，開發(fā)商主導拆遷過程的舊模式將變更為政府主導模式，以后不僅維護動拆遷者的合法利益，也會保障開發(fā)商的利益。否則，清理閑置土地將繼續(xù)淪為一句“口號”。

　　根據(jù)目前上海住宅銷售速度，5108萬平米存量住宅用地預計消化時間達2.6年。按環(huán)線劃分，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的消化時間較長，760萬平米批而未建的存量土地，需要3年多才能消化掉。因此，從一定程度上講，內(nèi)環(huán)內(nèi)的房子也并非全都是只漲不跌。從板塊分析，全市已批未建住宅用地分布于98個板塊，其中嘉定新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)主城區(qū)和閔行馬橋兩個板塊可建面積都在200萬平米以上，中期來看，這兩個區(qū)域?qū)⒈３止┐笥谇蟮膽B(tài)勢，在此購房不太明智。

編輯：舒會

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