購(gòu)房時(shí)不能忽視權(quán)利也不能懷疑處處是陷阱

“維權(quán)”成了時(shí)下較時(shí)髦、出現(xiàn)頻率較高、較具鼓動(dòng)性的詞匯。到底如何維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，如何約束、防范甚至懲罰開發(fā)商，似乎成了時(shí)下大家特別關(guān)注、特別關(guān)心的一個(gè)熱門話題。本期我們請(qǐng)到中策律師事務(wù)所的金忠律師和大家一起來再談一談購(gòu)房者維權(quán)這個(gè)話題。因?yàn)槁殬I(yè)的原因，金先生經(jīng)歷和見證了很多這樣那樣的糾紛，對(duì)這個(gè)行業(yè)的一些問題有實(shí)際的了解，也因此有了許多經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)。

具體說，購(gòu)房者在維護(hù)自身權(quán)益方面，應(yīng)該注意以下幾個(gè)問題：

要糾正對(duì)待購(gòu)房合同的兩種錯(cuò)誤傾向

房屋的購(gòu)賣行為是個(gè)要式法律行為，必須簽訂書面的購(gòu)賣合同，甚至還要到政府房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行登記備案。因此，合同的重要性不言而喻。但在實(shí)踐中，一方面，有相當(dāng)一部分人對(duì)合同毫不重視，在簽訂合同時(shí)，對(duì)合同的內(nèi)容并不認(rèn)真閱看，只管簽字，對(duì)合同約定的雙方的權(quán)利義務(wù)不甚了了，這就可能造成兩個(gè)后果，一是忽視了自己的權(quán)利，應(yīng)該約定的而沒有約定，使自己合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)沒有合同依據(jù)；二是不了解自己應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違約了還不知道，或者自己雖然沒有違約，但要追究對(duì)方的違約責(zé)任卻沒有任何依據(jù)，一旦打起官司，不利的后果是可想而知的。另一方面，由于信息的不對(duì)稱，缺乏專業(yè)知識(shí)，也有相當(dāng)多的購(gòu)房者在洽談合同時(shí)不能抱著正確的心態(tài)，似乎到處都是合同陷阱，不知道自己的要求是什么，合同的目的是什么，對(duì)房屋的要求盡善盡美本身沒有錯(cuò)，但也難免會(huì)不切實(shí)際，增加交易的難度。其實(shí)，對(duì)于房屋這種商品，購(gòu)賣雙方當(dāng)事人能夠在合同中約定的僅僅是很少一部分，大量的諸如房屋的質(zhì)量要求，建材要求、施工要求等，都是由很多強(qiáng)制性的法律法規(guī)和行業(yè)技術(shù)規(guī)范專門規(guī)定的，購(gòu)房者只要給予適當(dāng)關(guān)注就可以了，如果對(duì)合同條款搞得太復(fù)雜，太繁瑣，不但沒必要，操作起來也很困難。被媒體廣泛宣傳的“204”條購(gòu)房寶典之所以不能真正推行，原因恐怕也在于此。

不要將業(yè)務(wù)員的口頭承諾和樓書等廣告宣傳當(dāng)做合同

在現(xiàn)在的房屋購(gòu)賣中，絕大部分樓盤都要通過樓書等廣告宣傳進(jìn)行推介，同時(shí)通過業(yè)務(wù)員的介紹進(jìn)行銷售，購(gòu)房者也正是通過這些渠道來了解欲購(gòu)房屋的詳細(xì)情況，但是，和所有的市場(chǎng)推銷一樣，廣告宣傳和業(yè)務(wù)員的介紹都難免會(huì)有不實(shí)和夸大的成分，對(duì)此，購(gòu)房者應(yīng)有清醒的認(rèn)識(shí)。在法律上，廣告宣傳是要約邀請(qǐng)，它不是真正的合同條款，一般來說，沒有約束力。而業(yè)務(wù)員的介紹特別是口頭承諾，如果沒有寫進(jìn)合同，也沒有約束力。從嚴(yán)格的法律意義上說，業(yè)務(wù)員僅僅是代表開發(fā)商推介樓盤，他（她）的代理權(quán)限是極其有限的，有的購(gòu)房者拿著業(yè)務(wù)員口頭承諾的錄音證據(jù)去要求開發(fā)商承擔(dān)某種責(zé)任，我認(rèn)為，這是沒有法律依據(jù)的，除非開發(fā)商對(duì)業(yè)務(wù)員有明確的授權(quán)，或者開發(fā)商對(duì)業(yè)務(wù)員的口頭承諾予以認(rèn)可。如果購(gòu)房者對(duì)某一方面的問題特別關(guān)注，就要和開發(fā)商協(xié)商寫進(jìn)合同，如果開發(fā)商不能答應(yīng)，你可以不購(gòu)，如果你購(gòu)了，就不要對(duì)此有任何法律上的期待。

立足于解決問題，不要輕起訟爭(zhēng)，因小失大

現(xiàn)在，人們的法律意識(shí)越來越強(qiáng)，很多人紛紛拿起法律武器，通過訴訟途徑維護(hù)自身的權(quán)益。和幾千年來人們?nèi)狈Ψㄖ频挠^念和精神相比，這無疑是社會(huì)的進(jìn)步。但是如果不能合理地運(yùn)用法律武器，法律也是雙刃劍，有時(shí)它不但達(dá)不到維護(hù)自身權(quán)益的目的，相反可能還會(huì)傷及自身。要認(rèn)識(shí)到，法律不是全能的，上法庭只能作為較后的救濟(jì)途徑。只要有協(xié)商的余地或協(xié)商的可能，就不要輕易放棄。對(duì)于解決問題而言，如果能協(xié)商解決，對(duì)雙方都有利，除非萬不得已，不要輕起訟爭(zhēng)。要知道，訴訟是有風(fēng)險(xiǎn)的。由于訴訟請(qǐng)求不當(dāng)，證據(jù)不足，或者法官對(duì)法律的不同理解等等，都可能導(dǎo)致敗訴。有的雖然勝訴了，但所花費(fèi)的時(shí)間、精力、費(fèi)用等已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了所要爭(zhēng)取的利益，顯然是得不償失。這樣的案例舉不勝舉。筆者就曾親歷過這樣一個(gè)案子，某女因?yàn)殚_發(fā)商的業(yè)務(wù)員口頭承諾其免交一年的物業(yè)管理費(fèi)（約4000元），在交房時(shí)要求開發(fā)商兌現(xiàn)，在遭到拒，不但拒絕收房，還憤而起訴，結(jié)果敗訴，由于訴訟持續(xù)了四個(gè)月的時(shí)間，某女四個(gè)月沒有入住，其房屋的合理租金約每月5000元，這樣一算，即使某女勝訴，也是得不償失，因小失大。因此，在決定起訴前，一定要仔細(xì)權(quán)衡利害得失，對(duì)于沒有把握勝訴的，一定要慎重決定。

要冷靜、理智、善意地考量彼此的權(quán)利義務(wù)

有這樣一個(gè)案例，某男在房屋交付時(shí)，發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)沒有封閉，要求開發(fā)商履行合同義務(wù)，予以封閉，但開發(fā)商認(rèn)為合同約定就是不封閉，雙方對(duì)合同的理解產(chǎn)生了歧義，于是，某男拒絕辦理房屋交付手續(xù)。后來開發(fā)商對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行了封閉，某男在合同約定的交付日期5個(gè)月后辦理了入住。某男據(jù)此要求開發(fā)商支付5個(gè)月的延期交房違約金，開發(fā)商只同意支付2個(gè)月，雙方協(xié)商未果，某男起訴至法院。法院判決，某男的訴訟請(qǐng)求沒有法律依據(jù)，予以駁回。因?yàn)殛?yáng)臺(tái)沒有封閉并不是根本違約，不構(gòu)成延期交房，只能算是履行有瑕疵。對(duì)某男的入住并不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的影響，某男拒絕入住，實(shí)際上是放任了損失的擴(kuò)大，其責(zé)任只能由自己承擔(dān)。這個(gè)案子實(shí)際上提出了一個(gè)問題，那就是在購(gòu)房者和開發(fā)商發(fā)生紛爭(zhēng)時(shí)，即使是開發(fā)商的過錯(cuò)，購(gòu)房者是不是也有義務(wù)合理、善意地采取措施，防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大？答案是肯定的，因?yàn)榉缮蠈?duì)此有明確的規(guī)定。因此，購(gòu)房者和開發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí)，不能僅僅揪住對(duì)方的責(zé)任不放，也要看到自己應(yīng)該履行的義務(wù)，以冷靜、理智、善意的態(tài)度處理彼此的紛爭(zhēng)。

要注意分清不同的法律關(guān)系

現(xiàn)在，大部分購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)商品房時(shí)，都采取銀行按揭的方式，通過銀行貸款購(gòu)房。這里既有購(gòu)房者和開發(fā)商的房屋購(gòu)賣合同關(guān)系，也有購(gòu)房者和銀行的借款合同關(guān)系，二者既相互聯(lián)系，也是各自獨(dú)立的法律關(guān)系。實(shí)踐中，很多購(gòu)房者對(duì)此認(rèn)識(shí)不清。有的購(gòu)房者因?yàn)楹烷_發(fā)商產(chǎn)生糾紛，就拒絕向銀行償還貸款，須知，這在法律上是不同的法律關(guān)系，如果因此發(fā)生訟爭(zhēng)，銀行起訴購(gòu)房者，購(gòu)房者大多是要敗訴的。還有，有的購(gòu)房者因?yàn)楹烷_發(fā)商發(fā)生糾紛，就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)，須知，如果因此發(fā)生訟爭(zhēng)，購(gòu)房者也會(huì)面臨不利的法律后果。因此，購(gòu)房者無論遇到什么樣的糾紛，一般來說，應(yīng)盡可能就事論事，不要激化和擴(kuò)大矛盾，如果認(rèn)識(shí)不清，應(yīng)請(qǐng)教有關(guān)的專業(yè)人士，切不可蠻干。

要注意保留和收集證據(jù)

雖然我并不贊成輕起訟爭(zhēng)，但有時(shí)訴訟也是不可避免的。掌握充分、可靠的證據(jù)是勝訴的保證。即使沒有涉訴，掌握開發(fā)商違約的充分、可靠的證據(jù)，也會(huì)使自己在和開發(fā)商的談判中處于有利的地位。因此，在整個(gè)交易的過程中，購(gòu)房者都應(yīng)該注意保留和收集一切能夠證明事實(shí)的相關(guān)證據(jù)，包括合同和所有雙方簽訂的協(xié)議，有時(shí)還需要采取錄音、錄像、照相的方法收集證據(jù)。當(dāng)然，到底什么才是有效的證據(jù)，如何才能取得有效的證據(jù)，有時(shí)需要律師等專業(yè)人士的指導(dǎo)和幫助。但頭先，購(gòu)房者必須要有這樣的意識(shí)。如果購(gòu)房者沒有這樣的意識(shí)和事先的準(zhǔn)備，一旦發(fā)生糾紛，就可能面臨不利的訴訟結(jié)果。因?yàn)?，無論是什么樣的客觀事實(shí)，如果沒有證據(jù)支持，就不能成為法律真實(shí)，不是法律意義上的真實(shí)，就不能得到法律的保護(hù)。

購(gòu)房維權(quán)需保持理智心態(tài)

福利分房政策終于在1998年全面取消，“房屋”這個(gè)商品也終于全面進(jìn)入市場(chǎng)。人們對(duì)商品、服務(wù)的要求已經(jīng)越來越高。在這樣的背景下，可以想象，作為商品的“房屋”所面對(duì)的是一個(gè)什么樣的市場(chǎng)和什么樣的消費(fèi)者。

對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)糾紛，有一種觀點(diǎn)主張，解決的途徑在于停止預(yù)售，只有房屋建成以后的現(xiàn)售，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)就看到自己要購(gòu)的房屋和所在的環(huán)境，很多糾紛自然就避免了，但此種想法不現(xiàn)實(shí)。

允許房屋預(yù)售是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選擇。預(yù)售房屋有不少不確定的地方，這其中既有開發(fā)商不誠(chéng)信造成的，比如事先承諾用某某進(jìn)口品牌的電梯，但后來為了降低成本，改用價(jià)格較低的國(guó)產(chǎn)電梯等違約行為；但也有很多并不是開發(fā)商主觀惡意造成的，而是由于各種各樣不可預(yù)知的因素造成的與購(gòu)房時(shí)的期望和開發(fā)商的承諾不一致。

此外，購(gòu)房者普遍不滿的一個(gè)問題，就是房屋質(zhì)量，我認(rèn)為，房屋質(zhì)量問題在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)都會(huì)存在，原因在于，“房屋”這個(gè)商品還基本上是個(gè)手工產(chǎn)品，要依靠大量工人的手工勞動(dòng)完成，機(jī)械化程度還很低，這就需要高素質(zhì)、高技能的施工隊(duì)伍，但現(xiàn)實(shí)是，現(xiàn)在的施工隊(duì)伍大部分都是農(nóng)民工，他們?nèi)狈Ρ容^系統(tǒng)的專業(yè)化技能培訓(xùn)，待遇較低，在嚴(yán)格的質(zhì)量管理上存在著先天的障礙。現(xiàn)在，輿論似乎給人一種印象，就是在開發(fā)商和購(gòu)房者的糾紛中，所有的矛頭都指向了開發(fā)商，所有關(guān)注的焦點(diǎn)也都是開發(fā)商如何欺詐、如何違約，但實(shí)際上，這種看法并不客觀，有失偏頗。這種輿論也不利于購(gòu)房者和開發(fā)商的良性溝通。當(dāng)然，認(rèn)識(shí)到現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，并不是要購(gòu)房者容忍落后，對(duì)損害自己權(quán)益的事熟視無睹，而是說購(gòu)房者在維護(hù)自身權(quán)益的時(shí)候，一定要理智客觀，要依法維權(quán)。　　　　　(作者：金忠)