福利分房政策終于在1998年全面取消，“房屋”這個商品也終于全面進入市場。人們對商品、服務的要求已經(jīng)越來越高。在這樣的背景下，可以想象，作為商品的“房屋”所面對的是一個什么樣的市場和什么樣的消費者。

　　對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)糾紛，有一種觀點主張，解決的途徑在于停止預售，只有房屋建成以后的現(xiàn)售，購房者在購房時就看到自己要購的房屋和所在的環(huán)境，很多糾紛自然就避免了，但此種想法不現(xiàn)實。

　　允許房屋預售是一個現(xiàn)實的選擇。預售房屋有不少不確定的地方，這其中既有開發(fā)商不誠信造成的，比如事先承諾用某某進口品牌的電梯，但后來為了降低成本，改用價格較低的國產(chǎn)電梯等違約行為；但也有很多并不是開發(fā)商主觀惡意造成的，而是由于各種各樣不可預知的因素造成的與購房時的期望和開發(fā)商的承諾不一致。

　　此外，購房者普遍不滿的一個問題，就是房屋質量，我認為，房屋質量問題在一個相當長的時期內都會存在，原因在于，“房屋”這個商品還基本上是個手工產(chǎn)品，要依靠大量工人的手工勞動完成，機械化程度還很低，這就需要高素質、高技能的施工隊伍，但現(xiàn)實是，現(xiàn)在的施工隊伍大部分都是農民工，他們缺乏比較系統(tǒng)的專業(yè)化技能培訓，待遇較低，在嚴格的質量管理上存在著先天的障礙?，F(xiàn)在，輿論似乎給人一種印象，就是在開發(fā)商和購房者的糾紛中，所有的矛頭都指向了開發(fā)商，所有關注的焦點也都是開發(fā)商如何欺詐、如何違約，但實際上，這種看法并不客觀，有失偏頗。這種輿論也不利于購房者和開發(fā)商的良性溝通。當然，認識到現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，并不是要購房者容忍落后，對損害自己權益的事熟視無睹，而是說購房者在維護自身權益的時候，一定要理智客觀，要依法維權。

　　購房維權六項注意

　　購房時不能忽視權利也不能懷疑處處是陷阱

　　“維權”成了時下較時髦、出現(xiàn)頻率較高、較具鼓動性的詞匯。到底如何維護購房者的權益，如何約束、防范甚至懲罰開發(fā)商，似乎成了時下大家特別關注、特別關心的一個熱門話題。本期我們請到中策律師事務所的金忠律師和大家一起來再談一談購房者維權這個話題。因為職業(yè)的原因，金先生經(jīng)歷和見證了很多這樣那樣的糾紛，對這個行業(yè)的一些問題有實際的了解，也因此有了許多經(jīng)驗和體會。

　　具體說，購房者在維護自身權益方面，應該注意以下幾個問題：

　　■要糾正對待購房合同的兩種錯誤傾向

　　房屋的購賣行為是個要式法律行為，必須簽訂書面的購賣合同，甚至還要到政府房地產(chǎn)主管部門進行登記備案。因此，合同的重要性不言而喻。但在實踐中，一方面，有相當一部分人對合同毫不重視，在簽訂合同時，對合同的內容并不認真閱看，只管簽字，對合同約定的雙方的權利義務不甚了了，這就可能造成兩個后果，一是忽視了自己的權利，應該約定的而沒有約定，使自己合法權益的實現(xiàn)沒有合同依據(jù)；二是不了解自己應當履行的義務，違約了還不知道，或者自己雖然沒有違約，但要追究對方的違約責任卻沒有任何依據(jù)，一旦打起官司，不利的后果是可想而知的。另一方面，由于信息的不對稱，缺乏專業(yè)知識，也有相當多的購房者在洽談合同時不能抱著正確的心態(tài)，似乎到處都是合同陷阱，不知道自己的要求是什么，合同的目的是什么，對房屋的要求盡善盡美本身沒有錯，但也難免會不切實際，增加交易的難度。其實，對于房屋這種商品，購賣雙方當事人能夠在合同中約定的僅僅是很少一部分，大量的諸如房屋的質量要求，建材要求、施工要求等，都是由很多強制性的法律法規(guī)和行業(yè)技術規(guī)范專門規(guī)定的，購房者只要給予適當關注就可以了，如果對合同條款搞得太復雜，

　　太繁瑣，不但沒必要，操作起來也很困難。被媒體廣泛宣傳的“204”條購房寶典之所以不能真正推行，原因恐怕也在于此。

　　■不要將業(yè)務員的口頭承諾和樓書等廣告宣傳當做合同

　　在現(xiàn)在的房屋購賣中，絕大部分樓盤都要通過樓書等廣告宣傳進行推介，同時通過業(yè)務員的介紹進行銷售，購房者也正是通過這些渠道來了解欲購房屋的詳細情況，但是，和所有的市場推銷一樣，廣告宣傳和業(yè)務員的介紹都難免會有不實和夸大的成分，對此，購房者應有清醒的認識。在法律上，廣告宣傳是要約邀請，它不是真正的合同條款，一般來說，沒有約束力。而業(yè)務員的介紹特別是口頭承諾，如果沒有寫進合同，也沒有約束力。從嚴格的法律意義上說，業(yè)務員僅僅是代表開發(fā)商推介樓盤，他（她）的代理權限是極其有限的，有的購房者拿著業(yè)務員口頭承諾的錄音證據(jù)去要求開發(fā)商承擔某種責任，我認為，這是沒有法律依據(jù)的，除非開發(fā)商對業(yè)務員有明確的授權，或者開發(fā)商對業(yè)務員的口頭承諾予以認可。如果購房者對某一方面的問題特別關注，就要和開發(fā)商協(xié)商寫進合同，如果開發(fā)商不能答應，你可以不購，如果你購了，就不要對此有任何法律上的期待。

　　■立足于解決問題，不要輕起訟爭，因小失大

　　現(xiàn)在，人們的法律意識越來越強，很多人紛紛拿起法律武器，通過訴訟途徑維護自身的權益。和幾千年來人們缺乏法制的觀念和精神相比，這無疑是社會的進步。但是如果不能合理地運用法律武器，

　　法律也是雙刃劍，有時它不但達不到維護自身權益的目的，相反可能還會傷及自身。要認識到，法律不是全能的，上法庭只能作為較后的救濟途徑。只要有協(xié)商的余地或協(xié)商的可能，就不要輕易放棄。對于解決問題而言，如果能協(xié)商解決，對雙方都有利，除非萬不得已，不要輕起訟爭。要知道，訴訟是有風險的。由于訴訟請求不當，證據(jù)不足，或者法官對法律的不同理解等等，都可能導致敗訴。有的雖然勝訴了，但所花費的時間、精力、費用等已遠遠超過了所要爭取的利益，顯然是得不償失。這樣的案例舉不勝舉。筆者就曾親歷過這樣一個案子，某女因為開發(fā)商的業(yè)務員口頭承諾其免交一年的物業(yè)管理費（約4000元），在交房時要求開發(fā)商兌現(xiàn)，在遭到拒，不但拒絕收房，還憤而起訴，結果敗訴，由于訴訟持續(xù)了四個月的時間，某女四個月沒有入住，其房屋的合理租金約每月5000元，這樣一算，即使某女勝訴，也是得不償失，因小失大。因此，在決定起訴前，一定要仔細權衡利害得失，對于沒有把握勝訴的，一定要慎重決定。

　　■要冷靜、理智、善意地考量彼此的權利義務

　　有這樣一個案例，某男在房屋交付時，發(fā)現(xiàn)陽臺沒有封閉，要求開發(fā)商履行合同義務，予以封閉，但開發(fā)商認為合同約定就是不封閉，雙方對合同的理解產(chǎn)生了歧義，于是，某男拒絕辦理房屋交付手續(xù)。后來開發(fā)商對陽臺進行了封閉，某男在合同約定的交付日期5個月后辦理了入住。某男據(jù)此要求開發(fā)商支付5個月的延期交房違約金，開發(fā)商只同意支付2個月，雙方協(xié)商未果，某男起訴至法院。法院判決，某男的訴訟請求沒有法律依據(jù)，予以駁回。因為陽臺沒有封閉并不是根本違約，不構成延期交房，只能算是履行有瑕疵。對某男的入住并不構成實質性的影響，某男拒絕入住，實際上是放任了損失的擴大，其責任只能由自己承擔。這個案子實際上提出了一個問題，那就是在購房者和開發(fā)商發(fā)生紛爭時，即使是開發(fā)商的過錯，購房者是不是也有義務合理、善意地采取措施，防止損失的進一步擴大？答案是肯定的，因為法律上對此有明確的規(guī)定。因此，購房者和開發(fā)商發(fā)生糾紛時，不能僅僅揪住對方的責任不放，也要看到自己應該履行的義務，以冷靜、理智、善意的態(tài)度處理彼此的紛爭。

　　■要注意分清不同的法律關系

　　現(xiàn)在，大部分購房者在購購商品房時，都采取銀行按揭的方式，通過銀行貸款購房。這里既有購房者和開發(fā)商的房屋購賣合同關系，也有購房者和銀行的借款合同關系，二者既相互聯(lián)系，也是各自獨立的法律關系。實踐中，很多購房者對此認識不清。有的購房者因為和開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，就拒絕向銀行償還貸款，須知，這在法律上是不同的法律關系，如果因此發(fā)生訟爭，銀行起訴購房者，購房者大多是要敗訴的。還有，有的購房者因為和開發(fā)商發(fā)生糾紛，就拒絕繳納物業(yè)管理費和供暖費，須知，如果因此發(fā)生訟爭，購房者也會面臨不利的法律后果。因此，購房者無論遇到什么樣的糾紛，一般來說，應盡可能就事論事，不要激化和擴大矛盾，如果認識不清，應請教有關的專業(yè)人士，切不可蠻干。

　　■要注意保留和收集證據(jù)

　　雖然我并不贊成輕起訟爭，但有時訴訟也是不可避免的。掌握充分、可靠的證據(jù)是勝訴的保證。即使沒有涉訴，掌握開發(fā)商違約的充分、可靠的證據(jù)，也會使自己在和開發(fā)商的談判中處于有利的地位。因此，在整個交易的過程中，購房者都應該注意保留和收集一切能夠證明事實的相關證據(jù)，包括合同和所有雙方簽訂的協(xié)議，有時還需要采取錄音、錄像、照相的方法收集證據(jù)。當然，到底什么才是有效的證據(jù)，如何才能取得有效的證據(jù)，有時需要律師等專業(yè)人士的指導和幫助。但頭先，購房者必須要有這樣的意識。如果購房者沒有這樣的意識和事先的準備，一旦發(fā)生糾紛，就可能面臨不利的訴訟結果。因為，無論是什么樣的客觀事實，如果沒有證據(jù)支持，就不能成為法律真實，不是法律意義上的真實，就不能得到法律的保護。

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