經(jīng)歷過二手房購賣的人對住宅的觀點與沒有這種經(jīng)歷的人會有根本上的不同。他們會對住宅在滿足居住價值之外的資本屬性具有更加清晰的認識。近年來，隨著二手房市場交易的逐漸放開，住宅的資本屬性已經(jīng)越來越被購房者所重視。如何使自己的房產(chǎn)在滿足眼前的使用需求的前提下，實現(xiàn)住宅資產(chǎn)的保值、增值成為人們越來越關(guān)心的問題。本專題的較后一部分———前前后后篇，將以地產(chǎn)投資的視角對消費者購房所須思考、觀察之“前”、“后”提供一些思路。

■住宅投資先看交通

去年，隨著京承高速路、五環(huán)路、八通線的全線通車，使沿線樓盤越來越吸引購房人的眼球。據(jù)了解，自五環(huán)路開工建設(shè)以來，１０個邊緣集團和北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以及沿線的土地級別和基準地價普遍提升了１至２個等級，其樓盤價格每平方米也大體上升了３００元左右。盡管房地產(chǎn)價格對于交通狀況改變的敏感性日益增強，但華高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李忠認為，現(xiàn)在普通消費者并沒有完全意識到交通對未來住宅樓盤價值的影響會有多長遠。從國外城市交通發(fā)展的經(jīng)驗來看，從人們開始感覺到交通堵塞問題到基本解決，一般需要5-10年的時間。交通的區(qū)位對住宅未來價值絕非僅僅是短期影響，并且將來會表現(xiàn)得越來越明顯。他透露，2003年底，在北京悄然掀起了一股“掃盤”的熱潮，很多交通便利地段樓盤的尾樓不知不覺中已經(jīng)被一些專業(yè)投資購家掃光。

■郊區(qū)購房應(yīng)關(guān)注未來規(guī)劃

近年，北京郊區(qū)城市化進程發(fā)展迅猛，眾多衛(wèi)星城已經(jīng)具備相當規(guī)模，并且這些新區(qū)附近的住宅樓盤也是星羅棋布。但在這種快速發(fā)展的進程中，一些不容忽視的問題，例如交通、教育、就業(yè)等問題正悄悄浮出水面。望京、天通苑、回龍觀在上下班高峰進城道路的擁堵，就是這些問題的表現(xiàn)之一。另外，大量功能單一、形式單調(diào)的“臥城”由于缺少土地功能的合理組合，缺少就業(yè)動力，缺少人員的流動，本身的發(fā)展將會逐漸失去活力，這在發(fā)達國家已經(jīng)不乏先例。李忠介紹，從國外經(jīng)驗來看，能夠租出去的房子、賣得好的房子，在國外大多是靠近就業(yè)區(qū)的。除去別墅和一些高端物業(yè)，凡是單獨以居住為目的的樓盤和地塊，長期來講，客戶群的質(zhì)量都在走低。純居住而沒有新動力，對于普通住宅來說很難完成地區(qū)的保值。

這種狀況目前已經(jīng)為政府在郊區(qū)整體建設(shè)的規(guī)劃中所借鑒，在中關(guān)村豐臺科技園區(qū)落成的總部基地對于其周邊的樓盤，例如帝京花園、怡?；▓@、怡景園、棉花城、興濤社區(qū)、翡翠城等，從長遠來看就會起到良好的價格支撐作用。

■別被“花哨”牽著走

購樓和購化裝品不一樣，流行的未必就是較好的。早年席卷全國的這“風”那“風”，色彩、造型都較為濃重、呆板，特別是由于很多樓盤“畫虎不成反類犬”，市場也不認同這類模仿者。在營銷概念滿天飛的今天，有設(shè)計專家提出，規(guī)劃理念除了應(yīng)在設(shè)計中貫徹始終外，還需要一些具體的輔助概念來增光添彩，如人車分流、無障礙通道系統(tǒng)、資源共享、適度尺度空間、移步換景、鄰里關(guān)系、歸家路線的情感鋪墊等。一個杰出的規(guī)劃理念將大大提升項目的價值。住宅投資中，切忌被一些花花哨哨、徒有虛名的東西牽著走。

對于一些開發(fā)商在樓盤推介中宣傳的先進住宅技術(shù)，例如，雙層玻璃幕墻、第幾代空調(diào)技術(shù)等，李忠認為，雖然這些技術(shù)能夠提高居住者的生活品質(zhì)，但還不是住宅投資保值所需要考慮的關(guān)鍵因素。打個不太恰當?shù)谋确?，就好比“收藏什么也別收藏電腦一樣”。今后北京的地產(chǎn)格局一定會反映它的地段格局。舉個例子，比如朝外地區(qū)一些前幾年建的回遷樓，如果有開發(fā)商能夠把它收購并翻修，改頭換面以青年公寓的定位來推向市場的話，其潛在的地段價值立刻就能夠得到體現(xiàn)，同樣地段的一些公寓目前市場價格是2000美元/平方米。因此，長期來說地產(chǎn)的投資價值的較終決定因素，除了地段，還是地段?！　　　　?