再有半個(gè)月時(shí)間，《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》就要開始實(shí)施，其中“預(yù)售商品房，按照套內(nèi)面積銷售”的規(guī)定引起了廣大購房人的關(guān)注，本版編輯就此規(guī)定中需要著重闡述的幾個(gè)概念編發(fā)于此，以便讀者購房參考。

一、商品住宅：一律

“北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法”中規(guī)定，預(yù)售商品住宅的，應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)面積銷售，其他商品房可以在按套內(nèi)建筑面積、建筑面積和套計(jì)價(jià)三種方式中任選一種。

法律詞匯中的“應(yīng)當(dāng)”直白，解釋就是必須，一律。市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可了這種說法。據(jù)他透露，在制定過程中，曾試圖考慮讓開發(fā)商在建筑面積、套內(nèi)建筑面積和套三種銷售方式中自選一種——“開發(fā)商勢必傾向于選擇對(duì)自己有利的也就是按建筑面積銷售的方式，這樣還會(huì)出現(xiàn)業(yè)主和開發(fā)商關(guān)于面積的糾紛”。

面積糾紛是籠罩在樓市天空的一塊揮之不去的陰霾，尤其是對(duì)套內(nèi)面積縮水束手無策，因此，全方位封殺面積縮水也就勢在必行了?！氨本┦谐鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法”包括公示被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置和面積以及面積誤差比完全值超過３％的，預(yù)購人有權(quán)退房等都做了詳細(xì)規(guī)定。

二、時(shí)間：１２月１日起

１２月１日起含１２月１日拿到預(yù)售許可證的商品房都要按“辦法”規(guī)定的方式進(jìn)行銷售。根據(jù)“辦法”，按套內(nèi)建筑面積賣房，只限于預(yù)售商品住宅項(xiàng)目。１２月１日拿到預(yù)售許可證的新商品房項(xiàng)目、寫字樓、辦公用房、商鋪等仍可以按照套內(nèi)建筑面積賣，也可以按照建筑面積或者按照套賣，但預(yù)售商品住宅項(xiàng)目必須按照套內(nèi)建筑面積賣房。這意味著目前已經(jīng)拿到預(yù)售許可證、已經(jīng)開始銷售的住宅項(xiàng)目或在１２月１日以前拿到預(yù)售許可證的住宅項(xiàng)目仍可以按建筑面積或套內(nèi)建筑面積或套這三種銷售方式中的任何一種賣房。

三、公攤面積：公示

按套內(nèi)建筑面積賣房，開發(fā)商照樣應(yīng)該把公攤部位、用途以及預(yù)售面積告知購房人。按“辦法”規(guī)定，開發(fā)商在預(yù)售商品住宅之前，應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測繪單位出具的預(yù)售面積測繪技術(shù)報(bào)告書和公用建筑面積分?jǐn)偳闆r，公示分?jǐn)偟膬?nèi)容有：被分?jǐn)偛课坏拿Q、用途、所在位置、面積；參與分?jǐn)偟纳唐贩棵Q、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；不分?jǐn)偟牟课弧?p>

尤其值得提醒購房人的是，“辦法”對(duì)物權(quán)作了相應(yīng)的規(guī)定，明確房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，相應(yīng)的公用部門、共用設(shè)備的權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓。這就意味著，車庫等住宅的附屬物。如果開發(fā)商在賣房的時(shí)候沒有公示是不分?jǐn)偟?，這些住宅附屬物的產(chǎn)權(quán)就歸購房人共有。如果開發(fā)商在入住的時(shí)候，讓業(yè)主購車位，業(yè)主就可以一起主張自己的權(quán)利。

四、入住條件：明確

“辦法”明確了入住條件：，必須取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；，必須取得商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書；第三，預(yù)售合同中約定的其他交付條件。同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在交付的７日前書面通知購房人。

五、嘗試者：鋒尚國際公寓

去年，北京鋒尚國際公寓宣布，他們的樓盤將按使用面積來出售。此消息一經(jīng)公布，在業(yè)內(nèi)引起了巨大反響。

鋒尚國際公寓總經(jīng)理張?jiān)跂|說，目前房地產(chǎn)市場糾紛不斷，其中９０％以上的糾紛都涉及面積問題。現(xiàn)行的以建筑面積計(jì)價(jià)的方式，計(jì)算復(fù)雜、環(huán)節(jié)眾多，常常導(dǎo)致購賣雙方意見沖突。而以使用面積來計(jì)價(jià)，則簡單、透明，消費(fèi)者可以明明白白地購房，開發(fā)商也可以明明白白地賣房。

用消費(fèi)者較關(guān)心的使用面積作為售房結(jié)算依據(jù)，對(duì)保護(hù)購賣雙方的利益都有很大的好處。他說，１９９６年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中曾明確規(guī)定：“商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。”但在實(shí)際交易過程中，由于相關(guān)配套政策不健全，絕大多數(shù)發(fā)展商都不會(huì)將使用面積明確標(biāo)出?！　　　　?作者：莫春)