兩種面積計算誤差處理辦法要約定

合同中應(yīng)約定套內(nèi)面積和總建筑面積

按套內(nèi)面積賣謹(jǐn)防公用面積上的偷工減料

有關(guān)部門日前向上報批了《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》。據(jù)悉，此辦法有可能將商品房的計價方式改為按套(套內(nèi)建筑面積)賣房。那么，按套內(nèi)建筑面積售房能否有效地避免糾紛？此種方法將對樓市產(chǎn)生何種影響？

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌曾說，按建筑面積售房相當(dāng)于論筐來賣蘋果，按套內(nèi)建筑面積售房相當(dāng)于論斤賣蘋果，而按使用面積售房則相當(dāng)于論個兒賣蘋果。表面上看沒有什么大的區(qū)別，實際上按使用面積賣房能夠很好地保護(hù)消費者在面積問題上的知情權(quán)。本期地產(chǎn)茶館特邀請一些專家和業(yè)主代表來共同探討這個問題。

1.能有效避免面積糾紛？

劉宏誠(購房人代表)：政府部門制定這個規(guī)定的目的是為了避免面積糾紛，我認(rèn)為效果會比較好。開發(fā)商都是做生意的商人。這種做法肯定比按建筑面積售房進(jìn)了一大步，因為老百姓較關(guān)心的是套內(nèi)建筑面積問題，所以這個出臺對避免糾紛是有好處的。而且發(fā)展商已經(jīng)感到這是大勢所趨了，現(xiàn)在的市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向購方市場。

購房人與其說維權(quán)不如說是維利，對公共的地方看得不是特別重，但實際上公共部分對購房人也很有意義。建議在規(guī)定按套單元計價或者按使用面積計價時，商品房預(yù)售合同中應(yīng)當(dāng)分別注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，避免繳納契稅時可能出現(xiàn)的不必要的爭議。

　　按套內(nèi)建筑面積賣房透明度還不夠高。應(yīng)該按使用面積賣房，按套內(nèi)建筑面積賣還要找專業(yè)測量部門測量，而使用面積就是地毯面積。由于“使用面積”透明度較高，建議推廣按使用面積的約定，進(jìn)行面積誤差的處理，將《辦法》中“按套內(nèi)面積計價的誤差處理”改為“按使用面積計價的誤差處理”，并增加“購房者要求按使用面積的約定進(jìn)行面積誤差處理的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)同意”的條款。

2.會造成房價上漲的假象？

魯應(yīng)紅(英華興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)總經(jīng)理)：這個話題可能存在一個誤區(qū)，就是對于一個房子來說，它的全部不僅僅是在于套內(nèi)，也包括公共部分，而且公共部分也是衡量房子的標(biāo)準(zhǔn)之一。

如果整個房子的面積就算套內(nèi)部分，公共的部分沒有算進(jìn)購房面積，那么公共部分的產(chǎn)權(quán)歸屬就有了問題。還有就是會不會把公共面積縮小，影響物業(yè)的價值。物業(yè)管理費按什么面積來收，建筑面積還是套內(nèi)建筑面積？如果從購購合同上限制還是有問題的。

開發(fā)商原來是把公共部分算在整個成本里的，而只賣套內(nèi)建筑面積，公共建筑面積的成本沒有體現(xiàn)出來，所以可能有些發(fā)展商會把公共部分的成本降低，新老標(biāo)準(zhǔn)的交替也是一個問題。

對發(fā)展商來說，怎么規(guī)定就怎么賣，按套內(nèi)建筑面積計價，單價可能就高了。比如說，一套住房的建筑面積是100平方米，它的套內(nèi)建筑面積是80平方米，按照建筑面積賣，每平方米是8000元，現(xiàn)在改成按套內(nèi)建筑面積單價就要提高到1萬元。可能就會造成一種假象，房價上漲了，而總價是不變的，都是80萬元，這是一個數(shù)字換算問題。

現(xiàn)在無論哪種做法都需要進(jìn)一步規(guī)范，合同中應(yīng)約定套內(nèi)建筑面積和總的建筑面積。套內(nèi)建筑面積出現(xiàn)問題有相應(yīng)的解決辦法，國家應(yīng)該出臺一些配套的政策，像對物業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)辦理都應(yīng)該有相應(yīng)的說明。按照建筑面積賣房，出現(xiàn)了問題，按規(guī)定，開發(fā)商要書面通知業(yè)主，如果15天內(nèi)不通知的話，就是發(fā)展商違約。

3.房屋計量標(biāo)準(zhǔn)包括公共部分嗎？

王建文(建元律師事務(wù)所律師)：不管是按什么方式賣，房子的總價應(yīng)該是不變的，所以怎么計量是一個次要問題，無論是按建筑面積還是按套內(nèi)建筑面積，關(guān)鍵就是要不要告訴業(yè)主公攤的面積，只要告知，按什么方式賣就無意義了。

按套內(nèi)建筑面積計算無非就是想避開公攤的那部分，因為按套內(nèi)建筑面積和按建筑面積就是差公攤面積，但事實上并沒有真避開，因為總價值并沒有變，無非是總價值除以套內(nèi)面積單價提高了而已。

從某種意義上講，會不會出現(xiàn)一種誤導(dǎo)，購房者認(rèn)為公攤和自己沒關(guān)系，從而忽略行使對公攤面積的知情權(quán)，對利益的保護(hù)更為不利。原來按總面積計算的時候，起碼還會很計較公攤面積是多少，現(xiàn)在按套內(nèi)建筑面積計價了以后，售樓人員也許會說，反正公攤面積也不計價，其實羊毛出在羊身上。

所以政府修改了規(guī)定以后，還是要強調(diào)公攤面積的告知。公攤面積是一個復(fù)雜的概念，可能連很多專業(yè)人員都搞不清楚。購房者經(jīng)常問一個問題，關(guān)于房子的使用率，有沒有強制規(guī)定？因為涉及公攤面積和舒適度的關(guān)系，至少應(yīng)該有一些指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。從合同法來說，計價方式是合同的一部分，就像購菜，按斤賣改成按公斤賣并不能解決缺斤短兩的問題。

因此，我認(rèn)為，根本的解決方法是控制公攤率，如制定公攤細(xì)則，規(guī)定不許超過千分之幾。政府應(yīng)該做的就是在設(shè)計單位、施工單位、建設(shè)單位等每一個環(huán)節(jié)涉及標(biāo)準(zhǔn)問題的時候，制訂一個有關(guān)聯(lián)性，可操作性強的標(biāo)準(zhǔn)。

4.開發(fā)商的誠信度是關(guān)鍵？

張宏(安邦集團(tuán)分析師)：按套內(nèi)建筑面積賣房，可以說是開發(fā)商的一種策略，也就是說，在同一地區(qū)的樓盤可以更好地給消費者一個比較的空間。

比如說，同等質(zhì)量的住房消費者可以比較價格之間的差異，而同樣價格的又能夠比較配套設(shè)施，使消費者能夠更好地做出選擇。這種賣房的方式使每一個樓盤的差異顯示得比較明顯。

但是同時應(yīng)該注意的是，相比較按建筑面積賣房來說，按套內(nèi)建筑面積賣很可能在單位面積的價格上有所提高，因為開發(fā)商都有一個成本和利潤的問題，每一個樓盤在操作上都是有一定空間的，還可能也會出現(xiàn)一些開發(fā)商在公用面積上偷工減料的問題，例如樓梯間面積狹小等問題，這些是屬于開發(fā)商的誠信度問題。

對開發(fā)商來說，按套內(nèi)建筑面積操作起來也更方便一些，可能他們從圖紙上就能夠確定下來面積的大小，也能更清楚地把情況呈現(xiàn)在購房者面前。

從目前來看，按套內(nèi)建筑面積賣房只是改革賣房制度的一個環(huán)節(jié)，它的意義有多大還不好說，還應(yīng)該有更多的工作要做，較重要的是，應(yīng)該出臺一些行業(yè)規(guī)定以及配套的懲罰措施，以便能夠提高開發(fā)商的誠信度，提高銷售隊伍的道德水平，也就是說，要加大監(jiān)管力度。

商品房建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積＋套內(nèi)使用面積

套內(nèi)使用面積——各套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積總和。它包括臥室、起居室、餐廳、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、戶內(nèi)樓梯等使用面積，還包括套內(nèi)不在結(jié)構(gòu)面積之內(nèi)的套內(nèi)煙囪、管道井、通風(fēng)管以及內(nèi)墻裝飾厚度。

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