兩種面積計(jì)算誤差處理辦法要約定

合同中應(yīng)約定套內(nèi)面積和總建筑面積

按套內(nèi)面積賣謹(jǐn)防公用面積上的偷工減料

有關(guān)部門日前向上報(bào)批了《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》。據(jù)悉，此辦法有可能將商品房的計(jì)價(jià)方式改為按套(套內(nèi)建筑面積)賣房。那么，按套內(nèi)建筑面積售房能否有效地避免糾紛？此種方法將對(duì)樓市產(chǎn)生何種影響？

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌曾說(shuō)，按建筑面積售房相當(dāng)于論筐來(lái)賣蘋果，按套內(nèi)建筑面積售房相當(dāng)于論斤賣蘋果，而按使用面積售房則相當(dāng)于論個(gè)兒賣蘋果。表面上看沒(méi)有什么大的區(qū)別，實(shí)際上按使用面積賣房能夠很好地保護(hù)消費(fèi)者在面積問(wèn)題上的知情權(quán)。本期地產(chǎn)茶館特邀請(qǐng)一些專家和業(yè)主代表來(lái)共同探討這個(gè)問(wèn)題。

1.能有效避免面積糾紛？

劉宏誠(chéng)(購(gòu)房人代表)：政府部門制定這個(gè)規(guī)定的目的是為了避免面積糾紛，我認(rèn)為效果會(huì)比較好。開發(fā)商都是做生意的商人。這種做法肯定比按建筑面積售房進(jìn)了一大步，因?yàn)槔习傩蛰^關(guān)心的是套內(nèi)建筑面積問(wèn)題，所以這個(gè)出臺(tái)對(duì)避免糾紛是有好處的。而且發(fā)展商已經(jīng)感到這是大勢(shì)所趨了，現(xiàn)在的市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向購(gòu)方市場(chǎng)。

購(gòu)房人與其說(shuō)維權(quán)不如說(shuō)是維利，對(duì)公共的地方看得不是特別重，但實(shí)際上公共部分對(duì)購(gòu)房人也很有意義。建議在規(guī)定按套單元計(jì)價(jià)或者按使用面積計(jì)價(jià)時(shí)，商品房預(yù)售合同中應(yīng)當(dāng)分別注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，避免繳納契稅時(shí)可能出現(xiàn)的不必要的爭(zhēng)議。

　　按套內(nèi)建筑面積賣房透明度還不夠高。應(yīng)該按使用面積賣房，按套內(nèi)建筑面積賣還要找專業(yè)測(cè)量部門測(cè)量，而使用面積就是地毯面積。由于“使用面積”透明度較高，建議推廣按使用面積的約定，進(jìn)行面積誤差的處理，將《辦法》中“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的誤差處理”改為“按使用面積計(jì)價(jià)的誤差處理”，并增加“購(gòu)房者要求按使用面積的約定進(jìn)行面積誤差處理的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)同意”的條款。

2.會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲的假象？

魯應(yīng)紅(英華興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)總經(jīng)理)：這個(gè)話題可能存在一個(gè)誤區(qū)，就是對(duì)于一個(gè)房子來(lái)說(shuō)，它的全部不僅僅是在于套內(nèi)，也包括公共部分，而且公共部分也是衡量房子的標(biāo)準(zhǔn)之一。

如果整個(gè)房子的面積就算套內(nèi)部分，公共的部分沒(méi)有算進(jìn)購(gòu)房面積，那么公共部分的產(chǎn)權(quán)歸屬就有了問(wèn)題。還有就是會(huì)不會(huì)把公共面積縮小，影響物業(yè)的價(jià)值。物業(yè)管理費(fèi)按什么面積來(lái)收，建筑面積還是套內(nèi)建筑面積？如果從購(gòu)購(gòu)合同上限制還是有問(wèn)題的。

開發(fā)商原來(lái)是把公共部分算在整個(gè)成本里的，而只賣套內(nèi)建筑面積，公共建筑面積的成本沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，所以可能有些發(fā)展商會(huì)把公共部分的成本降低，新老標(biāo)準(zhǔn)的交替也是一個(gè)問(wèn)題。

對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，怎么規(guī)定就怎么賣，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)可能就高了。比如說(shuō)，一套住房的建筑面積是100平方米，它的套內(nèi)建筑面積是80平方米，按照建筑面積賣，每平方米是8000元，現(xiàn)在改成按套內(nèi)建筑面積單價(jià)就要提高到1萬(wàn)元?？赡芫蜁?huì)造成一種假象，房?jī)r(jià)上漲了，而總價(jià)是不變的，都是80萬(wàn)元，這是一個(gè)數(shù)字換算問(wèn)題。

現(xiàn)在無(wú)論哪種做法都需要進(jìn)一步規(guī)范，合同中應(yīng)約定套內(nèi)建筑面積和總的建筑面積。套內(nèi)建筑面積出現(xiàn)問(wèn)題有相應(yīng)的解決辦法，國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)一些配套的政策，像對(duì)物業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)辦理都應(yīng)該有相應(yīng)的說(shuō)明。按照建筑面積賣房，出現(xiàn)了問(wèn)題，按規(guī)定，開發(fā)商要書面通知業(yè)主，如果15天內(nèi)不通知的話，就是發(fā)展商違約。

3.房屋計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)包括公共部分嗎？

王建文(建元律師事務(wù)所律師)：不管是按什么方式賣，房子的總價(jià)應(yīng)該是不變的，所以怎么計(jì)量是一個(gè)次要問(wèn)題，無(wú)論是按建筑面積還是按套內(nèi)建筑面積，關(guān)鍵就是要不要告訴業(yè)主公攤的面積，只要告知，按什么方式賣就無(wú)意義了。

按套內(nèi)建筑面積計(jì)算無(wú)非就是想避開公攤的那部分，因?yàn)榘刺變?nèi)建筑面積和按建筑面積就是差公攤面積，但事實(shí)上并沒(méi)有真避開，因?yàn)榭們r(jià)值并沒(méi)有變，無(wú)非是總價(jià)值除以套內(nèi)面積單價(jià)提高了而已。

從某種意義上講，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一種誤導(dǎo)，購(gòu)房者認(rèn)為公攤和自己沒(méi)關(guān)系，從而忽略行使對(duì)公攤面積的知情權(quán)，對(duì)利益的保護(hù)更為不利。原來(lái)按總面積計(jì)算的時(shí)候，起碼還會(huì)很計(jì)較公攤面積是多少，現(xiàn)在按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)了以后，售樓人員也許會(huì)說(shuō)，反正公攤面積也不計(jì)價(jià)，其實(shí)羊毛出在羊身上。

所以政府修改了規(guī)定以后，還是要強(qiáng)調(diào)公攤面積的告知。公攤面積是一個(gè)復(fù)雜的概念，可能連很多專業(yè)人員都搞不清楚。購(gòu)房者經(jīng)常問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，關(guān)于房子的使用率，有沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定？因?yàn)樯婕肮珨偯娣e和舒適度的關(guān)系，至少應(yīng)該有一些指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。從合同法來(lái)說(shuō)，計(jì)價(jià)方式是合同的一部分，就像購(gòu)菜，按斤賣改成按公斤賣并不能解決缺斤短兩的問(wèn)題。

因此，我認(rèn)為，根本的解決方法是控制公攤率，如制定公攤細(xì)則，規(guī)定不許超過(guò)千分之幾。政府應(yīng)該做的就是在設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)單位等每一個(gè)環(huán)節(jié)涉及標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題的時(shí)候，制訂一個(gè)有關(guān)聯(lián)性，可操作性強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)。

4.開發(fā)商的誠(chéng)信度是關(guān)鍵？

張宏(安邦集團(tuán)分析師)：按套內(nèi)建筑面積賣房，可以說(shuō)是開發(fā)商的一種策略，也就是說(shuō)，在同一地區(qū)的樓盤可以更好地給消費(fèi)者一個(gè)比較的空間。

比如說(shuō)，同等質(zhì)量的住房消費(fèi)者可以比較價(jià)格之間的差異，而同樣價(jià)格的又能夠比較配套設(shè)施，使消費(fèi)者能夠更好地做出選擇。這種賣房的方式使每一個(gè)樓盤的差異顯示得比較明顯。

但是同時(shí)應(yīng)該注意的是，相比較按建筑面積賣房來(lái)說(shuō)，按套內(nèi)建筑面積賣很可能在單位面積的價(jià)格上有所提高，因?yàn)殚_發(fā)商都有一個(gè)成本和利潤(rùn)的問(wèn)題，每一個(gè)樓盤在操作上都是有一定空間的，還可能也會(huì)出現(xiàn)一些開發(fā)商在公用面積上偷工減料的問(wèn)題，例如樓梯間面積狹小等問(wèn)題，這些是屬于開發(fā)商的誠(chéng)信度問(wèn)題。

對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，按套內(nèi)建筑面積操作起來(lái)也更方便一些，可能他們從圖紙上就能夠確定下來(lái)面積的大小，也能更清楚地把情況呈現(xiàn)在購(gòu)房者面前。

從目前來(lái)看，按套內(nèi)建筑面積賣房只是改革賣房制度的一個(gè)環(huán)節(jié)，它的意義有多大還不好說(shuō)，還應(yīng)該有更多的工作要做，較重要的是，應(yīng)該出臺(tái)一些行業(yè)規(guī)定以及配套的懲罰措施，以便能夠提高開發(fā)商的誠(chéng)信度，提高銷售隊(duì)伍的道德水平，也就是說(shuō)，要加大監(jiān)管力度。

商品房建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積＋套內(nèi)使用面積

套內(nèi)使用面積——各套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e總和。它包括臥室、起居室、餐廳、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、戶內(nèi)樓梯等使用面積，還包括套內(nèi)不在結(jié)構(gòu)面積之內(nèi)的套內(nèi)煙囪、管道井、通風(fēng)管以及內(nèi)墻裝飾厚度。

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