當前，滬上按揭貸款已成為大多數(shù)工薪購房的頭選。如果能夠順利地完成所有交易，購得自己滿意的房屋，當然皆大歡喜。但在實際操作過程中，涉及有關(guān)法律，會出現(xiàn)糾紛，造成許多困擾。本文就貸款購房后再退房的一些法律關(guān)系和操作事宜，作一些簡單介紹。

貸款購房，對于購方來說，要面對兩層法律關(guān)系——與發(fā)展商的購房購賣合同關(guān)系，以及與銀行的借貸法律關(guān)系。如果在購房過程中出現(xiàn)退房事宜，且是購房合同中約定的可退房事項所造成的，例如：房屋質(zhì)量不合格；逾期交房達一定時間；原來的某些承諾沒有兌現(xiàn)等，購家可以行使自己的合法權(quán)利予以退房。但退房以后，就必須面對與銀行的借貸法律關(guān)系。

購家已經(jīng)順利地得到了貸款，各項手續(xù)也都辦齊，但購房合同約定的退房事項出現(xiàn)，購家認為合同不能繼續(xù)履行，必須解除。那么，退房后的貸款怎么辦?為房屋購購的保險怎么辦?

購房者完全有權(quán)利退房

從法律角度講，退房實際上是購家作為購房合同一方當事人行使其合同解除權(quán)的表現(xiàn)，肯定是可行的。無論是當初的購房，還是后來的退房，依據(jù)的是購房購賣合同關(guān)系，在是否行使合同權(quán)利退房的決定上，可以暫不去考慮與銀行的借貸關(guān)系，只要基于購房合同做出決定。

購家與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，購家與發(fā)展商之間是一種房屋購賣關(guān)系，兩者雖有聯(lián)系，但完全是兩種獨立法律關(guān)系，所以，對購家的解約權(quán)并沒有任何妨礙。作為債權(quán)人，銀行或其他機構(gòu)、個人都只有權(quán)要求購家按約還款，但無權(quán)干涉購家的解約權(quán)利。所以，只要出現(xiàn)了購家有權(quán)依法解約的情形，不管購家是否已經(jīng)取得按揭貸款，都有權(quán)依法解除購房合同。

按揭貸款如何處理

這里要明確的是，雖然按揭貸款是基于購房產(chǎn)生的，但是一旦借貸關(guān)系成立，就不會再理會其原因行為。如前所述，購家與銀行之間的借貸關(guān)系是獨立于房屋購賣關(guān)系之外的，所以，解除購房合同并不同時解除貸款合同。也就是說，購家雖然不購房了，但因為其已從銀行借貸出款項用于購房，所以與銀行間的債權(quán)債務關(guān)系仍然存在，這筆借款是一定要還的。

由于購房合同被解除，發(fā)展商從購家處取得的所有購房款項均應返還購家。購家申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應一并返還給購家。然后，購家應依據(jù)《貸款通則》第三十二條第五款，“借款人提前歸還貸款，應當與貸款人協(xié)商”的規(guī)定，與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行。

實際上，由于購房者大多將房屋抵押給了銀行，如果購家無法還款給銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或變賣已設(shè)定抵押的購家所購房屋，但此時房屋已不歸購家所有，處分該房屋就損害了發(fā)展商的利益。所以，就由發(fā)展商將應退購房款分成兩部分，其中屬于購家頭付款的部分直接退還給購家，屬于購家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購家已向銀行提前還款。銀行依據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第三十條之規(guī)定：“抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。”從而接收還款，終止借款合同。

我國《擔保法》第五十二條規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅?！苯杩詈贤K止后，抵押權(quán)即告消滅，當事人應辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。因此，在完成還款手續(xù)后，購方還必須明確要解除抵押登記手續(xù)。

對房屋保險的處理

按揭貸款購購房屋時，銀行一般都會要求購家為其所購房屋辦理保險，保險受益人為貸款銀行。解除售房合同勢必牽涉到保險問題，由于保險法律關(guān)系是房屋購賣關(guān)系、借貸關(guān)系之外的又一獨立法律關(guān)系，所以保險問題有其自身特點。我國法律對于此類事項的規(guī)定有：《中華人民共和國保險法》第十四條規(guī)定，“除本法另有規(guī)定或保險合同另有約定外，保險合同成立后，投保人可以解除保險合同?！薄吨腥A人民共和國保險法》第三十八條規(guī)定，“保險責任開始前，投保人要求解除合同的，應當向保險人支付手續(xù)費，保險人應當退還保險費。保險責任開始后，投保人要求解除合同的，保險人可以收取自保險責任開始之日起至合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人。”如果購家簽訂的保險合同中沒有不許退保的字樣，購家在解除購房合同的同時，即可解除保險合同，保險公司需將剩余保險費用退還購方。

以上是購購房屋中可能遇到的一個方面的事項的簡單法律分析。在房屋購賣過程中，還有其他的法律關(guān)系和爭議會發(fā)生，購賣各方當事人只有在充分明確各種法律關(guān)系的基礎(chǔ)上，才能依法處理和維護自己的權(quán)利?！　　　　?作者：上海市廣發(fā)律師事務所)