本報(bào)記者曾做過(guò)隨機(jī)調(diào)查，有70％以上的購(gòu)房者，在購(gòu)房時(shí)對(duì)“公約”不夠重視，有的

甚至連看都不看。這些購(gòu)房人沒(méi)有想到，入住后發(fā)生的許多涉及物業(yè)管理的糾紛，往往在此

時(shí)就埋下了隱患。

物業(yè)管理糾紛大多源自購(gòu)房時(shí)

物業(yè)管理糾紛多，是近年來(lái)樓市的一個(gè)熱門話題。很多糾紛看似發(fā)生在入住階段和入住

以后，其實(shí)是因?yàn)橘?gòu)房時(shí)購(gòu)賣雙方對(duì)房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒(méi)有界定清楚而

造成的。很多業(yè)主和開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為物業(yè)管理是入住后的事，應(yīng)該在入住后再協(xié)商。但由于前

期物業(yè)管理的委托權(quán)由開(kāi)發(fā)商行使，同時(shí)物業(yè)管理服務(wù)又有其公共性，單個(gè)業(yè)主事實(shí)上不可

能在入住時(shí)就公共性的物業(yè)管理服務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行協(xié)商。因此，很多業(yè)主認(rèn)為自己是

在入住時(shí)被動(dòng)接受了開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理?xiàng)l款，業(yè)主沒(méi)有主動(dòng)選擇的權(quán)利。

同時(shí)由于購(gòu)房時(shí)不同的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的預(yù)期不一樣，有的業(yè)主傾向高收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，

有的傾向較低標(biāo)準(zhǔn)的低收費(fèi)服務(wù)，而由于沒(méi)有在購(gòu)房時(shí)說(shuō)清楚，入住時(shí)某些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管

理與自己購(gòu)房時(shí)的預(yù)期不一致，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)也很難協(xié)調(diào)這種矛盾。此外，由于入

住時(shí)的實(shí)際情況可能與銷售人員口頭承諾或廣告上標(biāo)明的不一致，購(gòu)房時(shí)銷售員和印發(fā)的廣

告上說(shuō)的物業(yè)管理費(fèi)可能是每月每平方米1元，物業(yè)管理公司是某品牌企業(yè)，但入住時(shí)物業(yè)

管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變了，物業(yè)管理也換成了一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的小企業(yè)。對(duì)于共有部位、共有設(shè)施

設(shè)備和相應(yīng)配套設(shè)施的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任不清晰，停車場(chǎng)和會(huì)所的使用收費(fèi)問(wèn)題，往

往也是糾紛的起端。

公約，避免和解決糾紛的關(guān)鍵

物業(yè)管理公約是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人、物業(yè)管理企業(yè)三方簽訂的關(guān)于房屋售后各方

權(quán)利義務(wù)的契約。一經(jīng)簽訂，對(duì)簽約各方具有法律約束力。

簽訂物業(yè)管理公約的目的就是要明確房屋售后開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房人、物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于物

業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)，減少和避免糾紛的產(chǎn)生。同時(shí)，一旦糾紛發(fā)生，也可以作為解決糾紛

的依據(jù)。所以，日前市國(guó)土資源和房屋管理局頒布文件，要求開(kāi)發(fā)商售房前應(yīng)報(bào)物業(yè)管理

公約申請(qǐng)核準(zhǔn)；售房時(shí)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人、物業(yè)管理企業(yè)共同簽署遵守公約的承諾書；在

辦理預(yù)售登記手續(xù)或交易過(guò)戶手續(xù)時(shí)應(yīng)提交三方簽訂的遵守公約的承諾書。市國(guó)土房管局同

時(shí)還發(fā)布了公約和承諾書的示范文本。

怎樣避免“公約”不公

“公約”應(yīng)兼顧開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人和物管企業(yè)三方的利益。有些購(gòu)房人擔(dān)心，“公約”是由

開(kāi)發(fā)商制訂的，很難避免“公約”不公的問(wèn)題。針對(duì)這種情況，市國(guó)土房管局在日前頒布的

文件中明確，公約的制訂方是商品房的銷售者——開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商可自行制訂公約，也可委

托律師等專業(yè)人士制訂公約。但是前提是必經(jīng)參照市國(guó)土房管局今年7月發(fā)布的示范文本制

訂，包含其必備條款，內(nèi)容不得與有關(guān)法規(guī)政策的強(qiáng)制性規(guī)定相沖突。同時(shí)，必須將公約報(bào)

市國(guó)土房管局市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)登記。購(gòu)房人需要注意的是，一定要認(rèn)真閱讀公

約內(nèi)容，以了解你所購(gòu)購(gòu)物業(yè)的基本情況，包括物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、簽約各方

的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任和糾紛的處理等。如有異議可以提出，實(shí)在無(wú)法解決可以改購(gòu)其它物

業(yè)。同時(shí)提醒購(gòu)房人，在簽署公約前一定要確認(rèn)該公約是經(jīng)過(guò)市小區(qū)辦核準(zhǔn)登記的。確認(rèn)方

法有兩種：1、可要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供原件和市小區(qū)辦印發(fā)的公約核準(zhǔn)通知書。公約原件上蓋有

市小區(qū)辦公章和騎縫章。2、向市小區(qū)辦查詢。

（北京日?qǐng)?bào) 李蘭英 陳美秋）